Формирование механизма эффективного управления недвижимостью на основе оценочных технологий

• Автор: Ботвин, Дмитрий Николаевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 171 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

1.1 Рынок недвижимости как сфера экономических отношений

1.2 Управление недвижимостью в системе рынка недвижимости

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2.1 Система и цели управления недвижимостью

2.2 Организационно-экономические основы управления объектами

недвижимости

ГЛАВА 3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОЦЕНОЧНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ДЛЯ
ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
3.1 Использование оценочных технологий в процессе управления
недвижимостью
3.2 Обоснование инвестиционных и финансовых решений с
применением моделей прогнозирования арендного дохода
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы. Эффективное управление недвижимостью имеет существенное значение для развития, как рынка недвижимости, так и экономики в целом. В условиях рыночной экономики недвижимость является активом, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы управления недвижимостью в целях удовлетворения потребностей собственников в получении максимального дохода от принадлежащих им активов или в достижении иного положительного эффекта.
Эффективная система управления недвижимостью позволит также в максимальной степени удовлетворить потребности рынка; максимизировать доходы бюджета, повысить ликвидность И' рыночную стоимость объектов. Кроме того, собственники недвижимости заинтересованы в надлежащем ее
, ч ' '< <
содержании, позволяющем находить .; . оптимальный . баланс между
удовлетворением потребностей и минимизацией издержек. :
Вместе с тем, теория и практика управления недвижимостью является новой областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и
становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи, управление недвижимостью, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой стороны, является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических разработок и практических навыков эффективного управления недвижимостью. При этом дальнейшее развитие экономики России будет обуславливать лишь увеличение потребности экономических субъектов в эффективном и
профессиональном управлении недвижимостью как инвестиционным активом. Закономерным в этой связи является формирование механизма эффективного управления недвижимостью на основе оценочных технологий, позволяющего реализовать процедуру управления на базе анализа стоимостных и
инвестиционных показателей объектов недвижимости.

Степень изученности проблемы. В последние годы в научном сообществе проблемам управления недвижимостью уделяется большое внимание. Эти проблемы и пути их решения рассмотрены в работах ряда российских ученых, таких как Асаул А.Н., Белых Л.П., Васильева Н.В., Грабовый П.Г., Грибовский С.В., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Тарасевич Е.И., Чекалин В.С.и другие. Вопросы инвестирования в строительство и развития объектов недвижимости рассмотрены в трудах Бузырева В.В., Смирнова Е.Б., Панибратова Ю.П., Чепаченко Н.В. и др.
В работах зарубежных авторов, таких как Фридман П., Ордуэй H., Рутерфорд Р., Мэ1шинг К., Рулак Ci, Меллер Г., Мюлбак P., Ноурс X., . Капозза Д. и др. рассматриваются вопросы. учета риска, доходности и диверсификации инвестиционных портфелей.’,недвижимости, формирования , . ставки дисконтирования и коэффициента капитализации, формирования дохода от объекта недвижимости с учетом собственного и заемного финансирования,. структурирования систем управления корпоративной недвижимостью и инвестиционными портфелями.
Вместе с тем в работах как указанных, так и большинства других авторов основной акцент делается либо на общеметодологических проблемах процесса управления объектом недвижимости, либо на отдельных аспектах экономики и управления единичным объектом недвижимости. Отдельные вопросы, связанные с оценочными технологиями в управлении недвижимостью, нашли отражение в работах Озерова Е.С., Белых Л.П., Максимова С.Н.. и др.
Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, посвященные ряду современных проблем управлению недвижимостью в российских условиях, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации. За рамками исследований остались вопросы о привлекательности объектов недвижимости как объектов управления в современных российских условиях, функций и целей управления на различных уровнях управления недвижимостью, возможности и эффективности использования подходов и методов оценочной

сложных, но и наиболее значимых задач в процессе управления недвижимостью.
Что касается второго вывода — о возможности замещения одного фактора другим, то он также важен для эффективного управления недвижимостью. В частности, из него следует, что рост стоимости земли может быть компенсирован путем уменьшения площади земельного участка и увеличением объемов инвестируемого в него капитала (например, путем увеличения этажности зданий).
Учитывая важное значение типа использования недвижимости для жизнедеятельности иных лиц, возникает необходимость законодательноправового выделения недвижимости в особый род вещей с установлением для нее особого правового режима. Выделение недвижимости в особый род вещей влечет за собой обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позволяющая идентифицировать объект и субъект права.
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации" (ГК РФ, ст.131) [43].
Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости.
Как следует из вышесказанного, недвижимость может поступить в экономический оборот только вместе с правами на нее.
Переход от анализа недвижимости как общего родового понятия к объекту недвижимости предполагает определение и фиксацию индивидуальных параметров каждого такого объекта. Эта конкретизация находит свое выражение в процессе выделения объекта недвижимости из всего мира недвижимости, получившим название «формирование объекта недвижимости».