Методы оценки портфелей инвестиций, включающих ценные бумаги и недвижимость

• Автор: Погодин, Сергей Константинович
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 176 с.

Оглавление
Введение.

Глава 1. Рынок инвестиций в недвижимость как сегмент рынка капитала. .

1.1. Место рынка недвижимости на современном рынке капитала

1.2. Особенности применения портфельной теории для анализа инвестиций в недвижимость.

1.3. Индексы рынка недвижимости методы построения и проблемы измерения

Глава 2. Оценка портфелей, включающих финансовые активы и недвижимость, на основе исторических показателей доходности и риска

2.1. Недвижимость в агрегированном портфеле инвестиций на развитых рынках

2.2. Формирование и оценка инвестиционных портфелей, включающих недвижимость, на российском рынке
Глава 3. Оценка стоимости капитала для портфелей, включающих различные классы активов.
3.1. Модели оценки стоимости капитала для активов агрегированного портфеля на развитых рынках
3.2. Анализ применимости моделей оценки стоимости капитала на российском рынке недвижимости
3.3. Модель оценки стоимости капитала для российского рынка инвестиций в недвижимость
Выводы.
Литература


Посредством ценового механизма удовлетворяются интересы покупателей и продавцов недвижимости. Рынок недвижимости имеет важное значение для экономики, является полноценной составной частью рынка капитала, поскольку выполняет его основную функцию способствует перетеканию капитала из тех отраслей экономики, где есть его избыток, в отрасли с недостатком финансовых ресурсов. Рынок недвижимости позволяет компаниям, арендовав площади, не выводить капитал из основного оборота, направляя его по пути наиболее эффективного использования, а тем, у кого есть свободные средства, размещать их, посредством покупки доходного объекта недвижимости. Схематично, рынок коммерческой недвижимости в структуре рынка капитала представлен на рисунке 1. Рисунок 1. Рынок коммерческой недвижимости в структуре рынка капитала. Вариант аренды, при которой компания арендует необходимое ей помещение. В результате у компании возникает обязательство по арендным платежам. Вариант приобретения здания. Компания привлекает кредит займ и приобретает в собственность объект недвижимости. У компании возникает обязательство по процентным платежам. В развитых странах наиболее распространена первая форма обеспечения предприятия необходимой недвижимостью в силу стремления ЭКОНОхМИКИ к наиболее оптимальному использованию ресурсов. Разхмер кредита, выдаваемый банком, всегда ниже рыночной стоимости имущества. Высококлассный объект собственности требует специфического профессионального управления. Грамотное управление зданием позволяет надолго сохранить его физическое состояние и, соответственно, инвестиционные качества. Управлением недвижимостью занимаются специализированные компании. Выделение инвестиций в недвижимость как отдельного бизнеса способствует сближению интересов участников рынка недвижимости, позволяет использовать такой ограниченный ресурс как земля наиболее эффективно. Например, небольшой компании требуется помещение размером 0 кв. Если бы не существовало рынка коммерческой недвижимости, то компании пришлось бы либо строить отдельное здание что нецелесообразно, либо покупать помещение в готовом здании. В последнем случае, когда у здания много собственников, оно, фактически, становится ничьим в целом, и никто не гарантирует его высокий класс в будущем. Аналогичные выгоды для экономической системы можно увидеть, рассматривая рынок аренды жилых помещений. Очень часто человеку выгоднее арендовать жилье, чем покупать собственное а порой, это единственный возможный путь обеспечения приемлемых условий жизни. В разное время предпринимались попытки оценить долю рынка недвижимости в структуре рынка капитала. Например, в г. Рисунок 2. Рыночные ценности классов активов источник I i. Рынок капитала США, объем которого составил в г. США, имел структуру, изображенную на следующих рисунках. Рисунок 3. Закладные по кредитам на коммерч недв. Коммерческая недвихимсть собств. Рисунок 4. Стоимость финансовых ресурсов, инвестированных в собственный капитал компаний, включая публично торгуемые акции, составил около трлн. США , в заемный капитал торгуемый и неторгуемый около трлн. США . На основании проведенного анализа можно заключить, что рынок недвижимости является полноценной и очень важной частью рынка капитала, что подтверждают реальные данные примерно треть всего инвестированного капитала в мире составляют инвестиции в недвижимость. В последнее время рынок недвижимости активно развивается, как в развитых странах, так и в нашей стране. Рассмотрим, например, динамику одного из самых развитых и крупнейших рынков капитала в мире рынок США. На следующем рисунке представлена динамика индексов основных классов активов в США. Рисунок 5. I индекс акций I компаний, основным активом которых является доходная недвижимость. Как можно видеть из рисунка 5, рынок недвижимости характеризуется намного меньшей волатильностью, чем рынок акций, и сопоставим по этому показателю с рынком облигаций. Индекс акций публичных компаний недвижимости характеризовался за рассматриваемый период большей доходностью и большей изменчивостью.