Методология управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда мегаполиса

• Автор: Ватолин, Владимир Валентинович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Докторская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 298 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Глава Е Нежилой фонд, городской собственности как объект
государственного и муниципального управления
1.1. Трансформация отношений собственности в России
в процессе проведения рыночных реформ
1.2. Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности, его структура, роль и место в системе управления хозяйственным оборотом города
1.3. Проблемы эффективного в экономическом и социальном отношении использования объектов нежилого фонда
крупного города
Глава 2. Зарубежный опыт управления процессами создания и использования городских объектов нежилого фонда (девелопмента недвижимости)
2.1. Специфика иностранного опыта управления созданием
и хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда
2.2. Девелопмент офисных зданий и помещений
2.3. Девелопмент производственных (промышленных) зданий,
сооружений, помещений
2.4. Девелопмент зданий и помещений розничной торговли
Глава 3. Формы и методы управления хозяйственным оборотом
объектов нежилого фонда
3.1. Приватизация государственной и муниципальной собственности и земельный оборот в крупном городе
3.2. Аренда и концессионирование объектов нежилого фонда в
виде зданий и земельных участков
3.3. Акционирование и использование недвижимости
в городском хозяйстве с позиций повышения бюджетной эффективности

Глава 4. Программы и инвестиционные проекты как инструменты реализации государственной стратегии управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда
4.1. Нормативно-законодательное регулирование формирования
и реализации генерального плана развития города
4.2. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления
оборотом объектов нежилого фонда
4.3. Частно-государственное партнерство как форма организации и содействия реализации градостроительных программ
и инвестиционных проектов
Глава 5. Инновационные подходы в управлении хозяйственным
оборотом городскими объектами нежилого фонда
5.1. Структуризация городских объектов нежилого фонда как инструмент совершенствования управления
5.2. Развитие методов формирования арендной платы
и определение стоимости нежилых объектов городской собственности
5.3. Совершенствование методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города
5.4. Методы оценки и пути повышения экономической и социальной эффективности управления хозяйственным оборотом объектами нежилого фонда городской собственности
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЯ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Переход к рыночному способу организации хозяйственной деятельности представляет собой длительный процесс, охватывающий не только становление рыночных отношений, но и глубокие институциональные изменения, коренное преобразование системы государственного управления экономикой мегаполисов и регионов. Одним из базовых сегментов региональной экономики, выступающим основным источником неналоговых доходов и источником развития экономической и социальной инфраструктуры, является хозяйственный оборот государственных и муниципальных объектов нежилого фонда в виде зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, используемых под офисные, складские и торговые помещения, гостиницы и т.д.
Повышение эффективности хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда тесно связано с реформированием национальной экономики. Проблема управления недвижимостью традиционно рассматривается в рамках институциональной экономики и экономики отраслевых рынков, теории управления и менеджмента.
Жизненный цикл объекта недвижимости - это последовательно распределенный во времени многоэтапный процесс смены состояний объекта недвижимости от его проектирования и до окончания срока жизни. Для объектов нежилого фонда смена состояний объекта отражает как их вещные, так и правовые характеристики. Анализ состояния, использования, развития нежилого фонда свидетельствует о наличии ряда проблем, возникающих в процессе проектирования и строительства объектов, их эксплуатации, правовом сопровождении и оформлении.
Формирование институтов и инструментов эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов не-

Показатель фондоотдачи относится к категории макроэкономических, в микроэкономике ему соответствует показатель производительности оборудования.
Естественная попытка распространить методику оценки эффективности активной части средств производства на пассивную часть в виде зданий, сооружений, объектов инфраструктуры и к нежилому фонду города в целом наталкивается на существенные трудности. Объекты нежилого фонда не принимают непосредственного, прямого участия в производстве продукции. Нежилые объекты в виде офисов, торговых, складских помещений, гостиниц, гаражей, элементов инфраструктуры лишь способствуют производству, поддерживают его, создают нужные условия, то есть принимают участие в создании новой добавленной стоимости косвенно, пассивно. Соответственно установить прямую связь и, тем более, прямое влияние функционирования объектов нежилого фонда на объем и стоимость производимых товаров и услуг не представляется возможным, в связи с этим фондоотдача, измеряемая объемом выпуска продукции в расчете на единицу стоимости объектов нежилого фонда, имеющих косвенное отношение к этому выпуску, вряд ли пригодна в качестве показателя эффективности инфраструктурных объектов.
Основной результат функционирования объектов нежилого фонда возникает не в образе создаваемой и реализуемой на рынке производственной продукции, а в виде выполнения функций, соответствующих назначению объекта. Чаще всего функции таких объектов заключаются в создании и поддержании условий деятельности производственных, природных, биологических объектов, включая людей. Обобщенно этот класс функций можно назвать поддерживающими, так как они сводятся к поддержанию определенного состояния.
Применительно к наиболее распространенным видам объектов нежилого фонда выполняемые ими функции создания и поддержания условий, вытекающих из назначения объекта, приведены в таблице 4: