Управление городской недвижимостью на основе экономической оценки земельных ресурсов

• Автор: Демченко, Алексей Алексеевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 166 с.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение.

Глава 1. Научные основы управлении городской земельной недвижимостью.

1.1. Городская недвижимость как объект управления.

1.2. Оценка земельных ресурсов как механизм управления городской недвижимостью.

1.3. Особенности капитализации недвиткимости. 4

Глава 2. Оценка городской земельной недвижимости в современных условиях

2.1. Правовые основы формирования рынка земли и прочно связанной с ней недвижимости

2.2. Анализ методов и практики оценки земельной недвижимости города.

Глава 3. Методические основы оценки городской земелькой недвижимости

3.1. Методические подходы к определению стоимости недвижимости города.

3.2. Методы оценки операционного дохода
3.3. Обоснование коэффициента капитализации земельной недвижимости
3.4. Алгоритмизация процесса оценки городской недвижимости
Выводы и предложения.
Список использованной литературы


В реальной действительности управленческая деятельность это функционирование системы управления. Система управления складывается и действует не только в соответствии с содержанием функции управления и характером отношений, лежащих в основе управленческих взаимосвязей, но и в соответствии с условиями, в которых формируется система управления, а также в соответствии с присущими системе управления принципами ее построения, функционирования и преобразования . Система управления городской недвижимостью представляет собой совокупность процессов и методов, регулирующих создание, эксплуатацию и развитие объектов недвижимости, рациональное распределение финансовых, трудовых, материальных и других ресурсов, связанных с обеспечением доходности от использования недвижимости. Основной задачей управления является увеличение поступления в городской бюджет средств, получаемых от реализации прав собственности на недвижимость. Механизмы управления городской недвижимостью заключаются в основном в сдаче объектов недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду с правом последующего выкупа в частную собственность, организации и проведении конкурсов по продаже прав собственности на улучшения и прав аренды на земельные участки, а также в долевом участии в строительстве новых объектов недвижимости, передаче прав хозяйственного ведения и оперативного управления специализированным унитарным предприятиям. При этом эффективность принимаемого управленческого решения определяется в виде сиюминутных поступлений денежных средств в бюджет, и в большинстве случаев не рассматриваются альтернативные варианты получения дохода, кроме как от сдачи недвижимости в аренду или продажи прав собственности на улучшения. Но для того, чтобы недвижимость давала постоянный доход и являлась конкурентоспособной, недостаточно просто заполнить объект арендаторами, частично или полностью профинансировать строительство или реконструкцию, продать набор вещных прав. Все это позволит в конечном итоге повысить не только доходность недвижимости, но и увеличить ее стоимость. При этом при достижении ею максимально возможной стоимости возможна ее продажа, что также является одной из форм эффективного управления. Указанные принципы легли в основу предложенных автором изменений в модели управления рынком городских земельных ресурсов и дополнений к ней. Например, приобретая здание в состоянии, непригодном для текущего использования, владелец в краткосрочной перспективе несет убытки, но, проведя в течение трехчетырех лет реконструкцию и модернизацию, он получает в долгосрочной перспективе доходный объект. Мировая практика показала, что процесс управления недвижимостью осуществляется на трех уровнях принятия управленческих решений. К первому из них относится стратегический, цель которого заключается в планировании использования объектов городской недвижимости на ближайшие 35 лет. Второй уровень тактический связан с разработкой комплекса решений по реализации стратегических планов использования недвижимости на первый этап и определяется на 13 года. Наиболее ответственным является третий оперативный уровень управления, в задачи которого входят ежегодное планирование и осуществление мероприятий по содержанию объектов недвижимости в соответствии с тактическими решениями. Анализ действующей системы управления городской недвижимостью показывает присутствие отдельных элементов стратегического, тактического и оперативного уровней принятия управленческих решений. При этом, как правило, тактическое и оперативное планирование осуществляется одним и тем же органом исполнительной власти, что в свою очередь позволяет принимать решения и осуществлять действия, не соответствующие принципам комплексности, соразмерности прибыли, полноты и всесторонности исследований, наилучшего и наиболее эффективного использования. Управленческое решение принимается на основе текущего технического состояния и функционального назначения, без учета конъюнктуры рынка, возможной реконструкции, модернизации, перепрофилирования объекта недвижимости.