Правовое регулирование гражданских отношений в сфере риэлторской деятельности : сравнительно-правовое исследование

• Автор: Рудяков, Александр Николаевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 204 с.

ЕЛАВАI. РИЭЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ВИД ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
§ 1Л. Понятие и сущность риэлторской деятельности
§1.2. Отличие риэлторского договора от смежных договоров: договора
возмездного оказания услуг, агентского договора
§1.3. Франчайзинг как стимул использования надлежащей договорной конструкции в сфере риэлторской деятельности
ЕЛАВА II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РИЭЛТОРА КАК СУБЪЕКТА РИЭЛТОРСКИХ ОТНОШЕНИЙ
§2.1. Право риэлтора на вознаграждение
§2.2. Право риэлтора на возмещение понесенных расходов
§2.3. Договорные и внедоговорные обязанности риэлтора
ГЛАВА III. ЗАШИТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ РИЭЛТОРСКИХ ОТНОШЕНИЙ И ТРЕТЬИХ ЛИЦ
§3.1. О защите гражданских прав и законных интересов участников
риэлторских отношений
§3.2. Защита гражданских прав и законных интересов клиента
риэлтора
§3.3. Защита гражданских прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в риэлторских отношениях
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Актуальность темы исследования. С появлением рынка недвижимости в Российской Федерации и развитием оборота на нем, большую значимость приобрела деятельность лиц, оказывающих помощь в приобретении, продаже или аренде объектов недвижимости, прежде всего, жилых помещений. Этих лиц обычно именуют агентами по недвижимости1 или как они предпочитают именовать себя - риэлторами2. Значимость риэлторской деятельности обусловлена тем, что она связана с одной из важнейших материальных ценностей человека - его жилищем.
В силу того, что риэлторская деятельность осуществляется в Российской Федерации непродолжительное время, при оказании риэлторских услуг возникает множество проблем. Это связано с отсутствием в Российской Федерации специального регулирования риэлторской деятельности, позволяющего должны образом регламентировать данный вид предпринимательской деятельности. Хотя в научной литературе имеют место утверждения, согласно которым необходимость в специальном регулировании отсутствует, поскольку такая деятельность регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), касающимися либо агентирования, либо возмездного оказания услуг.
Отсутствие единства мнений о правовой природе, понятии и сущности риэлторской деятельности как среди ученых-юристов, представителей органов государственной власти Российской Федерации, арбитражных судов и судов общей юрисдикции Российской Федерации, так и большинства граждан России, агентов по недвижимости (риэлторов), влечет ряд проблем, возникающих в процессе осуществления риэлторской деятельности
1 На практике, используется термин «агент недвижимости». Однако, на наш взгляд, данный термин является неудачным. Агентские отношения формируются только между субъектами гражданских отношений, тогда как недвижимость является объектом. С лингвистической точки зрения, термин «агент недвижимости» означает, что у недвижимости есть агент, однако это невозможно. Более верным, на наш взгляд, является термин «агент в сфере недвижимости» или «агент по недвижимости».
2 Далее деятельность данных субъектов будет называться риэлторской, а термин «риэлтор» будет использоваться в качестве синонима терминов «агент недвижимости», «брокер недвижимости», «маклер» и наоборот.

частности, для многих остается неясным каким договором должно оформляться оказание риэлторских услуг - договором возмездного оказания услуг, агентским договором или иным, в том числе договором sui generis, что порождает ряд ситуаций, характеризующихся злоупотреблениями как со стороны риэлторов (что происходит чаще всего), так и со стороны их клиентов.
Кроме того, в силу существования различных точек зрения, касающихся правовой природы риэлторской деятельности, существуют и разные позиции о моменте возникновения у риэлтора права на вознаграждение. От решения вопроса о правовой природе риэлторской деятельности зависит возможность применения мер защиты клиента риэлтора в случае, если последний не сдал/продал квартиру по истечении определенного времени. Одни полагают, что привлечь к ответственности в этом случае можно, другие - что нельзя, есть и промежуточная позиция - по общему правилу нельзя, но в некоторых случаях можно.
Не решен вопрос о праве риэлтора потребовать возмещения понесенных им в рамках риэлторской деятельности затрат (например затрат на размещение рекламы в СМИ, на телевидении, в интернете) как в случае достижения, так и в случае недостижения оговоренной с клиентом цели.
Актуальность рассматриваемой темы диссертационного исследования обуславливается также вступлением Российской Федерации во Всемирную торговую организацию, так как в ближайшее время потребуется приведение российских стандартов в сфере оказания риэлторских услуг к международным стандартам, что при отсутствии должной правовой регламентации риэлторских отношений в России сделать практически невозможно.
Одним из действенных инструментов развития риэлторской деятельности при отсутствии ее законодательного регламентирования, в частных случаях, выступает договор франчайзинга. Появление франчайзинга на рынке риэлторских услуг в Российской Федерации положительным

потому риэлторский договор не является синаллагматическим, а во-вторых, сущность риэлторской деятельности заключается только в нахождении контрагентов для заключения сделки в отношении объекта недвижимости и не включает само заключение таких сделок от имени и за счет клиента, что уже было описано выше. Действие риэлтора в качестве комиссионера противоречит сформировавшейся судебной практике, поскольку комиссионер не может самостоятельно исполнить сделку, например, купли-продажи недвижимости94.
Следует согласиться с мнением Егорова A.B., который указывает на то, что маклерский (риэлторский, прим. А.Р.) договор обладает своей спецификой, а потому отличается от договора агентирования и подлежит отдельному законодательному регулированию95. Однако, по нашему мнению, необходимо отдельно урегулировать не маклерский договор, а риэлторский договор, поскольку, по сути, в настоящее время фактическое посредничество осуществляется только в рамках риэлторской деятельности.
В российской судебно - арбитражной практике встречается довольно оригинальная позиция, что в качестве риэлторского договора может быть использован агентский договор, совершенный под отлагательным условием (право агента на вознаграждение поставлено под отлагательное условие).96 Интересно, что в указанном деле суд с трудом увязывает положения ст. ст. 157 и 1005 ГК РФ. Видимо, понимая, что агентский договор является двусторонним, суд указывает, что агент обязался совершить юридические и иные действия, направленные на поиск недвижимости. Право же агента на вознаграждение было поставлено под отлагательное условие, то есть это сделка, совершенная под отлагательным условием, указал суд. В то же время, буквальное толкование ст. 157 позволяет говорить лишь о возможности сторон поставить под условие всю сделку целиком, а не отдельные ее
94 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17. 11. 2004 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии».
95 Егоров А. В. Указ. соч. С. 88.
96 Постановление Федеральное арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.10.2004 № А21-11837/03-С2.