Правовое регулирование коммерческого найма жилого помещения

• Автор: Чечулина, Ирина Валерьевна
• Шифр специальности: 12.00.02
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1999
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 200 с.

ПЛАН.
Введение
Глава 1. Становление и перспективы коммерциализации жилищных 11-74 правоотношений в условиях переориентации государственной жилищной политики
61.Наем жилого помещения как комплексный институт 11 -26 гражданского и жилищного права.
62.Соотношение коммерческого и социального найма жилого 27-54 помещения.
&З.Особенности заключения договора коммерческого найма
жилого помещения.
Глава 2.Приоритет договора в коммерческом найме жилого
помещения
61.Существенные условия договора коммерческого найма 75-93 жилого помещения.
62. Договор коммерческого найма жилого помещения как форма 94-113 реализации конституционного права на жилище и его целевое назначение.
63.Субъектный состав в договоре коммерческого найма жилого 115-143 помещения и его правовой статус.
Глава 3. Изменение и расторжение договора коммерческого найма 143484 жилого помещения.
61.Изменение договора коммерческого найма жилого помещения
62.Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения
Заключение.
Библиография.

ВВЕДЕНИЕ.
Актуальность темы исследования
Переход к экономике рыночного типа подверг существенному изменению отношения, существовавшие в жилищной сфере, что в свою очередь обусловило необходимость реформирования нормативной базы. Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик и Жилищные кодексы республик, принятые более пятнадцати лет назад, к настоящему времени перестали отвечать новым социально-экономическим условиям, поскольку были ориентированы на регулирование таких жилищных отношений, которые складывались в условиях существования системы централизованного управления и распределения жилищного фонда.
Потребности сегодняшней российской экономики требуют обновления уже действующей законодательной базы, в том числе и положений нового ГК РФ, и создания такой правовой основы, которая отражала бы рыночный характер отношений в жилищной сфере.
Начало проведения правовой реформы в сфере жилищных услуг принято связывать с принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 года “Об основах федеральной жилищной политики”1, предопределившего концептуально новый подход к сущности правоотношений, основанных на договоре найма жилого помещения. Этим законом была впервые введена регламентация новых отношений по сравнению с теми, которые формировались по договору найма жилого помещения из фонда социального использования - отношений аренды жилых помещений. Арендные жилищные отношения должны были строиться на коммерческих началах, само существование которых при прежней системе хозяйствования было просто невозможным.
1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1993г., N3, ст

Названный закон ввел возможность сосуществования двух договоров, одинаковых по сущности, но различных по назначению. Договор найма жилого помещения был предназначен для потребительского использования, а договор аренды - для коммерческого.
Позднее, принимая Гражданский кодекс РФ, законодатель отказался от прежней характеристики договора аренды, передав его функции договору найма. Поэтому сейчас понятие “аренда жилого помещения” применяется к отношениям, где в качестве арендатора выступают исключительно юридические лица, которые могут использовать жилое помещение только для проживания граждан. А договор найма жилого помещения, в соответствии с нормами гл. 35 ГК РФ, отвечает обоим указанным назначениям. Для этого наем жилого помещения подразделяется на два вида: коммерческий - отвечает коммерческому назначению и социальный - потребительскому.
Принятие ГК РФ должно было установить определенность в отношениях по найму жилого помещения. Однако одновременное существование ГК РФ и по-прежнему действующего Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики” вносит противоречивость и разрозненность в практику их применения.
Выбор для исследования жилищных отношений найма , построенных именно на коммерческих началах, не случаен. Прежде всего, он обусловлен тем, что реализация провозглашенного Конституцией РФ права на жилище в последнее время больше зависит от собственных материальных возможностей граждан, нежели от помощи государства. Кроме того, требования, устанавливаемые законодательством к форме договора, не позволяют ни только отслеживать их заключение, но и объясняют малочисленность судебной практики по данной категории дел. Указанные обстоятельства определяют важность исследования по выбранной теме. В этой связи представляется необходимым анализ действующего законодательства, посвященного регулированию коммерческого найма жилого помещения.

же роль играет предоставление субсидий, которые “обеспечивают оплату жилья в пределах ее социальной нормы и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного бюджета”48. Вознаграждение в договоре коммерческого найма называется платой за владение и пользование жилым помещением (плата за наем), которая должна быть установлена по соглашению сторон и выражаться в денежной форме. Поскольку коммерческий наем представляет собой одно из проявлений рыночной экономики, то и размер платы за владение и пользование жильем стороны устанавливают по взаимному согласию. ГК РФ не содержит прямого ограничения размера этой платы, но при этом не исключает возможности установления законом максимального ее размера (ст. 672 ГК РФ). Поскольку согласование условий, касающихся размера и сроков внесения платы за владение и пользование жилым помещением устанавливается обеими сторонами, то одностороннее изменение этих условий противоречит закону и искажает суть самого договора, что естественно влечет ответственность за его нарушение.
От платы за владение и пользование .жилым помещением (платы за наем) следует отличать плату за коммунальные услуги ( ч.З ст.678 ГК РФ, ст. 57 ЖК РСФСР). На наш взгляд, указанные понятия стоит разграничивать44, поскольку плата за наем взимается именно за возможность пользования чужим, не принадлежащем на праве собственности нанимателю жильем, а плата за коммунальные услуги перечисляется за предоставленную соответствующими организациями, оказывающими различного рода услуги, возможность использовать это жилье по назначению. Как было верно замечено Д. Потяркиным плата за коммунальные услуги “характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказания услуг”50. При этом предложенное деление ни коим образом не вынуждает стороны при соглашении условий договора отдельно устанавли-
48 Сосипатрова Н.Е. Указ. работа, с
44 Эту точку арения также отстаивает Седупш П И. Жилищное право. Учебник для ВУЗов. М.,1998г, с
50 Потяркин Д. Указ. работа,