Механизмы выбора сбалансированных денежных потоков в системе финансирования строительства жилья, как фактор повышения его доступности для населения

• Автор: Юдакова, Татьяна Васильевна
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Самара
• Количество страниц: 138 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Глава 1 АНАЛИЗ МОДЕЛЕЙ И МЕХАНИЗМОВ
ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
1.1 Зарубежный опыт финансирования строительства жилой
недвижимости
1.2 Российская практика финансирования строительства жилья
Глава 2 РАЗРАБОТКА СБАЛАНСИРОВАННОГО
ФИНАНСОВОГО МЕХАНИЗМА В СИСТЕМЕ «ЗАСТРОЙЩИК - КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК -ЗАЕМЩИК»
2.1 Анализ платежных потоков в системе взаимодействия
коммерческого банка и заемщика при обслуживании ипотечного кредита
2.2 Анализ платежных потоков и механизм принятия решений в
системе финансового взаимодействия «коммерческий банк-строительная компания»
2.3 Механизм принятия оптимальных решений по выбору
параметров в системе кредитования «строительная компания-банк-заемщик»
Глава 3 МЕХАНИЗМ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕРЕЗ ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1 Особенности функционирования закрытых паевых
инвестиционных фондов (ЗПИФ)
3.2 Конструктивные схемы финансирования строительства жилья
через закрытые паевые фонды недвижимости
3.3 Расчет инвестиционной привлекательности пая
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Жилищное строительство играет первостепенную роль в решении задач повышения доступности жилья для населения и является наиболее показательным индикатором, отражающим динамику развития различных секторов экономики страны. В процессе становления рыночных отношений в Российской Федерации получили развитие и механизмы финансирования жилищного строительства от централизованного финансирования к рыночным принципам хозяйствования. Однако этот переход негативно отразился на жилищной отрасли, высокие процентные ставки заемных средств, отсутствие механизмов привлечения инвестиций, все это способствовало резкому сокращению объемов капитальных вложений в жилищное строительство.
Одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики является развитие современных денежно-кредитных механизмов в жилищной сфере, поддержка населения с использованием бюджетных и внебюджетных средств одной из которых стал проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и федеральная целевая Программа «Жилище».
Программа напрямую затрагивала только ограниченный перечень категорий граждан, перед которыми государство имело установленные законом обязательства по решению их жилищных проблем, всего по Программе 754 тыс. семей оказано содействие в приобретении жилья через ипотеку.
Источники и механизмы Программы должны были обеспечить ускоренное поступательное развитие строительного комплекса, способного реализовать указанные в Программе контрольные показатели и рыночную доступность жилья для указанных категорий. Такой подход не способствовал быстрой адаптации рыночных механизмов к массовому потребителю и, в условиях дефицитной экономики, отсутствие

необходимого государственного регулирования, привело к безудержному росту цен на жилье 2004-2008гг. Доступность жилья уменьшилась даже для тех немногих 20 процентов граждан, которые рассчитывали на приобретение квартиры с помощью ипотеки. Кризис 2008-2011 годов в экономике и на рынке недвижимости вновь обострил потребность в финансировании жилищного строительства и увеличении платежеспособного спроса на рынке жилья. Становление рыночных отношений в жилищной сфере предполагает по-иному формировать источники ее финансирования. Основным фактором, тормозящим процесс воспроизводства основных фондов, является отсутствие долгосрочных инвестиций. В современных российских условиях основой жилищного финансирования становятся финансово-кредитные механизмы, базирующиеся на комплексном использовании собственных средств юридических и физических лиц, государственных бюджетных источников, а также кредитных ресурсов. Недостаток средств, в бюджетах всех уровней, вынуждает шире использовать потенциал кредитной системы. Финансовые организации, в том числе коммерческие банки и паевые фонды, размещая денежные ресурсы в строительство жилой недвижимости, формируют определенные финансовые взаимодействия с компанией застройщика, заемщиком, получающим ипотечный кредит, а также воздействуют на весь финансовый рынок, оказывая тем самым огромное влияние на экономику.
В этой связи актуальным является не только освоение новых форм финансирования строительства жилья, но и внедрение новых методов и механизмов эффективного финансового взаимодействия с субъектами при строительстве и реализации жилой недвижимости, в основе которых лежат количественные методы анализа платежных потоков и формирование оптимальных параметров договора. Сложность решения этой задачи объясняется тем, что при реализации процесса финансирования
- увеличение общего годового объёма ввода жилья;
Годовой объём ввода жилья составил:
в 2006 г. — 47,3 млн. м2 (рост на 6,6 млн. м2 при плане в 4,3 млн. м2); в 2007 г. — 50,5 млн. м2 (рост на 10,7 млн. м2 при плане в 7,8 млн. м2); в 2008 г. — 51,7 млн. м2 (рост на 2,9 млн. м2 при плане в 11,6 млн. м2); в 2009 г. — 53,1 млн. м2 (при скорректированном плане в 52 млн. м2); в 2010 г. — 57,2 млн. м2 (при скорректированном плане в 53 млн. м2).
И все же реализацию проекта, как он задумывался изначально, нельзя назвать успешным. В улучшении жилищных условий нуждается 61% россиян, а приобрести жилье может всего 12% семей. (Динамика жилищного строительства см. Приложение 1).
Наилучшее, что на сегодня существует для решения этой проблемы, ипотечный кредит. Однако размер первого взноса, высокие проценты по кредиту, короткий срок его погашения, высокие цены на жилье, не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между тем, в ходе проведения жилищных программ формировались изменения, необходимые для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы.
Изучение опыта финансирования строительства жилья в различных субъектах Федерации, позволило выделить несколько разрозненных моделей, которые пока не обладают унифицированными чертами. В качестве цели все они ставят увеличение объемов строительства жилья и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных субъектах Федерации могут существовать параллельно несколько схем кредитования, каждая из которых имеет свои характеристики с точки зрения эффективности, механизмов кредитования, потребительской базы. Несмотря на довольно большое количество вариаций, все формы можно