Гражданские правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме

• Автор: Воронцова, Екатерина Борисовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 198 с.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
I.. Правовая природа отношений меяеду управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме
1. Законодательное обеспечение правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме
2. Управляющая организация и собственники-помещений в многоквартирном доме как субъекты гражданских правоотношений
3. Объект правоотношений по управлению многоквартирным домом
II. Возникновение и содержание граязданских правоотношений- между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме
1. Правовой-механизм выбора (отбора) управляющей.организации
2. Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом
3. Взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме
Ш. Изменение и прекращение договора управления многоквартирным домом и ответственность сторон за его нарушение
1. Правовые основания, изменения договора управления многоквартирным домом
2. Особенности прекращения договора управления многоквартирным домом
3. Гражданско-правовая ответственность управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме
Заключение
Список источников и литературы
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования. В Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года1, впервые была закреплена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один-из способов управления таким домом: самоуправление, управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо управляющей организацией.
Понятие договора управления многоквартирным- домом, путем заключения которого опосредуются правоотношения между управляющей организацией и-собственниками помещений в многоквартирном доме, также было впервые закреплено в Жилищном кодексе РФ.
В настоящее время наибольшее число многоквартирных домов обслуживаются управляющими организациями?, что свидетельствует о том, что данный способ управления является-предпочтительным.
Очевидно также- и то, что большинство граждан являются собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.
Отдельные правовые аспекты управления многоквартирными домами анализировались в рамках диссертационных исследований, посвященных управлению общим имуществом в многоквартирном доме, характеристике договора управления, способов управления многоквартирными домами, однако отдельного исследования по теме, сформулированной автором-настоящей работы, не проводилось.
1 СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
2 По данным Федеральной антимонопольной службы (ФАС России), к концу 2009 года способ управления своей недвижимостью выбрали собственники 98,5% многоквартирных домов в России, 77,5% домов управляются специализированными организациями, 16%— ТСЖ и ЖСК, не выбран способ управления собственниками 1,5% многоквартирных домов.

К 2011 году практика применения норм Жилищного кодекса РФ и связанных с ним иных нормативно-правовых актов показала, что действующее жилищное законодательство требует совершенствования, в том числе и по вопросам управления многоквартирными домами.
В-этой связи в 2011 году произошло существенное реформирование жилищного законодательства. В первую очередь речь- идет о принятии Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»3, а также Постановления Правительства РФ от 06:0512011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»4, которым утверждены Правила- предоставления- коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Указанные Правила в. перспективе должны заменить действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 3075.
Несмотря на позитивные нововведения законодательства, регулирующего правоотношения между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, представляется, что реформа жилищного законодательства, проводимая с 2011 года, в настоящее время не завершена. Нормы, закрепленные в- новой редакции Жилищного кодекса РФ и в Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства № 354, определяют
перспективы развития жилищного законодательства, однако, не являются совершенными и требуют дальнейшей-доработки.
В- частности, 6 июня: 2011 года Заместитель, Председателя Правительства РФ Д.Н. Козак на рабочей встрече с Президентом РФ Д.А.
3 СЗ РФ. 06.06.2011. N 23. Ст. 3263.
4 СЗ РФ. 30.05.2011. N 22. Ст. 3168.
5 СЗ РФ. 05.06 2006. N 23. Ст. 2501.

§ 2. Управляющая организация и собственники помещений в многоквартирном доме как субъекты гражданских правоотношений
Понятие управляющей организации содержится в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006' № 307, которые в настоящее время действуют вплоть до вступления ’ в силу Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354. Согласно п. 3 данных Правил, «управляющая организация» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Из указанного определения прямо вытекает, что управляющей организацией может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Как правило, управляющие организации создаются в форме обществ с ограниченной ответственностью.
Юридическое лицо может быть специально учреждено для выполнения работ и услуг по управлении» многоквартирными- домами. Ранее созданная для иных целей организация,- также1 вправе действовать в качестве управляющей организации при наличии соответствующих законных оснований.
Как отмечается в литературе, при этом в обоих случаях необходимо внесение в устав юридического лица управления многоквартирными домами в качестве вида деятельности. В'частности, по мнению Е.А. Каменевой, С.В. Шейкина, «если говорить о юридическом оформлении - здесь обычная процедура регистрации (как правило, ООО или ЧП), в Уставе необходимо указать данный вид деятельности (управление многоквартирным домом). Если предприятие уже существует - внести изменения в Устав»14.
14 Каменева Е.А., Шейкин С.В. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые, экономические и финансовые аспекты // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. № 6, ноябрь-декабрь 2006 г.