Гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации

• Автор: Мазаев, Петр Анатольевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 204 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Становление девелопмента как вида 14 предпринимательской деятельности в российской и зарубежной практике оборота коммерческой недвижимости
§1. Тенденции развития девелопмента как вида 14 предпринимательской деятельности
§2. Девелоперская, деятельность I как. объект гражданско-правового 38 регулирования отношений, в сфере оборота коммерческой1, недвижимости в Российской Федерации
Глава 2. Гражданско-правовые средства регулирования 53 отношений в сфере оборота коммерческой, недвижимости в Российской Федерации
§1. Особенности гражданской правосубъектности лиц, 58 участвующих в осуществлении девелоперской деятельности в Российской Федерации
§2. Ипотечные ценные бумаги.-как гражданско-правовые средства 103 оптимизации девелоперской деятельности в Российской Федерации
Глава 3. Договорное регулирование девелопмента в сфере 118 оборота коммерческой недвижимости Российской Фсдерации
§1. Правовая квалификация договоров простого товарищества, 118 инвестиционного и- девелоперского в гражданском праве Российской Федерации
§2. Юридическая природа и содержание договорных отношений в 145 девелопменте за вознаграждение
Заключение
Приложение
Список использованных источников

Введение
Актуальность темы. На современном этапе развития рыночных отношений в России в условиях определенной нестабильности экономических показателей и усложнения инвестиционной деятельности огромное значение для граждан и хозяйствующих субъектов приобретает недвижимость. Повышение ее роли обусловлено рядом объективных причин, среди которых высокая степень ликвидности, относительная долговечность недвижимости, ее способность выступать в качестве средства сохранения и преумножения капиталов. Все это предопределяет высокую стоимость объектов недвижимости и как следствие значительные риски при заключении сделок с ним. Ситуация также осложняется тем, что предпринимательство на рынке недвижимости почти всегда связано с привлечением значительных финансовых средств, не являющихся собственностью самого предпринимателя. Это повышает ответственность за принятие решений и требует учета множества социальных, экономических, юридических, административных факторов, способных повлиять на процесс создания, реконструкции, использования объектов недвижимости. Такое положение вещей вызвало бурное развитие новых для России видов профессиональной деятельности в сфере оборота недвижимого имущества. Ими стали оценочная деятельность, посредничество, а также девелопмент. В буквальном переводе с английского понятие «девелопмент» означает «развитие», а применительно к недвижимости — «развитие проектов, связанных с преобразованием объектов недвижимости». Соответственно лицо, осуществляющее такого рода деятельность, именуется девелопером. Уже в 2000 г. в Москве насчитывалось более двадцати фирм («Дон-строй», «Кунцево-инвест», «Теско», «Кроет»), которые можно было называть девелоперскими. Недавний подъем отечественного рынка торговой недвижимости привлек в Россию, известных международных девелоперов; в том числе Simon Property Group и Parkridge, а также инвестиционные1 фонды и банки Europolis, Immoeast, Eurohypo. Значительные изменения в недавнем

прошлом происходили и на региональном рынке недвижимости. На это, в частности, указывает появление в субъектах Российской Федерации целой группы девелоперов — DVI Group, «РосЕвроДевелопмент», «Регионы», «Время», «Торговый квартал», «КИТ-Кэпитал».
В современных условиях значение девелопера определяется тем; что он, в отличие от иных субъектов рынка недвижимости, обеспечивает взаимодействие между всеми участниками девелопмента; принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность, перед его участниками; Между тем, сложилась парадоксальная ситуация — девелопмент как самостоятельный' вид предпринимательской деятельности, в стране существует и успешно развивается уже десять лет, но при ЭТОМ ПОЧТИ: полностью отсутствует его специальная: правовая регламентация, что порождает множество проблем в исследуемой; области предпринимательской; деятельности; В связи с этим; возникла;, объективная, необходимость в; разработке средств правового регулирования девелоперской деятельности, в? современных российских условиях. Все это обуславливает актуальность выбранной темы.
Степень научной разработанности темы диссертации. Прежде всего, следует отметить небольшое число научных работ, касающихся правового регулирования девелоперской деятельности в России; Причем; в этих исследованиях преобладает экономический аспект ее оценки; изучаются в основном вопросы функционирования девелоперских компаний в мегаполисах, и как.правило; без учета правовых особенностей и проблем их деятельности; Так, проблемам эффективного функционирования, компаний в сфере строительства; в том числе девелоперских, анализа рынка, недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены работы А Н. Асаула, И;Т. Балабанова, E.G. Озерова, G.H. Максимова; Е.Б. Смирнова; F.M; Стерника; Е.И‘ Тарасовича, С.А. Ястребова, а также аналитиков-практиков Н;Ф; Вечера; А.А. Ольховского А. А. Исследованиям в области стратегического планирования и управления.

Отличительной особенностью многих из них является нетривиальные методы ведения предпринимательской! деятельности. Тот же Брайтфокс известен заключением со своими клиентами долгосрочных комплексных контрактов, направленных на реализацию нескольких проектов28.
Отметим, что современная индустрия- организации строительства и реконструкции объектов недвижимости развивается не по единому вектору. И хотя девелоперская, деятельность в мировом масштабе сегодня доминирует над прочими, институт архитекторства, распространенный в первую очередь в странах Скандинавии- — Финляндии и Швеции, а также в ряде иных европейских государств также имеет своих адептов и вполне конкурентоспособен, особенно при реализации эксклюзивных проектов. Суть его сводится к возложению на определенное лицо — высококлассного специалиста в области строительства и смежных отраслей бремени подбора необходимых для. осуществления строительства, специалистов, оценки целесообразности и подготовки к участию в тендере на строительство, а также курирования всего процесса, начиная с создания- предпроектной и проектной документации и заканчивая контролем за выполнением, и сдачей работ.
Учитывая тот факт, что деятельность наиболее успешных девелоперских компаний давно перешагнула границы внутренних рынков, непременным условием цивилизованного существования данной отрасли в мировых масштабах является наличие международных организаций — профессиональных объединений девелоперов. Наиболее авторитетным и представительным (в нем состоит 34 тысячи членов со всего мира) из них сегодня является Городской Земельный Институт (Urban Land Institute), образованный еще до формирования девелопмента как самостоятельной сферы предпринимательской деятельности - в далеком 1936 году29. Следует, правда, признать, что международные объединения девелоперов не столь значимы для? отрасли в целом; как, например, это происходит в сфере
28 Информация официального Интернет-сайта Bnghtfox
29 Информация официального Интернет-сайта Urban Land Institute