Повышение эффективности управления девелоперским предприятием

• Автор: Чегис, Андрей Игоревич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 148 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение

Глава 1. Основные аспекты девелоперской деятельности на рынке недвижимости и анализ ее эффективности

§1.1. Проблемы функционирования рынка недвижимости в современных

условиях

§ 1.2. Анализ развития девелоперской деятельности в России

§1.3. Анализ путей управления девелоперской деятельностью с целью повышения эффективности мероприятий по развитию сферы недвижимости. _ 32 Глава 2. Тенденции и проблемы современного функционирования

девелоперских предприятий на рынке недвижимости

§2.1. Проблема оценки эффективности девелоперских проектов в условиях

высокой степени непрозрачности рынка недвижимости

§2.2. Рисковые показатели в девелопменте и интегральная оценка
инвестиционного проекта
§2.3. Взаимосвязь эффективности девелоперской деятельности и социальногармоничного развития сферы недвижимости
Глава 3. Основные пути развития управления девелоперской
деятельностью в условиях современного рынка недвижимости
§3.1. Анализ типологии и особенностей функционирования девелоперских
предприятий
§3.2. Показатели качества менеджмента в девелоперской деятельности в
условиях современного рынка недвижимости
§3.3. Использование методов анализа эффективности управления
девелоперским предприятием на примере реальных организаций
Заключение
Библиографический список
Приложения
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. В условиях современного народного хозяйства все большую роль играет сфера недвижимости. Включая в себя очень разнообразные виды и направления экономической деятельности, она выполняет в экономике сразу несколько важнейшие задач. Во-первых, она удовлетворяет очень важную социальную потребность - обеспечивает физически место проживания и работы для населения. Во-вторых, она составляет достаточно значимую часть экономики города и государства в целом; динамичный приток инвестиций в нее является одним из необходимых признаков экономического благополучия, а также обеспечивает определенный запас прочности в виде созданных и развитых активов (объектов недвижимости) на период стагнации и кризиса [9]. Наконец, именно эта сфера определяет развитие среды обитания людей, что верно масштабах от отдельного городского квартала или сельского поселения до государства в целом.
Выполнение обозначенных функций требует от сферы недвижимости динамичного развития. Обеспечивает данное развитие, в первую очередь, девелопмент - деятельность по качественному преобразованию объектов недвижимости с целью получения прибыли (несводимая к выполнению функции заказчика) [1,7,105]. Соответственно, девелопмент обеспечивает динамику функционирования крупной сферы народного хозяйства. Это говорит о высокой актуальности исследования данного вида деятельности.
Достаточно важными параметрами, характеризующими состояние какой-либо отрасли, являются эффективность работающих в данной отрасли предприятий, динамика и направленность их развития. В данном случае, такой отраслью является девелопмент, состояние которого определяется эффективностью девелоперских предприятий.
В целом, существует большой научный опыт анализа и обоснования эффективности деятельности организации. Попытки проведения такого анализа и подачи определенных рекомендаций наблюдались еще со времен Древнего Мира. Систематический и в полной мере научный подход может быть обнаружен со времени появления во 2-й половине XIX в. такой науки, как теория организации, которая, в соответствии со своим названием, изучает организации и, в первую

очередь, решает именно проблему их эффективности [41]. В рамках данной науки можно выделить несколько различных подходов.
Согласно структурному подходу — исторически первому из них — основная задача управления организации - сформировать и поддерживать четкую организационную структуру, максимально отвечающую целям данной организации. В ходе научного осмысления данной проблемы постепенно был выделен ряд основных вариантов организационных структур: линейная, линейно-
функциональная, матричная. Рассматриваются различные особенности их применения, в том числе, оптимальная степень централизации, а также различные варианты сочетания этих структур. Основная идея данного подхода — это обеспечение предельно четкой работы каждого элемента организации вплоть до каждого сотрудника по определенным инструкциям, соответствующим их месту в организационной структуре. Фактически, данный подход в чистом виде является бюрократическим; при строгом следовании такому подходу теория организации вообще не является в полной мере экономической наукой. Применение данного подхода выявило его недостаточность для. решения проблемы эффективности организации. Безусловно, фактор организационной структуры достаточно важен и его необходимо учитывать при анализе эффективности девелоперского предприятия, но данный фактор не следует считать основным и определяющим [110].
Другой подход, который можно охарактеризовать, как поведенческий, коммуникативный или социально-психологический исходит из важности коммуникационных связей в деятельности организации. Основной гипотезой считается то, что эффективность организации определяется эффективностью ее коммуникационной системы, как внутренней, так и внешней. Применяя данный подход, различные исследователи создали множество различных теорий коммуникационных сетей, управления коммуникациями, организационного и межгруппового поведения. Данные теории показывают существенное влияние на эффективность управления предприятием организации коммуникативных связей [67,111]. Их актуальность особенно высока при анализе девелоперских организаций, которые могут объединяться с целью совместной реализации проектов в достаточно сложные группы, где эффективность системы коммуникаций играет достаточно

девелопмент здесь стремятся получить предельно-возможную отдачу от имеющихся основных средств за счет активного поиска и реализации вариантов приобретения по бросовой цене любыми сколько-нибудь законными методами активов, имеющих приемлемый потенциал прибыльности. Жесткую централизацию и не менее жесткую экономию на технических условиях функционирования организации при этом компенсируют существенным материальным стимулированием исполнителей, подтверждающих свою продуктивность. Нижеприведенный график отражает экономический вид данной модели управления: превалирующая доля текущих затрат централизацию компании, при невысоких затратах на поддержание надежности и приобретение активов и незначительных затратах на девелопмент. Соответственно, основную часть дохода обеспечивает непосредственно приобретение активов и, косвенно, обеспечение высокой централизации и близкой к идеальной управляемости.
7 - затраты;
7 - затраты на поддержание централизации предприятия;
72 - затраты на поддержание надежности работы предприятия;
73 - затраты на приобретение активов недвижимости;
7А - затраты на девелопмент (включая инновации).
Рис. 1.3. Модель I управления девелоперским предприятием
Высокая эффективность подобного пути управления проявляется в условиях неполной сформированное™ рынков недвижимости, когда имеются вполне очевидные незанятые ниши, отсутствует четкость в правилах игры и значительная часть объектов недвижимости используется малоэффективно, а оформлена юридически безграмотно. В подобных условиях активное применение инноваций в проектах развития недвижимости и в собственной организационно-технической деятельности не являются необходимым условием экономической успешности. Более того, даже интенсивность непосредственно девелоперской деятельности не