Экономико-социологическое исследование рынка недвижимости : на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области

• Автор: Цой, Владимир Олегович
• Шифр специальности: 22.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 147 с.

Введение.
Проблема обеспеченности жильм граждан России традиционно является одной из важнейших забот нашего государства, а современный рынок недвижимости не справляется с возложенными на него функциями, как не справилась советская система распределения. Очевидно, например, что рынок автомобилей вполне справляется со своими задачам так как каждый желающий найдт себе транспортное средство, стоимостью от 0 долларов до 0 ООО тысяч долларов, а вот далеко не каждый работающий житель России сможет себе позволить приобрести квартиру или дом. Сложившаяся ситуация значительно отличается от европейских стран, где среднестатистический работающий гражданин в состоянии обеспечить себя жильм в течение 2 3 лет, и средняя стоимость квадратного метра превышает средний месячный доход не более, чем в 23 раза. В СанктПетербурге,, имея среднюю зарплату на уровне ООО рублей конец года, средняя стоимость квадратного метра составляет порядка 0 рублей, т.е. стоимость квадратного метра больше средней зарплаты фактически в 5 раз. Приказом Министерства регионального развития РФ от года 3 определена средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ на I квартал года. Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья по субъектам РФ применяется для расчета размеров социальных выплат, выделяемых для всех категорий граждан, которым указанные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений. Этот показатель на первый квартал года утверждн в размере 0 рублей. Но это средний показатель по всей РФ. В СанктПетербурге этот показатель составляет 0, в Москве 0 рублей 8, дата обращения 1. Почему так происходит, чем же наш рынок недвижимости отличается от других рынков, или он поставлен в иные условия ответам на эти вопросы и посвящена работа.
Основной теоретической проблемой видится исследование механизма функционирования рынка недвижимости, объяснение того, согласно каким закономерностям он функционирует, какие модели рынка наиболее подходят для. описания протекающих процессов. Современный рынок недвижимости СанктПетербурга и Ленинградской области не решает проблему обеспечения населения жильм, но надо помнить, что жилищный вопрос в России всегда стоял остро, он не является символом исключительно постперестроечного периода. Для того, чтобы исследовать причины жилищной проблемы СанктПетербурга, а также методов применявшихся для е решения ранее, приводятся и анализируются исторические данные, связанные с рынком жилья региона. Подход, предлагаемый экономистами для объяснения функционирования рынка недвижимости, кажется общим и универсальным, но в действительности не отражает специфику конкретного рынка. Экономисты в свом подходе не учитывают институциональные особенности рынка, не принимают во внимание социальные роли, исполняемые экономическими агентами, не рассматривают свойственные им привычки мышления, не связывают рынок с выполнением его общественной функции. Поэтому необходимо уточнить и дополнить экономический подход социологическим подходом к анализу рынка недвижимости.
Гипотезой работы является утверждение, что рынок недвижимости СанктПетербурга и Ленинградской области при существующих институциональных условиях в принципе не может решить жилищный вопрос, т.е. обеспечить население доступным жильм. По сути дела, рынок недвижимости эффективно работает только в секторе элитного или дорогого жилья, не охватывая сектор доступного и экономичного жилья. Причины этого явления разнообразны.
Нормальным состоянием современного рынка недвижимости является неравновесное состояние, когда спрос в городе и за городом на жиль экономкласса превышает предложение, что свидетельствует о
существующих отличиях функционирования данного рынка в сравнении с другими. Согласно кейнсианской экономической теории, нормальным состоянием любого рынка является такое, когда предложение превышает спрос.
Институциональная структура отечественного рынка недвижимости значительно отличается от европейской, в первую очередь отсутствием традиции частной собственности и особым положением государства.

Актуальность

А.Маршалла заключалась в том, что он не согласился с попытками предшественников искать одинединственный фактор ценообразования. В качестве аналогии он приводил пример с лезвиями ножниц бессмысленно спорить, какое именно лезвие верхнее или нижнее разрезает лист бумаги. Именно А. Маршалл соединил теорию предельной полезности и теорию издержек производства в дуалистической концепции цены. По его мнению, рыночная цена есть результат взаимодействия спроса, сила которого определяется предельной полезностью товара, и предложения, зависящего от издержек производства. Центром, вокруг которого происходит колебание цен, выступает нормальная цена или цена равновесия равновесная цена, складывающаяся при равенстве спроса и предложения . Таким образом, теория ценообразования А. Маршалла стала своего рода компромиссом между разными подходами к вопросам стоимости и цепы. Ее графическое изображение, маршаллианский крест рис. А.Маршалла об эластичности спроса и предложения, о краткосрочном и долгосрочном периодах и другие его теоретические находки стали основой раздела экономической теории, посвященного поведению отдельных хозяйствующих субъектов Там же. Если применять концепцию Маршалла к рынку недвижимости, то получаем, что на первичном рынке есть производители блага строители, есть покупатели, а рынок должен установить свободную цену в условиях совершенной конкуренции. Цена на недвижимость понимается как точка пересечения кривых спроса и предложения. Современные неоклассики стремятся доказать, что рыночная система хозяйства является если и не идеальной, то, по крайней мере, наилучшей из всех типов экономических систем. Акцентируя внимание на критике государственного регулирования, они указывают, что оно не столько ликвидирует недостатки рынка например, безработицу, сколько порождает новые, более опасные отрицательные явления например, инфляцию и ущемление экономических свобод. В отличие от неоклассиков начала века, современные неоклассики, как правило, уже не требуют от правительства выполнять функции только ночного сторожа, а настаивают на активном вмешательстве государства в рыночную экономику. Но первым об этом говорил Дж. М. Кейнс в работе Общая теория занятости, процента и денег года. Основная идея Кейнса заключается в том, что государство должно регулировать экономику путм управления ключевой процентной ставкой ставкой рефинансирования . Сторонники монетаризма их лидером является американский экономист Милтон Фридмен обосновывают идею, что на макроэкономическом уровне необходимо осуществлять не фискальнобюджетную политику государственное регулирование посредством ставки процента, налогов и расходов, а активную кредитноденежную государственное регулирование денежной массы. Сторонники монетаризма при изучении рынка утверждают, что надо управлять денежнокредитным механизмом, полагая, что именно он играет в рыночном механизме наиболее важную роль . Монетаристы продолжатели количественной теории денег, разработанной американским экономистом Ирвингом Фишером в начале в. В то же время, монетаризм это целостная теория рыночного хозяйства, особый подход к проблемам воспроизводства, социальной политики, международных экономических отношений и даже борьбы с преступностью. Главная идея монетаристов заключается в том, что рыночная экономика попрежнему способна к эффективному саморегулированию. Трудности возникают не внутри рыночной экономики, а извне, рынок как бы переваривает их. Из этого исходного принципа логично вытекает необходимость ограничения государственного вмешательства в экономику. Для монетаристов характерна определнная склонность к либертарианству, но они не могут считаться таковыми. Для монетаризма характерен перенос центра тяжести исследований и практических рекомендаций в область денежных отношений. Именно деньги могут быть, по мнению М. Фридмена и его коллег, главным встроенным стабилизатором рынка, стихийным регулятором экономических процессов. С этих позиций, рынок недвижимости не регулируется государством. Рынок сам регулирует соотношение спроса и предложение, сам должен прийти к равновесию , , .