Объект незавершенного строительства как гражданско-правовая категория

• Автор: Патютко, Денис Юрьевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 187 с.

ВВЕДЕНИЕ
Глава I. Правовая характеристика объектов незавершенного строительства .. 3 § 1.1. Имущество и имущественные комплексы как объекты гражданско-правового регулирования и основа правового статуса
объектов незавершенного строительства
§ 1.2. Генезис правового регулирования объектов незавершенного
строительства
§ 1.3. Понятие объектов незавершенного строительства
§ 1.4. Правовая основа регулирования объектов незавершенного
строительства
Глава II. Реализация и защита прав на объекты незавершенного
строительства
§ 2.1. Основания возникновения прав на объекты незавершенного
строительства
§ 2.2. Способы осуществления прав на объекты незавершеушого
строительства
§ 2.3. Особенности защиты прав на объекты незавершенного
строительства
§ 2.4. Перспективы использования объектов незавершенного
строительства в гражданском обороте
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования
Последствия глобального финансово-экономического кризиса продолжают проявляться во всех сферах деятельности каждого государства, в том числе и России, отражаясь в темпах торгового оборота, уровне доходности совершаемых сделок, рисках финансовых операций, объемах инвестиций и т.п. В итоге многие субъекты предпринимательской деятельности в целях получения максимально возможного экономического эффекта от использования тех объектов, которыми они в данный момент обладают, вынуждены предпринимать дополнительные меры, в том числе вводить в гражданский оборот объекты незавершенного строительства. При этом нередко они сталкиваются с несовершенством норм действующего законодательства и, стремясь обойти их, совершают противоправную деятельность. В частности, на основе ст. 130 ГК РФ, относящей объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, для совершения сделки с таким объектом следует зарегистрировать права на него. Однако при этом в законодательстве отсутствуют критерии, позволяющие квалифицировать объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. В итоге стороны указывают предметом договора «совокупность строительных материалов», на которую впоследствии необходимо зарегистрировать право собственности как на объект недвижимого имущества. Однако судебная практика квалифицирует такие сделки как притворные со всеми вытекающими последствиями.
Сложившееся положение, несомненно, нуждается в тщательном теоретическом исследовании, а нормы, регламентирующие условия и порядок совершения сделок с объектами незавершенного строительства, в законодательном обновлении.
Кроме того, актуальность и сложность разработки избранной темы предопределена отсутствием единого научно-теоретического подхода к
понятию объекта незавершенного строительства, выявлению критериев сходства и различий таких объектов с недвижимым имуществом, которые предопределяют содержание и условия договоров, и неизбежно оказывают влияние на практическую деятельность. Анализ судебно-арбитражной практики также свидетельствует об отсутствии общепринятой точки зрения на правовую сущность таких объектов и особенностей совершения сделок с ними.
Степень научной разработанности темы. Общие теоретические проблемы института недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства исследовались в работах таких известных отечественных ученых, как В.А. Алексеев, В.К. Андреев, Е.В. Богданов, М.И. Брагинский,
В.В. Витрянский, В.В. Гущин, И.В. Ершова, Т.В. Закупень, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкин, Д.И. Мейер, A.A. Молчанов, А.П. Сергеев, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Хохлов, Г.Ф. Шершеневич, Е.Д. Шешенин и др.
Особый интерес представляли для автора диссертационные работы и/или авторефераты Э.Ц. Батуевой, P.A. Валеева, Д.С. Некрестьянова, К.К. Шалагинова1, в которых исследуются общие и частные проблемы объектов незавершенного строительства, проводится анализ отдельных аспектов содержания и правовой квалификации этой правовой категории, вносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства, формулируются теоретические определения. А.М. Лаптева посвятила свое диссертационное исследование изучению проблем, связанных с понятием и
1 Батуева Э.Ц. Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектами незавершенного строительства, как недвижимым имуществом// Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. М. 2010. 23 с.; Валеев P.A. Правовой режим объекта незавершенного строительства // Дисс. ... канд. юрид. наук. Уфа. 2007. 198 с.; Некрестьянов Д.С. Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства // Дисс. ... канд. юрид. наук. СПб. 2005. 225 с.; Шалагпнов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика // Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону. 2009. 32 с.

права застройки, совершалась путем передачи залогового акта с учинением на нем передаточной надписи и с записью в нотариальной актовой книге и реестре коммунального отдела. В случае прекращения залога таких объектов по требованию заинтересованного лица, в нотариальной актовой книге и реестре коммунального отдела делалась соответствующая запись (ст. ст. 103, 105 ГК РСФСР 1922 г.).
В 1949 г. институт застройки был упразднен, поэтому ГК РСФСР 1964 г. уже не содержал норм, регламентирующих достройку или восстановление недостроенных или разрушенных зданий, сооружений. Вместе с тем, в этом документе довольно подробно регламентировались залоговые отношения. В частности, указывалось, что предметом залога может быть всякое имущество, за исключением того, на которое не может быть обращено

взыскание . (курсив мой П.Д.) Казалось бы, в понятие «всякое имущество» входят и объекты незавершенного строительства, однако, такой вывод ошибочен, так как установленные в ГК РСФСР ограничения, по сути, исключали объекты недвижимого имущества, в том числе и недостроенные, из залоговых отношений. В качестве подтверждения этому выводу сошлемся на императивную норму ст. 98: «Предприятия, здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, не могут быть предметам залога и на них не может быть обращено взыскание по претензиям кредиторов». Аналогичная ситуация складывалась и в отношении зданий, сооружений, принадлежащих колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям, культурно-бытовым учреждениям (ст. 101 ГК РСФСР), а также профсоюзным и иным общественным организациям (ст. 104 ГК РСФСР).
36 Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.// Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. N 24. Ст. 406. (Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. Ы231-ФЗ признан утратившим силу с 1 января 2008).