Разработка моделей управления объектами недвижимости университетского комплекса

• Автор: Юшин, Геннадий Дмитриевич
• Шифр специальности: 05.13.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Воронеж
• Количество страниц: 147 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Определение недвижимости принципы ее оценки

1.2. Оценка недвижимости на основе затратного подхода

1.3. Особенности оценки объектов недвижимости доходным подходом

1.4. Применение сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости

1.5. Управление портфелем недвижимости

1.6. Стратегия управления портфелем недвижимости

1.7. Выводы и постановка задач исследования.

ГЛАВА 2. ЗАДАЧА ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ УНИВЕРСИТЕТСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Постановка задач управления объектам недвижимости .
2.2. Методы решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости.
2.3. Модель управления объектом недвижимости с учетом его делимости.
2.4. Разработка плана использования объекта университетского комплекса недвижимости.
ГЛАВА 3. ЗАДАЧА ОПТИМАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ УНИВЕРСИТЕТСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ САМОФИНАНСИРОВАНИЯ .
3.1. Постановка максимизации рыночной стоимости с учетом самофинансирования
3.2. Управление объектами недвижимости с учетом самофи
нансирования и его делимости.
3.3. Управление несколькими объектами недвижимости
3.4. Выбор рациональной последовательности действий при управлении объектами недвижимости
3.5. Задача выбора типов образовательных программ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК.
ПРИЛОЖЕНИЕ.
ВВЕДЕПИЕ
Актуальность


На самом же деле процесс управления недвижимостью складывается не только из оценки перспективности включения или оставления того или иного объекта в составе портфеля, но и из выбора возможных вариантов использования этих объектов, обеспечивающих максимальный доход в настоящий момент времени. Кроме того, в процессе определения стратегии для развития объекта недвижимости необходимо учитывать особенности функционального использования этих объектов. Особенно это касается объектов недвижимости университетского комплекса, призванного обеспечить реализацию определенного набора образовательных программ, представляющих общественный интерес. Выбор реализуемых данным учебным заведением образовательных программ зависит от предпочтений потребителей, а от портфеля реализуемых программ зависят возможные варианты оснащения различных частей (аудиторного фонда) объектов недвижимости университетского комплекса. Следовательно, необходимо разработать комплекс моделей управления объектом недвижимости с учетом его делимости. Во второй главе рассматривается задача определения вариантов развития для всех объектов недвижимости, обеспечивающих максимальность суммарной рыночной стоимости при ограниченных средствах на реализацию вариантов развития. Дана математическая формулировка задачи. Выделены две задачи. Задача 1 заключается в максимизации суммарной рыночной стоимости при ограничении на величину имеющихся средств на развитие и при условии того, что для каждого объекта недвижимости выбирается один и только один вариант. Отмечается, что другим источником увеличения средств на развитие являются кредитные средства. Предположим, что кредит берется на рассматриваемый период, а величина кредитной ставки развития р. Задача 2. Определить величину кредита и варианты развития всех объектов, увеличивающих суммарную рыночную стоимость объектов недвижимости при ограничениях на имеющиеся финансовые ресурсы с учетом кредитных средств. Приведенные задачи характеризуются тем, что объекты рассматриваются как единое целое. На практике же довольно часто имеет место другая ситуация. А именно: объект недвижимости можно разбить на части, определенные комбинации которых можно рассматривать как отдельные объекты со своими вариантами развития. В качестве отдельных объектов недвижимости можно рассматривать также объединенные участки и, наконец, весь объект (АВСД) как единое целое. Возможные варианты можно представить в виде иерархической структуры (сети). Отметим, что не все варианты в этой сети совместимы. Примем, что для каждого участка, включая объединенные участки, заданы варианты их развития. Каждый вариант характеризуется затратами на его реализацию и величиной рыночной стоимости. Поставленная задача решается методом дихотомического программирования. В третьей главе доказана возможность использования всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант развития (то есть продажа по рыночной стоимости или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде). Перейдем к рассмотрению методов решения задачи максимизации рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом самофинансирования. Под самофинансированием в данном случае понимается возможность использования средств, полученных в рассматриваемом периоде от продажи ряда объектов по рыночной стоимости (на данный период времени) или от их эксплуатации в том виде, в котором они существуют. В дальнейшем без ограничения общности будем рассматривать только первый вариант, то есть использование средств, полученных от продажи объектов у в рассматриваемом периоде. Учтем возможность использования для развития всех или доли средств, полученных от объектов, для которых выбирается первый или второй вариант (то есть продажа по рыночной стоимости или получение дохода при сохранении объекта в существующем виде). В этом случае возникает задача максимизация рыночной стоимости с учетом самофинансирования. Необходимо определить варианты развития для всех объектов, увеличивающих рыночную стоимость объектов с учетом самофинансирования, то есть частичного (или полностью) использования на развитие денежных средств, полученных от продажи или эксплуатации объектов, для которых выбран первый вариант развития.