Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений на региональном рынке : На примере Республики Татарстан

• Автор: Кульков, Андрей Александрович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Казань
• Количество страниц: 189 с.

* ГЛАВА 1. Анализ состояния проблемы оценки рыночной

стоимости земельных участков городских поселений

1.1. Анализ развития рынка земельных ресурсов городских

поселений в Республике Татарстан

1.2. Теоретические основы рыночной оценки земельных ресурсов

в городских поселениях

'* 1.3. Анализ существующих подходов и методов оценки рыночной

стоимости земельных ресурсов городских поселений

ГЛАВА 2. Методические подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков городских поселений
2.1. Возможность применения методики затратного подхода для стоимостной оценки земельных участков городских поселений

* 2.2. Пути реализации методики сравнительного подхода в условиях

становления регионального рынка земли
2.3. Оценка влияния доходности земельного участка городского поселения на его рыночную стоимость
ГЛАВА 3. Практическая реализация предлагаемых методических подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков

городских поселений
3.1. Совершенствование методики оценки рыночной стоимости земельных участков городских поселений в условиях регионального рынка земли
3.2. Экспериментальная проверка методики оценки рыночной стоимости земельных участков в городских поселениях
на примере г. Казань

3.3. Моделирование процесса определения рыночной стоимости
земельных участков городских поселений в условиях регионального
рынка земли
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Формы исходных данных для оценки рыночной
стоимости земельных участков поселений
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Зоны градостроительной ценности г. Казань
Республики Татарстан
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Дифференцированные ставки земельного налога и размер арендных ставок по целевому назначению земельных участков в г. Казань за 2004 год
Актуальность темы исследования. Происходящие изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики, в частности, к проведению стоимостной оценки земельных ресурсов регионов. Из общего земельного фонда земли городских поселений занимают особое положение в связи с высокой степенью концентрации рыночного потенциала по сравнению с другими группами земель.
Отсутствие в стране специалистов, опыта и отечественных методических разработок в области рыночной оценки земли обусловило использование имеющихся зарубежных методических подходов. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков использует опыт американских специалистов, представляющий американскую методическую школу.
В связи с этим назрела необходимость в создании эффективных и адаптированных к условиям регионального рынка методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов поселений, что является особенно актуальным для крупных городов, обладающих большими материальными ресурсами и высоким уровнем активности рынка. Правильное определение рыночной стоимости земельного участка поселения является одним из важнейших условий для осуществления эффективного землепользования.
Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области рыночной оценки земельных участков поселений, данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных ученых. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы рыночной оценки недвижимости в условиях переходной экономики вообще, и земельных участков в частности, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.
Как мы видим (рис. 1.7), при сопоставлении оцениваемого земельного участка с проданными или находящимися в процессе продажи земельными участками могут возникнуть следующие ситуации:
• стоимость оцениваемого земельного участка меньше цены продажи сопоставимого земельного участка;
• стоимость оцениваемого земельного участка превышает цену продажи сопоставимого земельного участка;
• стоимость оцениваемого земельного участка приблизительно схожа с ценой продажи сопоставимого земельного участка.
На практике последняя ситуация случается очень редко. В первую очередь, это связано со спецификой данного объекта недвижимости -земельный участок есть невоспроизводимый ресурс, обладающий рядом характеристик и свойств, присущих только данному участку и вероятность наличия другого объекта-аналога с такими же характеристиками очень мала.
Рассмотренная нами модель сравнительного подхода в оценке рыночной стоимости земельного участка лежит в основе ряда методов, широко применяемых экспертами на практике. К ним относятся [20,88,96]:
• метод сравнения продаж, где расчет рыночной стоимости земельного участка производится путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов;
• метод единицы сравнения - производная от метода сравнимых продаж, отличительной особенностью которой является расчет средней стоимости единицы сравнения;
• метод базового участка - производная от метода сравнимых продаж, в основе которой лежит расчет стоимости базового участка, последствии являющегося ориентиром в оценке других земельных участков.
Более корректно оценить стоимость земельного участка можно на основе сравнительного подхода, поскольку эти методы опираются на рыночную информацию. Однако в современных условиях российской экономики при