Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

• Автор: Околелова, Элла Юрьевна
• Шифр специальности: 08.00.13
• Научная степень: Докторская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Воронеж
• Количество страниц: 402 с. : ил.

Введение
1. Теоретические аспекты формирования и развития инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости

1.1. Рынок коммерческой недвижимости и основные этапы его инвестиционного развития

1.2. Теоретические подходы к исследованию методов взаимодейс твия субъектов рынка коммерческой недвижимости
1.3. Проблемы прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
1.4. Концепция прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
2. Методы структурирования рынка коммерческой недвижимости и формирование инвестиционных инструментов
2.1. Классификация объектов коммерческой недвижимости по функциональному назначению и качественным признакам
2.2. Метод идентификации объектов коммерческой недвижимости по качественным признакам на основе теории нечетких множеств

2.3. Инвестиционные инструменты рынка недвижимости

2.4. Анализ регионального рынка коммерческой недвижимости и перспективы его инвестиционного развития
3. Методология моделирования инвестиционною процесса и оценки его эффективности
3.1 Анализ методов математического моделирования инвестиционных процессов и оценка аппарата прог нозирования
3.2. Прогнозирование инвестиционног о процесса на основе построения д и н ам и ч ее ко й мод ел и
3.3. Модель опенки инвестиционного процесса в теории возмущенных динамических систем
3.4. Модель предельной доходности инвестиционного проекта как асимптотическое решение сингулярно возмущенной задачи
4. Устойчивость динамических инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
4.1. Адаптивные механизмы теории катастроф при исследовании инвестиционных процессов
4.2. Развитие инвестиционного процесса в условиях воздействия внешних экономических факторов и оценка их синергетического эффекта
4.3. Устойчивость динамических процессов инвестиционной деятельности
4.4. Механизм формирования и оценки факторов внешней экономической среды как возмущающих параметров инвестиционной системы
5. Реализация методов оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости
5.1. Прогнозирование развития инвестиционных процессов на региональном рынке коммерческой недвижимости с учетом внешних факторов и построение инвестиционного рейтинга объектов
5.2. Реализация методологии оценки и прогнозирования инвестиционных процессов на примере объектов торговой недвижимости и платной автомобильной дороги
5.3. Динамика доходности инвестиционных проектов в условиях резких изменений внешних факторов на основе теории катастроф
5.4. Устойчивость динамики прогнозирования инвестиционного процесса рынка коммерческой недвижимости
Заключение
Основные выводы и предложения
Список литературы


Рисунок 1. Схема взаимоотношений участников рынка коммерческой недвижимости. В центре рыночных взаимоотношений находится собственник, обладающий всеми правами на недвижимый объект. На второй ступени иерархии сосредоточены те участники рынка, которые в своей деятельности тесно связаны с собственностью. Центральное положение в представленной схеме занимает собственник или инвестор. Под собственником инвестором мы подразумеваем только такого субъекта, для которого инвестиции в недвижимость являются бизнесом, т. ЬшИЧобш здесь не рассматривается 6. Основной целью собственника является получение прибыли от того или иного использования или распоряжения своим недвижимым имуществом. Соответственно стратегия поведения собственника монет быть различной. Например, он может организовать инвестиционный процесс, вкладывая собственный капитал и привлекая заемный для того, чтобы реконструировать или перепрофилировать принадлежащий ему объект, сделать го привлекательным для арендаторов, а затем передать управляющей компании, которая, сдавая площади в аренду, обеспечит ему необходимую доходность на вложенный капитал. Либо он может после приобретения законсервировать объект, обеспечивая лишь самые необходимые мероприятия по его поддержанию, и ждать улучшения рыночной ситуации, чтобы продать его с наибольшей выгодой для себя. Кроме названных, собственник может столкнуться еще с целым рядом рисков, например с рисками изменения градостроительной ситуации они могут повлиять на ликвидность и на стоимость объекта, с транзакциоными рисками, связанными с проведением платежных операций, и с другими, бол ее с п е ц и ф и ч с с к и м и. Все это говорит о том, что процедуры рискменеджмента, обеспечивающие сведение всех рисков к разумному минимуму, крайне важны для собственника, если он не хочет потерять свою недвижимость или снизить ее доходность. После приобретения нрав собственности на объект инвестор открывает его новый жизненный цикл, являясь инициатором каждой его фазы. В течение этого цикла сами собственники могут несколько раз меняться. К этому типу относятся различные фонды в том числе и с участием зарубежного капитала, страховые компании, пенсионные фонды. Условно стабильности дохода для них настолько важно, что зачастую они готовы идти ради него на снижение доходности. Он организует процесс создания объекта, а затем реализует его. Поскольку до сих пор в отношении этого вида бизнеса не выработалось общеупотребительной терминологии, то воспользуемся термином рейдер, взятым из американской практики, где данный тип инвестора присутствует давно. Суть действий рейдера состоит в следующем в результате банкротства или какимлибо иным способом он приобретает объект, чаше имущественный комплекс производственного предприятия, по невысокой цене. Она обусловлена тяжелым финансовым положением этого предприятия, плохим техническим состоянием зданий и инженерных сетей, отсутствием или неправильным оформлением прав собственности аренды на здания и земельные участки. Рейдер оформляет всю собственность в соответствии с установленными правилами. Зачастую это довольно трудоемкий и затратный процесс, особенно в отношении земельных участков. Далее имущественный комплекс бывшего предприятия разбивается на лоты и продается новым собственникам. В силу того, что рейдер всерьез борется за снижение входной цены, а затем его права на собственность практически постоянно оспариваются третьими лицами, риски в этом виде бизнеса достаточно высоки, но это компенсируется высокой прибыльностью. Основная цель деятельности девелопера получение дохода за счет продажи созданного им объекта недвижимости. Девелопер это главная фигура первой фазы жизненного цикла объекта именно он организует весь процесс проект ирования и строительства реконструкции объекта вплоть до предъявления его межведомственной комиссии и получения прав на новый объект. При необходимости девелопер может сформировать предварительную бизнесидею будущего объекта и далее развернуть ее в полноценную концепцию с помощью консультанта.