Оценка стоимости прав владения и распоряжения земельными участками как инвестиционного ресурса

• Автор: Диких, Вадим Александрович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 143 с. : ил.

Введение 3
Глава 1. Земля как инвестиционный ресурс и существующие методы оценки ее стоимости при реализации инвестиционных проектов 10
1.1 Права владения и распоряжения земельными участками, как инвестиционный ресурс 10
1.2 Анализ существующих предложений и практики оценки стоимости земельных участков в расчетах экономической эффективности проектов реального инвестирования 34
Глава 2. Методические основы определения стоимости прав владения и распоряжения земельными участками, при осуществлении инвестиционных проектов реального инвестирования 63
2.1 Основные положения и принципы определения стоимости прав владения и распоряжения земельными участками, как инвестиционного ресурса 63
2.2 Исследования влияния отдельных факторов и условий хозяйствования на стоимость прав владения и распоряжения земельными участками 87
2.3 Методика оценки стоимости прав владения и распоряжения земельными участками при реализации инвестиционных проектов по созданию и развитию производственных организаций 98

Глава 3. Оценка стоимости земельного участка и мероприятия по ее повышению 110

3.1 Краткая характеристика земельного участка ООО «Текстиль-М», как объекта представителя 110
3.2 Расчет стоимости земельного участка ООО «Текстиль-М» по затратному подходу и по предложенному методу 117
Основные краткие выводы 130
Список использованной литературы 133

В новых условиях рыночных отношений в экономике значение земли, как одного из важнейших ресурсов, задействованных в системе хозяйственного управления, существенно возросло. Соответственно этому, требуется создание необходимой научно-методической базы в сфере земельных отношений, в том числе по оценке стоимости земельных участков, по её учёту, налогообложению и т.д.
Следует отметить, что в зарубежной практике хозяйствования проблемам организационно-экономических отношений в сфере землепользования уделяется весьма большее внимание, отработаны и совершенствуются соответствующие методические положения и документы в этой сфере, хотя и имеется большой ряд нерешенных проблем. В частности не решен ряд проблем, по оценке стоимости земельных участков и их налогообложения при реализации инвестиционных проектов, по учету факторов направлений инвестирования, фактора территориальной принадлежности земельных участков при оценке их инвестиционной стоимости и др. На нерешённость и актуальность решения проблем экономики землепользования и земельных отношений указывают зарубежные учёные и специалисты М.Л. Вольвертон, Р.Б. Пеисер, Б.А. Чарлес и другие.
В Советском Союзе, когда земля была общенародной собственностью, и когда она предоставлялась в бесплатное пользование предприятиям, организациям и физическим лицам, не было острой необходимости разрабатывать соответствующую методическую базу по земельноэкономическим отношениям и она практически отсутствовала. Вёлся учет земель, учет их пользователей, владельцев (за кем были закреплены земли) и т.д.
Но в связи с большими объемами строительства в стране и большим потреблением под строительные объекты земли, встал вопрос оценки и учета

влияния фактора изъятия земель сельскохозяйственного назначения на эффективность капитальных вложений при строительстве или расширении производственных предприятий, прокладке транспортных и других коммуникаций. Проблемы учета “земельного фактора” при оценке эффективности капитальных вложений исследовались отечественными учёными Витт М.Б., Зотовым В.Б., Ильдеминовым В.И., Кабаковой С.И., Любимовой Л. и др. Но работы и рекомендации указанных ученых относились к экономике советского периода и далеко не охватывали многие важные другие проблемы экономики и организации землепользования. Поэтому в настоящее время остро встает задача разрешения организационноэкономических проблем землепользования для новых условий хозяйствования в системе рыночных отношений.
В годы реформирования отечественной экономики в какой-то мере решались вопросы организации и экономики землепользования. Был разработан и вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации, создан кадастр земель, определены методы установления кадастровых цен земельных участков, разработана автоматизированная система учета земель и т.д. Разработка и обоснование положений действующих методических документов в части землепользования базировалась на результатах исследований Кабаковой С.И., Прорвича В.А., Ресина В.И., Руднева A.B., Медведева O.E., Грибовского С.В. и др.
Анализ положений научных и научно-методических разработок указанных авторов, а также положений официальных нормативнометодических документов в области экономики землепользования показывает, что в них в большей мере определены общие вопросы оценки стоимости земель, их налогообложения и явно недостаточно рассмотрены вопросы оценки их инвестиционной стоимости, учет этой стоимости при анализе и оценке экономической эффективности инвестиционных проектов.

относящуюся к земле, как производственному ресурсу, в общей его величине весьма проблематично.
Метод остатка - состоит в том, что определяются операционный доход от имущественного комплекса, расположенного на земельном участке и чистый операционный доход, получаемый от модернизации производства и других улучшений недвижимости. Их разница составляет величину земельной ренты, капитализируя которую и рассчитывают рыночную цену земельного участка.
Указанный метод предполагает следующие последовательные процедуры действий:
- расчёт стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчёт чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определённый период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчёт чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определённый период времени, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчёт величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определённый период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчёт рыночной стоимости земельного участка путём капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий: