Оценка доходной недвижимости в составе имущественного комплекса энергетических предприятий

• Автор: Кашина, Екатерина Владимировна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2000
• Место защиты: Красноярск
• Количество страниц: 181 с. : ил.

Введение.

Глава 1. Методологические основы оценки

объектов недвижимости

1.1. Существующий взгляд на рынок

недвижимости

1.2. Основы прав на недвижимость.

1.3. Классификация объектов недвижимости

1.4. Классификация необходимой информации

по объектам

1.5. Стоимость недвижимости и ее виды

Глава 2. Методические подходы к оценке

недвижимости.
2.1. Оценка недвижимости, как элемента государственной экономической политике.
2.2. Основные подходы к оценке объектов недвижимости.
2.2.1. Затратный подход
2.2.2. Рыночный подход.
2.2.3. Доходный подход
Глава 3. Оценка доходной недвижимости, как товара в
составе имущественного комплекса предприятий
3.1. Характеристика разработанных методов оценки
3.2. Согласование результатов оценки
полученных комплексным подходом.
Заключение
Библиографический список использованной литературы
Приложения
ВВЕДЕНИЕ
Осуществление программы разгосударствления и приватизации собственности существенно расширяет круг операций, производимых с недвижимым имуществом. Продажа, купля, пользование, распоряжение, напогообложение, страхование, аренда и прочие операции предполагают всестороннюю предварительную экономическую оценку недвижимости. Эта оценка закладывается в базу ценообразования и составляет основу текущих и прогнозных цен на недвижимость. Экономическая оценка влияет на финансовоэкономические показатели деятельности предприятия, а также является одним из методов управления этими показателями.
В настоящее время у предприятий энергетической отрасли возникла серьезная проблема по содержанию объектов недвижимости в связи с увеличением налогового бремени на саму недвижимость, на земельные участки, на которых она расположена, резким ростом эксплуатационных затрат, перед предприятием возникает задача, как использовать такую недвижимость аренда, продажа, перепрофилирование, залог и т.д. Такое решение невозможно принять без оценки недвижимости.
Необходимость проведения таких оценок до последнего времени неоправданно игнорировалось. Об этом свидетельствует новейшая история становления рыночной экономики России. Оценка имущества приватизируемых предприятий проводилась по данным v информации, содержащейся в бухгалтерских книгах. Поэтому вся чековая приватизация прошла по существенно заниженной стоимости приватизируемого имущества. Представляется, что многие современные проблемы пост приватизационного оборота акций связанны со значительным занижением стоимости приватизируемого имущества.
Анализ специальной литературы и практики показывает, что используемая при оценке недвижимости методология, методики и стандарты
весьма разнообразны. Однако в наших условиях большинство этих методов пока не работает. Причин тому множество. Нерациональная система налогообложения, неразвитый рынок промышленной собственности, многослойная бухгалтерия. К сожалению, часто даже высоко прибыльные предприятия выглядят убыточными. В настоящее время в России преобладает административная оценка объектов недвижимости, которая в большинстве случаев носит затратный характер. Кроме того, при оценке того или иного объекта недвижимости, наблюдается сильное психологическое влияние на оценщиков со стороны заказчиков, чтобы те вышли на нужные итоговые показатели. Оценка носит экспрессивный характер, используются простейшие приемы прямого пересчета с ценами аналогов, нередки случаи подгонки под заданный результат.
На наш взгляд, по мере снижения темпов инфляции и стабилизации экономики все чаще будет возникать потребность в оценочной деятельности, которая будет носить не административный, а инициативный характер. Требования к надежности оценки значительно возрастут.
Однако очевидно, что среди многообразия методик в области оценки объектов недвижимости предпочтение будет отдаваться той методике, которая позволит до минимума свести зависимость результатов оценки от субъективизма оценщиков и психологического влияния со стороны заказчика, а также методикам, которые могли бы значительно упростить работу по сбору информации по объектам и процедуру расчетов.
Еще одним важным моментом, на наш взгляд, является вопрос интеграции оценки недвижимости в мировую систему рыночных отношений. Другими словами, российская система оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии, терминологии и методик потенциальным зарубежным инвесторам.
В странах с развитой экономикой разработаны методы анализа и оценки недвижимости, оправдавшие себя многолетним практическим опытом оценки
и эксплуатации недвижимости. Широкую популярность получил учебник американского общества оценщиков Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, подготовленный Д. Фридманом и Н. Ордуэем. а также учебное пособие Оценка недвижимости Генри С. Харрисона.
Методологические, методические вопросы оценки недвижимости рассматриваются в трудах российских ученых, таких как Тарасевача Е.И., Григорьева В.В., Беляева С.Г., Макарова Л.А., Грибовского С.В., Когана В.И., Валдайцева С.В., Ресина В.И., Артеменко И.Л., Федотова М.А., Крутикова А.Б., Балабанова И.Т., Белых Л.П., Купчина А.Н., Есипова В, Ревуцкого Л.Д., Лисочкиной Т.В. и ряда других.
Однако, несмотря на серьезную разработку проблем, возникающих в процессе оценки объектов недвижимости, многие вопросы остаются слабо освещенными и требуют специапьного изучения. На наш взгляд, недостаточно исследован такой аспект, как оценка недвижимости в составе предприятий, которая способна приносить дополнительный доход, не участвуя в производственном процессе.
В настоящий момент в экономической литературе наибольшее внимание уделяется методам, опирающимся на затратный подход. Поэтому, на наш взгляд, крайне важно исследовать методы доходного и рыночного подхода. Весьма важной, является проблема адаптации существующих методик оценки западного рынка недвижимости к переходной экономики России.
Актуальность


Особенности рынка недвижимости в определяющей мере связаны со спецификой самого недвижимого имущества как объекта экономического оборота в условиях рыночной экономики, и со спецификой недвижимости как товара. Следует отметить, что недвижимое имущество принадлежит к той, немногочисленной группе товаров, которые относятся как к инвестиционным, так и к потребительским товарам длительного пользования. Эта специфика отчасти проявляется в разделении всей недвижимости на жилую и коммерческую. Однако внешние признаки не главное. Основное различие состоит в том, используется ли недвижимость, ее собственником для производства товаров или услуг и, в конечном счете, дохода, или она предназначена для его личного потребления. В силу своей специфики оборот недвижимости входит составной частью в движение капитала и оборот товаров, а рынок недвижимости тесно связан с одной стороны с финансовым рынком, с другой с рынком иных потребительских товаров. Переплетение потребления и инвестиций фактор, который усложняет анализ закономерностей рынка недвижимости. В частности, это проявляется в мотивациях инвестора и имеет прямое отношение к проблемам финансирования недвижимости и ее оценки. Следует подчеркнуть, что операции на рынке недвижимости почти всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и или приобретения капитальных ценностей. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М. РИО Мособлупрполиграфюдата , . Рынок недвижимости является нецентрализованным в отличие от рынков ценных бумаг, сырьевых товаров или сельскохозяйственной продукции, где подавляющее большинство сделок совершается на биржах по известной на каждый момент времени курсовой цене. Данные по ценам совершаемых сделок, условиям арендных договоров и ипотечных кредитов, как правило, имеют конфиденциальный характер. Не существует какоголибо общепризнанного источника подлинной и детальной информации. Сделки с недвижимостью особенно с крупными объектами нежилой недвижимости заключаются на нерегулярной основе, так что порой оценщикам приходится пользоваться устаревшими сведениями. Любое недвижимое имущество неотъемлемо от своего местоположения в отличие от товаров, ценных бумаг и даже производственных предприятий. Недвижимое имущество уникально не существует двух идентичных объектов недвижимости, по причине неповторимости местоположения каждого из них. Рынок недвижимости любой страны подразделяется на множество сегментов, в зависимости от региона и вида объектов. На каждом из этих рынков складываются особые условия. Рынок недвижимости несбалансирован строительство нового объекта недвижимости требует определенное время. Рынок недвижимости в значительной степени подвержен правительственному регулированию на федеральном и местном уровне. На отечественном рынке недвижимости выделяются две составляющие первичный и вторичный рынок недвижимости. Есипов В. Е. Теория и методы опенки недвижимости. СПб. СПбГУЭФ,. Есипов В. Е. Теория и методы оценки недвижимости. СПб. СП6ГУЭФ. В основу сегментации могут быть, положены характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Рынок земли сельскохозяйственную собственность, включающую лесные угодья, пахотные поля, сенокосы, сады, огороды, водоемы, недра. Рынок жилья жилая собственность, включающая многоквартирные дома с участками, индивидуальные жилые дома с участками для постоянного, сезонного и временного проживания. Рынок коммерческой недвижимости коммерческую собственность, включающую офисы, объекты торгового промышленного и складского назначения, в том числе объекты высоких бизнес технологий, бизнес парки, научные технопарки и т. Приведенная здесь классификация носит общий характер и может быть, существенно расширена дополнительным делением каждого типа собственности. Однако следует отметить, что каждые из этих сегментов рынка развиваются самостоятельно и имеют свою нормативную и законодательную базу. В свою очередь эти сегменты дробятся на более конкретные виды недвижимости. Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.Филинъ.