Развитие массовой оценки недвижимости для целей налогообложения на примере рынка жилья Московского региона

• Автор: Лапко, Константин Сергеевич
• Шифр специальности: 08.00.10, 08.00.13
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 212 с. : ил.

Содержание
Введение

Глава 1. Теоретические аспекты массовой оценки недвижимости

1.1 Эволюция методологических основ массовой оценки недвижимости

1.2 Государственная политика РФ в области внедрения массовой оценки с целью определения налоговой базы налога на недвижимость
1.3 Анализ структуры факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости и подлежащих учету при массовой оценке для целей налогообложения

Глава 2. Расчетные методы массовой оценки недвижимости

2.1 Метод корреляционно регрессионного моделирования КРМ

2.2 Метод дискретного пространственно параметрического моделирования ДГТПМ

2.3 Сравнительный анализ расчетных методов массовой оценки КРМ и Д1ШМ

Глава 3. Разработка комплексного практического алгоритма массовой оценки недвижимости дли целей налогообложения
3.1 Моделирование структуры факторов стоимости для методологии ДЛИМ
3.2 Обоснование последовательности этапов массовой оценки на основе мегодологии дискретного пространственно параметрического моделирования
3.3. Разработка комплексного практического алгоритма массовой оценки на основе методологии дискретного пространственно параметрического моделирования
Заключение
Список литературы


Все это приводило к неоднозначным результатам оценки. Таким образом, в конце XIX и в начале XX вв. России были разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения. Оценка городской недвижимости квартир производилась на основе дохода от сдачи внаем и аренду. На основе различных статистических методов выявлялись зависимости между валовой доходностью и факторами, определяющими качество жилья. Работы по получению массивов таких данных выполнялись в России с учетом специфики каждого города, в котором проводилась оценка недвижимого имущества. В относительно небольших городах собирались данные обо всех объектах, подлежащих оценке, а в Москве проводились выборочные исследования. Статистическое отделение Московской городской управы в ходе обработки материала решало наиболее сложную задачу выявление основных и дополнительных признаков, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными признаками. Для сбора материалов о жилых квартирах использовали специальную форму, включавшую данные о местонахождении, строительном материале дома, этажности квартиры,, наличии кухни прохожей, коридора, ванной, комнаты для прислуги, количестве жилых комнат, числе окон и других признаках. Полученные данные подвергались статистическойобработке Путем группировки и сопоставления выявлялись признаки недвижимого имущества, влияющие на величину дохода, а именно местонахождение, размер, материал построек и т. В соответствии с этими признаками недвижимое имущество делилось на разряды, и на основании сведений о доходности различных видов имуществ, входящих в тот или иной разряд, выводилась величина дохода, свойственная каждому разряду имущества. Величина дохода, найденная таким образом, называлась нормальной в отличие от фактической доходности имущества. Проведенные группировки позволили выявить большое влияние местонахождения квартиры на уровень ее доходности. Таким образом, уже в то время выявилось, что одним из главных факторов стоимости недвижимости является местоположение. К сожалению, за десятилетия социализма все эти достижения были полностью утрачены. В советский период гг. Ронова Т. Н., Кузьмина Т. В. Теория и практика оценочной деятельности Учебнометодический комплекс. М. ЕАОИ. За этот период рыночные принципы проведения оценки, в том числе массовой, были реализованы в зарубежных стандартах. Основополагающие принципы оценки больших групп активов были впервые сформулированы в е годы прошлого века в США и эволюционировали вместе с появлением новых информационных технологий и методов статистического анализа. Ведущей профессиональной организацией, занимающейся продвижением новых методик массовой оценки, является Международная ассоциация налоговых оценщиков I, основанная в году в КанзасСити, штат Миссури США. Публикации этой организации помогают совершенствовать стандарты оценочной практики и пользуются репутацией наиболее1 авторитетных и полезных справочных документов в области оценки. Начиная с публикации в году Принципов оценки ii и заканчивая изданием фундаментального труда Оценка собственности и управление оценкой i iii под редакцией дра Джозефа К. Эккерта, эти работы служат методологической базой для специалистов разных стран, занимающихся массовой оценкой. Вышеуказанным автором было дано часто используемое в публикациях определение массовой оценки систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Отражение современной методологии массовой оценки недвижимости можно найти в международных стандартах оценки IV, стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков I, американских стандартах оценки . .. . i iii. i. i Ii ii i i, .