Совершенствование алгоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости

• Автор: Кузьмина, Светлана Николаевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 184 с.

Содержание
Введение

Глава 1. Коммерческая недвижимость как инвестиционный объект
1.1. Понятие «недвижимость», классификация недвижимости и свойства недвижимости как объекта инвестиций
1.2. Виды коммерческой недвижимости и их специфические особенности
1.3. Основные подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов при девелопменте объектов коммерческой недвижимости
Глава 2. Анализ рынка коммерческой недвижимости как составная часть подготовки инвестиционных решений
2.1. Методические подходы к анализу рынка коммерческой недвижимости
2.2. Развитие сферы коммерческой недвижимости на примере Москвы и Санкт-Петербурга (2002—2007 гг.)
2.2.1. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы
2.2.2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга
Глава 3. Оценка местоположения объекта коммерческой недвижимости при анализе инвестиционной привлекательности проекта
3.1. Выявление основных параметров инвестиционной привлекательности проекта в сфере коммерческой недвижимости
3.2. Особенности оценки привлекательности местоположения объектов офисной и торговой недвижимости
3.3. Оценка инвестиционной привлекательности городов для развития проектов торговой недвижимости
3.4. Алгоритм обоснования решения об инвестировании в коммерческую недвижимость
Заключение
Библиографический список использованной литературы
Приложение 1. Классификация офисных помещений
Приложение 2. Действующие торговые центры Санкт-Петербурга
Приложение 3. Рейтинг инвестиционной привлекательности городов РФ для строительства торговой недвижимости

Введение
Актуальность исследования. За последние годы в сфере коммерческой недвижимости России произошли существенные перемены. Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах. Активность как российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов на этом рынке растет с каждым годом.
По оценкам игроков рынка, за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость России составили около 15 миллиардов долларов США, или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ (данный показатель в 2006 году составил 4,23 миллиарда). При этом 60% инвестиций пришлось на торговую недвижимость, 23% — на офисы, 12% — на гостиницы, а 5% — на склады.
Стабильно растет и размер инвестиционных проектов: если в 2003 году средний размер объекта инвестиционной сделки составлял 8 тыс.—10 тыс. кв. м, то к 2007 году интерес инвесторов уже привлекали объекты площадью от 25 тыс. кв. м. Помимо увеличения площади привлекательных для инвесторов объектов, необходимо отметить повышение их качества, масштаба и сложности. В условиях усиливающейся конкуренции, действующие участники рынка активно привлекают профессиональных консультантов и архитекторов к работе над проектами, наблюдается рост влияния на рынок коммерческой недвижимости международных операторов и инвестиционных фондов. Важно отметить, что ведущей тенденцией 2007 года стал качественный скачок в развитии региональных рынков коммерческой недвижимости и смещение интереса девелоперов и инвесторов от столицы к российским регионам. Следствием этой тенденции стал приход как российских, так и иностранных инвесторов не только в города-«миллионники», но и в населенные пункты, где проживает не менее 3 00 тыс. человек.

В связи с описанными выше факторами и особенностями рынка высокую актуальность имеет разработка инструментария для всесторонней оценки инвестиционной привлекательности проектов или существующих объектов в сфере коммерческой недвижимости, позволяющего обеспечить подготовку и выбор стратегических управленческих решений, как для инвесторов, так и для руководителей регионов и городов.
Степень разработанности проблемы. В отечественных и зарубежных научных исследованиях большое внимание уделено анализу инвестиционной привлекательности проектов, анализу рынка коммерческой недвижимости. Однако отсутствует специальный инструментарий, позволяющий определять влияние на параметры инвестиционных проектов специфических особенностей рынка коммерческой недвижимости и объектов недвижимости, в том числе, особенностей местоположения объекта или участка девелопмента. Для развития рынка коммерческой недвижимости РФ актуальным является вопрос разработки научных подходов и методических рекомендаций для анализа проектов в сфере коммерческой недвижимости не только с точки зрения финансовых показателей, но на основе расширения возможностей использования информации о тенденциях рынка недвижимости и влияния факторов местоположения на успех проекта.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования являлось разработка методических подходов к обоснованию инвестиционного решения в сфере коммерческой недвижимости на основе анализа динамики и структуры рынка с учетом специфики местоположения реализуемого проекта., В соответствии с указанной целью в диссертации были поставлены следующие основные задачи: ,, ,0
• Определение понятия «коммерческая недвижимость как объект инвестирования»; :
• Выявление характеристик объекта, определяющих стоимость проекта. в сфере коммерческой недвижимости и их систематизация; щ;
• Исследование методических подходов к анализу рынка коммерческой

. , ! О

жителей района. Якорным арендатором такого центра является супермаркет, а арендуемая площадь торгового центра составляет около 5,5 тыс. кв. м. На практике площадь может составлять от 3 до 9 тыс. кв.м. Зона обслуживания составляет 5—10 минут езды на автомобиле или общественном транспорте и включает от 3 до 40 тыс. человек.
• окружные торговые центры (community centers) обычно предлагают более глубокий ассортимент товаров и более широкий диапазон цен, чем районные торговые центры. В большинстве из них основным арендатором, кроме продовольственного супермаркета, является универмаг товаров для детей, универмаг экономического класса, аптека—супермаркет или универмаг, торгующий товарами _ по сниженным ценам. В среднем арендуемая площадь таких торговых центров составляет около 14 тыс. кв. м, но на практике может составлять от 9 до 46 тыс. кв. м или даже превышать этот размер. Окружной торговый центр, как правило, обслуживает население в.
10—20 минутах езды от него. Количество покупателей ТЦ составляет от 40 до 150 тыс. человек. Центры, которые в целом подходят под определение окружного торгового центра, но при этом имеют площадь, превышающую 23 тыс. кв. м, классифицируются,, как суперокружные торговые центры. Частным примером суперокружного торгового центра являются пауэр-центры, (или ритейл-парки), в состав которых входят четыре, и более специализированных операторов розничной торговли — узконаправленных «убийц категорий» (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), площадью более 1,9 тыс. кв. м. Якоря в таких ТЦ занимают до 85% общей арендуемой площади.
• региональные торговые центры (regional centers) реализуют разнообразные потребительские товары, одежду, мебель, товары для дома в глубоком ассортименте. Кроме того, там, .зачастую