Методология финансового инвестиционного анализа и проектного консалтинга региональных рынков недвижимости : на примере Москвы и Московской области

• Автор: Стерник, Сергей Геннадьевич
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Докторская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 367 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИИ

ГЛАВА 1. Системный анализ рынка недвижимости как объекта

инвестиционного финансирования.

1.1. Основные экономические парадигмы и ключевые понятия о рынке

недвижимости как подсистеме переходной национальной экономики

1.2. Инфраструктура, элементы, свойства, закономерности

функционирования рынка недвижимости как системы

1.3. Основные факторы и закономерности экономического развития

рынка недвижимости в условиях переходной экономики.

1.4. Применение методологии дискретного пространственнопараметрического анализа и моделирования рынка недвижимости ДППМ
в финансовом анализе инвестиций
Основные результаты и выводы главы 1.
ГЛАВА 2. Общая методология инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных сегментов 2.1. Отраслевые особенности финансового анализа инвестиций в рынок недвижимости, вытекающие из их экономикоправовой интерпретации 2.2. Свойства, показатели, закономерности и тенденции формирования зон торговли как ключевой предмет финансового инвестиционного анализа региональных и локальных рынков недвижимости и их функциональных
сегментов
2.3. Системные принципы и аспекты анализа рынка недвижимости в составе финансового анализа и моделирования инвестиционных проектов с точки зрения концепции наиболее эффективного использования
недвижимости
Основные результаты и выводы главы 2
ГЛАВА 3. Расчетные методики сравнительного анализа инвестиционной привлекательности региональных и локальных рынков и их функциональных сегментов
3.1. Методика расчета среднестатистических индексов доходности различных видов инвестирования на локальных рынках недвижимости 1 3.2. Методика прогнозирования емкости рынка сегмента на основе
анализа экономической базы спроса.
3.3. Методика анализа разрывов спроса и предложения на рынке на
основе анализа динамики предложения.
Основные результаты и выводы главы
ГЛАВА 4. Расчетные методики финансового анализа и сравнительной оценки стоимости объектов и проектов на рынке недвижимости
4.1. Методика оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом
на основе методологии ДГГПМ рынка недвижимости
4.2. Методика оценки стоимости инвестиционных прав на девелопмент сравнительным подходом на основе методологии ДППМ рынка
недвижимости.
4.3. Методика прогнозирования темпов поглощения продуктов инвестиционного проекта на основе анализа динамики предложения на примере Москвы и Московской области
ГЛАВА 5. Методология финансового проектного консалтинга инвестиций на рынке недвижимости
5.1. Оптимизация финансовой реализуемости проекта, рыночной реализуемости проекта и ресурсной реализуемости участкаобъекта в проекте как ключевая задача финансового проектного консалтинга на
рынке недвижимости
5.2. Методика оптимизации финансовой и рыночной реализуемости инвестиционных проектов на рынке недвижимости на примере комплексной жилой застройки территорий Москвы и Московской области
5.3. Системный алгоритм полного цикла финансового инвестиционного
анализа и проектного консалтинга на рынке недвижимости.
Основные результаты и выводы главы 5.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Список использованных литературных источников.
Приложение
Приложение
Приложение
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность


В соответствии с общественно востребованными целями и задачами общий анализ рынка как область экономической теории и прикладная дисциплина развивается в различные специализированные виды анализа. Инвестиционным анализом рынка недвижимости России, рынков регионов, городов, районов, локальных рынков, а также отдельных инвестиционных проектов мы называем систему научных и прикладных понятий, принципов и методов, целью которых является исследование и прогнозирование инвестиционной привлекательности рынков и проектов в интересах устойчивого экономического развития. Государственным комитетом РФ по строительной, архитекгурной и жилищной политике ВК 7. Лившиц В. Н., Смоляк С. А. и др. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов от ВК 7. I I I II V II Организация объединенных наций по промышленному развитию , с г. России на основе соглашения с Правительством Российской Федерации. Вместе с тем, указанная методология является универсальной для финансового анализа инвестиционных проектов любого профиля, но именно поэтому в ней не учитывается экономикоправовая специфика инвестиции, во первых, именно в недвижимость, вовторых именно на развивающемся рынке переходной экономики России. Поэтому в главе 2 настоящей работы нами подробно рассматривается данный аспект финансового анализа инвестиций как самостоятельная актуальная научная задача. В наиболее современном виде в зарубежной литературе понятия и методы прикладного инвестиционного анализа рынков недвижимости отражены в курсе Чикагского I Ii7, поэтому мы во многом опираемся на них в настоящей работе. В то же время данные методы разработаны на развитом американском рынке, в них отсутствует единство научного системного подхода к предмету и по понятным причинам не учитывается российская специфика развивающихся рынков. Поэтому ниже в диссертационном исследовании нами, вопервых, приведены в научную систему и методологически доработаны применительно к российской практике понятия и методы инвестиционного анализа рынка недвижимости I Ii, отражающие международные стандарты в данной сфере деятельности, вовторых по ряду актуальных на российском рынке задач впервые разработаны и введены в указанную систему недостающие, но нашему мнению, понятия, принципы и методы. Анализ рынка для коммерческих инвестиций в недвижимость. Институт I, Чикаго, США. I, . Перевод с англ. Учебный центр РГР, . Необходимо подробнее остановиться на синтезирующей части определения рынок недвижимости его инфраструктуре, из особенностей которой вытекают основные свойства и закономерности рынка как системы, организационноэкономический механизм функционирования и управления инвестиционным развитием рынка. Методологически важнейшим инструментом математического моделирования инфраструктуры является процедура классифицирования объектов, которую необходимо проводить заново при каждом региональном исследовании. Обратной процедурой, необходимой, например, для оценки объекта недвижимости или прогнозирования спроса на продукт инвестиционного проекта, является процедура квалифицирования объекта как товара па рынке недвижимости в сегменте с уже разработанной классификацией объектного состава. В приложениях к настоящей работе предложены классификации первого элемента инфраструктуры объектов недвижимости по различным признакам по морфотипу, по правовому статусу, по назначению, по качеству, по местоположению, по цене и др. В основу изучения положены представления о том, что он является сложной социальноэкономической управляемой и саморегулируемой системой. В соответствии с этим, исследование проводится на основе принципов системного подхода к исследованию сложных объектов. Свойство неравномерности пространственного развития рынков недвижимости и вытекающие из этого обстоятельства методологические следствия рассмотрены в главе 2 настоящей работы. Свойство несинхронности параметрического развития региональных рынков недвижимости России рассмотрено ниже в настоящей главе. В результате статистических наблюдений за рынком недвижимости в с по г. В дополнение к сказанному, при фиксированном состоянии странового, регионального и локального рынка сегмента, т.