Повышение эффективности функционирования риэлторских предпринимательских структур на рынке недвижимости

• Автор: Медовый, Валерий Вячеславович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Ростов-на-Дону
• Количество страниц: 180 с. : ил.

1. ТЕОРЕТИКО-КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Теоретические основы анализа рынка недвижимости как среды осуществления предпринимательской (риэлторской) деятельности

1.2. Роль и место риэлторской деятельности в функционировании рынка недвижимости

1.3. Особенности создания, функционирования и управления риэлторскими организациями
2. АНАЛИЗ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ (РИЭЛТОРСКИХ) ОРГАНИЗАЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Исследование деятельности риэлторских организаций как основных субъектов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
2.2. Функционирование профессиональной системы анализа рынка недвижимости и аналитическая деятельность риэлторских фирм

3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Совершенствование методов управления риэлторскими фирмами

3.2. Основные приемы и процедуры повышения качества деятельности риэлторских фирм

3.3. Формирование эффективной системы разрешения споров и контроля за деятельностью риэлторских организаций
Заключение
Библиографический список
Приложение

Актуальность темы исследования. Решение задачи повышения обеспеченности населения качественным и доступным жильем, поставленной в настоящее время Правительством Российской Федерации, предполагает систематический мониторинг, анализ и прогнозирование состояния рынка недвижимости, которое в значительной степени определяется тенденциями и условиями развития риэлторских услуг. Развитие операций с недвижимостью способствует как улучшению уровня обеспеченности жильем, так и повышению эффективности использования жилой и коммерческой недвижимости, что в конечном итоге способствует стабилизации социально-экономического развития страны в целом.
Риэлторские организации - важные субъекты инфраструктуры рынка недвижимости, в то же время они - предпринимательские организации, основной целью, которых является максимизация прибыли. Отсутствие у российских риэлторских фирм большого опыта работы, несовершенство нормативно-правовой базы, по созданию' и функционированию риэлторских организаций в России, отсутствие институтов их государственного-регулирования и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлторских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.
В современных рыночно-трансформационных условиях риэлторская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлторских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения- их социально-экономическое развитие. Эта часть рынка недвижимости, по существу, законодательно не регулируется, а поэтому слабо контролируется органами всех уровней управления, а проблемы развития предпринимательства на рынке риэлторских услуг не достаточно исследованы.
Высокая социально-экономическая значимость риэлторских услуг на рынке недвижимости предполагает осуществление дополнительных

исследований, в части оптимизации функций управления риэлторскими организациями и разработки новых научно обоснованных подходов и принципов регулирования риэлторской деятельности, направленных на повышение качества и эффективности функционирования риэлторских организаций.
Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические вопросы обоснования организационно-экономического механизма функционирования риэлторских организаций, оценки и управления недвижимостью рассмотрены в трудах известных зарубежных учёных: В. Беренса, С. Джеффри, Е. Дихтля, Д. Блевинса, М. Ковальского, Ф. Котлера, М. Мескона, Д. Мерсера, П. Мерлена, К. Рэдхэда, Д. Фридмана, Н. Ордуэя, П. Чампниса, А. Хоскинга, Г. Цукермана, П. Хавранека, С. Хыос.
Методологические основы исследования проблем функционирования рынка недвижимости заложены в грудах известных российских ученых: Э. Бугулова, Н. Волочковой, В. Горемыкина, П. Грабового, В. Есипова, С. Максимова, Б. Новикова, Е. Озерова, А. Полянского, И. Рахмана, В. Ресина,
О. Скворцова, М. Соловьева и др.
Отдельные аспекты проблемы оценки и управления недвижимостью исследовались известными учёными: А. Грязновой, С. Валдайцевым,
М. Лимитовским, В'. Прорвичем, Б. Рабиновичем, В. Рутгайзером, Е. Тарасевичем, М. Федотовой и др.
Проблемы, связанные с рыночным характером функционирования риэлторских организаций, исследованы в работах следующих ученых: И. Балабанова, М. Букина, С Грибовского, В. Шапиро, С. Калачева, Ф. Капчицы,
Э. Эрделевского и др.
Тем не менее, несмотря на значительный объем исследований, по рассматриваемой проблеме, в них не ставились акценты на необходимости развития предпринимательской деятельности риэлторских организаций на основе стоимостного подхода и формирования организационноэкономического механизма саморегулирования рынка риэлторских услуг, направленных на повышение их качества и эффективности
функционирования. Эти обстоятельства обусловили актуальность и обоснованность выбора темы диссертационного исследования, его цель, задачи и логику построения.

который осуществляет свою деятельность единолично или с помощью наемных работников, а также юридические лица в любой организационноправовой форме, не препятствующей предпринимательской деятельности. Индивидуальные предприниматели юридическими лицами в соответствии' с законодательством Российской Федерации не являются [16,110].
Согласно статье 48 Гражданского кодекса РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
В риэлторской фирме как юридическом лице, решающим является имущественная обособленность. Данная норма предполагает, что имущество риэлторской фирмы обособляется от имущества его учредителей, а если речь идет об организации, построенной на началах членства - общественной организации, кооператива, от имущества ее членов. Свое конкретное выражение имущественная обособленность находит в том, что риэлторская фирма в зависимости от его вида должна иметь либо самостоятельный баланс (коммерческая организация), либо самостоятельную смету (некоммерческая организация) [47]. У индивидуального предпринимателя все имущество принадлежит ему лично, при этом обособить имущество, которое используется для предпринимательской деятельности, не представляется возможным.
Второй признак риэлторской фирмы как юридического лица -самостоятельная имущественная ответственность. Юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, если иное не предусмотрено в законе или в учредительных документах, ни учредители, ни участники юридического лица не отвечают по его долгам и точно так же юридическое лицо не отвечает по долгам учредителей (участников). Это приносит достаточную свободу риэлторской фирме, так как деятельность