Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

• Автор: Соболев, Дмитрий Артурович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 189 с.

ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1.1. Эволюция договора участия в долевом строительстве
1.2. Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве
ГЛАВА 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
2.1. Субъектный состав договора участия в долевом строительстве
2.2. Содержание договора участия в долевом строительстве и его проблемы применения
ГЛАВА 3. УСЛОВИЯ НАСТУПЛЕНИЯ И ФОРМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
3.1. Условия наступления гражданско-правовой ответственности за нарушение застройщиком договора участия в долевом строительстве
3.2. Формы гражданско-правовой ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве
3.3. Взыскание неустойки за нарушение застройщиком договора участия в долевом строительстве
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность исследования
Конституция Российской Федерации, провозглашая право граждан на жилище, гарантирует и обеспечивает право на защиту жилища и невозможности произвольного его лишения (ст. 40)1. Вместе с тем,, следует признать, что сегодня эти Конституционные права не могут быть полностью реализованы. Именно поэтому Президент Российской Федерации Д.А. Медведев в своем обращении 2010 г. к Федеральному собранию Российской Федерации отметил, что жильё является одной из самых острых проблем в России.2 В этой связи изыскиваются новые пути и способы решения данной проблемы. В частности, практика свидетельствует, что в последние годы договор участия в долевом строительстве является одним из наиболее распространенных способов привлечения денежных средств граждан и юридических лиц в строительство объектов недвижимости.
Однако, несмотря на то, что данный договор активно используется при установлении отношений в строительстве, его применение порождает определенные трудности, которые, по нашему мнению, обусловлены несколькими причинами. Во-первых, на рынке строительства жилья сегодня присутствуют компании, которые, привлекая средства граждан, нередко полностью перекладывают на них все риски, могущие возникнуть в процессе реализации строительных проектов. При этом участники долевого строительства чаще всего не способны оценить данные риски адекватно, поэтому их участие в строительных проектах сопряжено с возможностью нарушения их законных прав и интересов. Практика свидетельствует, что неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве является
1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// Парламентская газета, N 4, 23-29.01.2009.

чрезвычайно распространенным явлением. Соответственно, последствия нарушения обязательств застройщиками« по договорам участия в долевом строительстве являются острой социально-экономической проблемой, разрешить которую можно лишь при наличии эффективной правовой базы.
Ситуация усугубляется еще и тем, что среди подрядчиков появилось много субъектов, не имеющих достаточного опыта строительной деятельности. Так, численность компаний, осуществляющих строительную деятельность, возрастает с каждым годом, к примеру, если в 2000 году их насчитывалось 123 716, то в 2009 году - 175 817, из которых - 171 291 строительных организаций частной формы собственности, в том числе 166 500 - субъектов малого предпринимательства, в том числе 81% -микропредприятия со средней численностью работающих до 15 человек. Если учесть, что на данные строительные организации приходится 84% удельного веса в общем объеме ввода в действие жилых домов3, то можно с уверенностью сделать вывод о больших рисках застройщиков и низком качестве строительства.
Одновременно продолжается научная дискуссия о сущности договора участия в долевом строительстве и активно обсуждаются проблемы, возникающие в процессе применения отдельных норм, регламентирующих участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и нуждающихся в совершенствовании в целях повышения эффективности гражданско-правовой ответственности застройщика.
Низкая эффективность реализации гражданско-правовой ответственности застройщика за нарушение договора участия в долевом строительстве обусловлена отсутствием единообразного теоретического подхода к право2 См. Обращение Президента Российской Федерации к Федеральному собранию Российской Федерации. Доступно
3 См. Российский статистический ежегодник. 2009: Стат.сб./Россгат. - М., 2009. - С. 450; См. также Строительный комплекс России в 2009 году. Статистический бюллетень № 8 (169). - М. 2010.-С. 5.

имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием; 3) различие как состава участников этих двух договоров, так и их обязанностей
Подобного мнения придерживается и Роспотребнадзор, поясняя, однако, в своем* письме, что «стандартный» «договор долевого участия» в строительстве многоквартирного жилого дома, заключаемый гражданином -физическим лицом с одной стороны и организацией - застройщиком (генеральным подрядчиком и т.д.) с другой, прежде всего и по следующим основаниям не должен квалифицироваться как инвестиционный
Важно отметить, что под «стандартным» «договором долевого участия» в строительстве многоквартирного жилого дома в вышеуказанном письме понимается договор, условиями которого предусмотрено, ЧТО гражданин принимает в нем участие посредством вложения определенной денежной суммы в строительство конкретного объекта недвижимости, а хозяйствующий субъект осуществляет соответствующее строительство на привлеченные денежные средства и принимает на себя обязательство по окончании строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде квартиры, которая затем в соответствии с действующим законодательством и на основании указанного договора оформляется в собственность гражданина.
В этой связи мы склонны согласиться с М.А. Бобровниковой, которая полагает, что «указанные авторы видят цели инвестиционной деятельности в узком смысле».79 Понятие «долевое участие в строительстве» является по своей сути собирательным, обозначающим конкретную группу договоров, характеризующихся инвестиционной природой, а именно преобразованием вкладываемых инвестиций из денежной формы в материальную ценность
77Н.Н. Брюховецкий
18 Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 г. N 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья»// Ценообразование и сметное
нормирование в строительстве. - 2005. - N 9.