Организационно-управленческая модель жилищного рынка на основе государственно-частного взаимодействия его субъектов

• Автор: Айвазян, Ирина Гайковна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 189 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Теоретическое обоснование социально-экономической природы жилищного рынка
1.1. Предпосылки актуализации социально-экономических функций российского жилийщого рынка
1.2. Жилая недвижимость как модифицированный социально-финансовый актив населения
1.3. Практика государственно-частного партнерства субъектов жилищного рынка в развитых странах
ГЛАВА 2. Государственные и корпоративные формы взаимодействия субъектов на жилищном рынке
2.1. Государственные корпорации как институт развития жилищного рынка
2.2. Преимущества корпоративной формы взаимодействия субъектов рынка
2.3. Взаимодействие государства и бизнеса по реализации антикризисной программы
ГЛАВА 3. Организационно-управленческая модель жилищного рынка в условиях взаимодействия государства и бизнеса
3.1. Разработка методологического базиса организационно-управленческой модели жилищного рынка
3.2. Функционально-структурная схема жилищного рынка
3.3.Расчет параметров бизнес-проекта «Бюджетное жилье» для ОАО «Федеральная жилищная корпорация»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертации обусловлена необходимостью изыскания эффективных механизмов развития российского жилищного рынка для повышения благосостояния населения России и качества жизни путем решения жилищной проблемы.
Несмотря на активные меры государственной политики в области жилья в докризисный период (принятие Федеральной целевой программы, приори-

тетного национального проекта и т.д.) российский жилищным рынок не превратился в доступный для населения страны, продолжился рост цен на жилье, ухудшилась структура предложения на первичном рынке за счет роста дорого престижного жилья. Ипотека не стала массовым финансовым инструментом приобретения жилья гражданами, а, по-прежнему, оставалась дорогой для ссудозаемщиков. По оценкам аналитиков, около 5-7% российского населения могли позволить себе взять ипотечный кредит на покупку квартиры. Между тем, жилищный вопрос остро стоит для 21% населения, в очереди на улучшение жилищных условий находятся 3,3 млн. семей. Более 70% очередников - малообеспеченные семьи.
Сегодня, когда глобальный финансовый кризис в разгаре, аналитики оценивают докризисное состояние отечественного жилищного рынка как жилищный пузырь, который рано или поздно должен был лопнуть. Стремительный рост цен на первичном рынке жилья, составивший в 2006-2007 годах 40-50%, явился результатом масштабного, в значительной степени спекулятивного расширения вложений в так называемые «инвестиционные» квартиры»
Рынок жилищного строительства еще до начала кризиса вступил в фазу торможения, стагнации, что обусловлено следующими факторами: снижением темпов строительства жилья; существенным удорожанием строительных материалов; удорожанием кредитов строительным организациям, общим сокращением земель под застройку в крупных городах, а также нехваткой земельных участков с подготовленной инженерной инфраструктурой, накоп-
1 Вопросы экономики, 2009, № 3. С. 7.

леныым значительным износом материальной базы в коммунальной и инженерной инфраструктуре, монополизацией ряда региональных рынков жилья.
Таким образом, совокупность факторов, связанных с отсутствием эффективных организационно-управленческих механизмов развития жилищного рынка на фоне финансового кризиса обусловила существенное снижение платежеспособного интереса к жилищному рынку, который сегодня нуждается в реструктуризации и финансовом оздоровлении.
Актуальность темы диссертации обусловлена: во-первых, высокой социальной значимостью жилищной проблемы для России; во-вторых, необходимостью научного обоснования методологии взаимодействия федеральной и муниципальной власти с субъектами рынка; в-третьих, необходимостью изыскания наиболее эффективных форм этого взаимодействия, сочетающих контроль, регулирование со стороны властных структур с рыночными механизмами на основе государственно-частного партнерства; в-четвертых, ролью финансового механизма в развитии жилищного рынка в условиях дефицита финансирования рыночного предложения и спроса.
Актуальность темы определяется также необходимостью научного обоснования перехода к новой организационно-управленческой модели рынка, базирующейся на государственно-частном взаимодействии его субъектов.
Степень разработанности проблемы. Проблемы повышения эффективности государственной жилищной политики, развития жилищного рынка рассматриваются экономической наукой в нескольких аспектах - социальном, организационно-правовом, управленческом, финансовом. Изучив теоретические концепции, методологические положения, практические рекомендации отечественных и зарубежных исследователей в данных областях, автор диссертации изложил свою позицию о путях решения жилищной проблемы в стране.
Диссертация базируется, прежде всего, на научных идеях о росте и границах государственного вмешательства в экономическую и социальную жизнь, а также государственных институтах развития в рамках общей институциональной теории, концепциях корпоративного управления (А. Абрамов, Ф. Гершенкорн, С. Глазьев, М. Делягин, М. Докучаев, А. Жуков, Я. Кузьми-

Росстатом. Это обследование позволяет выявить зависимость уровня материального благосостояния домохозяйств от его размера и состава, описать структуру расходов, оценить размеры доходов и уровень потребления различных групп домохозяйств.
До 1996 г. включительно при обследовании бюджетов семей собирались достаточно подробные данные о денежных доходах населения. С 1997 г. Госкомстат не располагает прямыми данными о размерах доходов (не ведется наблюдения за доходами домохозяйств), а рассчитывает их на основе данных о расходах домохозяйств, израсходованных сбережениях и других привлеченных средствах. Учитывая то обстоятельство, что в структуре поступлений в домашнее хозяйство увеличилась значимость неденежных поступлений (натуральные поступления продуктов питания, дотации и льготы), для анализа уровня жизни с 1997 г. Госкомстат РФ ввел показатель располагаемых ресурсов, который учитывает все виды поступлений.
Для подтверждения наших выводов обратимся к официальной статиста-' ке денежных доходов и расходов населения за 2006-2007 гг. и 1-е полугодие 2008 г., представленных на интернет-сайте Росстата. Эта информация дает лишь самое общее представление о состоянии дел в этой сфере. Приводятся данные о структуре денежных доходов населения в разрезе нескольких источников (доходы от предпринимательской деятельности, оплата труда, включая скрытую зарплату, социальные выплаты, доходы от собственности и другие доходы) (табл. 1.5).
Таблица
Структура денежных доходов населения, в % к итогу за 2006-2008 гг.
Всего де- неж- ных ДОХО- ДОВ В том числе
доходы от предпринимательской деятельности оплата труда, включая скрытую заработную плату социальные выплаты доходы от собственности другие доходы
2006 100 11,1 64,9 12,0 10,0 2
2007 100 10,0 70,3 11,0 6,7 2
2008 (1-2 кв.) 100 9,5 68,7 11,9 8,0 1