Управление инвестиционными проектами в жилищном строительстве

• Автор: Гришаева, Инна Александровна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 189 с. : ил

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ,

СОБСТВЕННОСТИ И ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

1. Анализ основных признаков и классификация объектов недвижимости

1.2. Анализ основных экономических характеристик объектов недвижимости

1.3. Анализ основных проблем управления объектами недвижимости

ГЛАВА 2. МЕТОДЫ ПОЭТАПНОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ

2.1. Функционально-организационная структура рынка недвижимости

2.2. Методы анализа рынка недвижимости

2.3. Методы выбора и оценки эффективности проекта развития жилой недвижимости

2.4. Методы оценки объектов жилой недвижимости

2.5. Оценка земельных участков

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИЙ
МЕХАНИЗМ ПРОЕКТА РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Управление факторами проекта развития жилой недвижимости
3.2. Организационно-управленческий механизм принятия решений по завершенному объекту инвестиционного проекта
3.3.Виды сделок с недвижимостью
3.4. Программные средства разработки бизнес-плана в системе девелопмента
ВЫВОДЫ
ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЯ

Развитие современного инвестиционно-строительного комплекса в России осуществляется в условиях сильной конкуренции при невысокой, в целом, инвестиционной активности. Проблемы обеспечения эффективности инвестиционного процесса на любом иерархическом уровне являются отражением макроэкономических проблем, к числу которых можно отнести традиционные (внерыночные) схемы организации инвестиционного процесса, не обеспечивающие современные требования к качеству строительства и недостаточно «нацеленные» на конечный результат.
Проблемы инвестиционно-строительного комплекса чрезвычайно актуальны по причине изменившихся ориентиров, обусловленных переходом к рыночной экономике, повышением требований рынка к техническим и экономическим предложениям в жилищном строительстве, необходимостью соответствия объектов строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно-строительной практики, социальным потребностям населения. Проблемами совершенствования методов управления инвестициями занимаются многие отечественные и зарубежные ученые, подчеркивая актуальность этой проблемы и ее значимость для дальнейшего развития рыночных отношений, экономической и архитектурно-строительной наук. Следует отметить, что методы управления инвестиционностроительным процессом постоянно совершенствуются, но их применение на практике часто не дает повышения эффективности.
Таким образом, актуальность проблемы управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве, с одной стороны, обусловлена масштабами строительства и объемами инвестиций, с другой стороны, — недостаточной проработкой ключевых моментов, присутствующих на каждом этапе и растущей потребностью инвестиционно-строительного комплекса в высокоэффективных формах и методах организации деятельности.
Вопросы управления инвестиционно-строительной деятельностью в

рыночных условиях рассмотрены в научных исследованиях отечественных и зарубежных ученых Аныиина В. М., Архангельского В. H., Багова В.П., Белика Д. Г., Грабового П.Г., Дмитриева A. H., Иващенко Н.П., Ильенковой С.Д., Кабанова В.Н., Карасева A.B., Кирилловой A. H., Ковалева Г. Д., Кудинова JI. Г., Кушлина В. И.,Максимова С.Н., Ольдерогге Н. Г., Попкова Ю. С., Прыкина Б.В., Рекитара Я. А., Черняка В. 3., Шапиро В. Д. , а также Варнеке Х.Ю., Друкера П., Кассона М., Кента К., Линка А., Питерса М., Портера М., Ротберга Р., Фостера Р., Хизрича Р., Янча Э. и др.
В теоретических исследованиях подробно рассматриваются частные вопросы управления проектами, основанные на современных теориях. В практической деятельности чаще всего используются общие методы, основанные на агрегированных показателях и ориентированные на конечный результат. При этом влияние промежуточных результатов на эффективность проекта в целом, не учитывается. В тоже время управление современным инвестиционным проектом требует комплексного управления различными этапами проекта в сочетании с управлением каждым отдельным этапом проекта как самостоятельным проектом с экономической точки зрения. В практической деятельности российского инвестиционно-строительного комплекса сквозное сопровождение проекта (девелопмент), начиная с этапа разработки идеи до завершения проекта, является новацией. Однако именно комплексно-сквозное управление различными этапами позволяет предвидеть экономические последствия общих решений, принятых на ранних и последующих стадиях инвестиционных проектов, и позволяет не только выбрать эффективный вариант проекта, но и своевременно скорректировать отдельные его составляющие с целью получения максимального эффекта.
Таким образом, суть предлагаемой автором концепции состоит в переходе инвестиционно-строительного комплекса на поэтапную систему девеломпента, являющегося проводником новых рыночных идей.
Основной целью диссертационной работы является развитие методов управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве на

окружающей среды. Взаимосвязь факторов и их совокупное влияние представлено схемой на рисунке 23.
К основным экономическим факторам с точки зрения проекта развития жилой недвижимости по мнению автора следует отнести: уровень и динамика доходов населения; дифференциация населения и его динамика ; доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности; состояние альтернативных и смежных рынков; цены на рынке недвижимости; уровень арендной платы; риски инвестиций в недвижимость; стоимость строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.
К социальным факторам относятся: уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры; уровень и тенденции изменения социальной структуры населения.
К административным факторам относятся: налоговый режим; зональные и правовые ограничения на застройку и реконструкцию, совершенствование сделок; условия окружающей среды; обеспеченность транспортными сетями.
Перечень факторов и их комбинаций может быть продолжен или сокращён в зависимости от субъективных условий конкретного рынка и условий реализации инвестиционного проекта.
А именно: а) уникальность каждого объекта недвижимости, делающего его непохожим на другие по одному или нескольким параметрам; б) факторы ограничения: налоги, правила, регулирующие контроль за арендной платой, доступность услуг социальной инфраструктуры; в) экономический климат и его тенденции на данном рынке; г) отсутствие механизмов «быстрой» продажи; д) изменение градостроительных норм и строительных правил; е) аренда, влияющая на уменьшение предложения на рынке; ж) ограниченное информационное поле о реальных условиях сделок; з) рисковый характер операций; и) финансовые условия, влияющие на цены на рынке; к) возможность юридических осложнений; л) «чистота» титула собственности.