Совершенствование методологии управления экологическим риском при корректировке стоимости объектов недвижимости

• Автор: Янович, Елена Сергеевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Ростов-на-Дону
• Количество страниц: 118 с. : ил.

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ С

УЧЕТОМ ФАКТОРОВ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО РИСКА

1.1. Характеристика объектов недвижимости

1.2. Методы экономической оценки недвижимости

1.3. Методы экологической оценки объектов недвижимости

на застроенных территориях

1.4. Использование экологического риска при экономической

оценке объектов недвижимости

1.5. Выводы. Цели и задачи исследования

2. МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИМ РИСКОМ ПРИ

ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Структура модели управления экологическим риском
2.2. Анализ факторов экологического риска
2.3. Расчет величины экологического риска
2.4. Контроль экологического риска
2.5. Финансирование экологического риска
2.6. Выводы
3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИМ РИСКОМ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
И ЕЕ ПРАКТИЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
3.1. Описание методики управления экологическим риском
при оценке недвижимости
3.2. Использование методики управления экологическим риском
при оценке недвижимости
3.3. Выводы
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Актуальность темы исследования. Непрекращающийся рост уровня материального и физического загрязнения застроенных территорий обуславливает увеличение негативного воздействия факторов экологического риска, характеризующего вероятность и последствия проявлений этих воздействий. Согласно принятой в экологической доктрине РФ презумпции экологической опасности хозяйственной деятельности, экологический риск на застроенных территориях никогда не равен нулю. Это свидетельствует о необходимости учета и минимизации уровня экологического риска при обеспечении экологической безопасности населения и определении совокупного качества имущественного комплекса (объектов недвижимости) застроенных территорий.
Мерой совокупного качества объектов недвижимости выступает их стоимость. Понимание факторов, создающих стоимость объектов недвижимости, является важнейшим условием правильного функционирования рынка. При этом очевидно, что стоимость недвижимости в общем случае должна включать не только мотивации покупателей и продавцов, но и объективную всестороннюю характеристику недвижимости, важной составляющей которой является уровень загрязнения окружающей среды территории, на которой она расположена.
В тоже время сложившаяся в настоящее время в России практика формирования рыночной цены объектов недвижимости не отражает всего разнообразия параметров, влияющих на процесс ценообразования. Параметры состояния окружающей среды, как правило, отчуждены от объекта недвижимости, что проявляется в неполном учете влияния экологических факторов на стоимостные показатели. При оценке объектов недвижимости экологические характеристики используются зачастую только в декларативном аспекте. В тоже время сопоставление величины рыночной стоимости объектов городской недвижимости и уровня загрязнения окружающей их среды свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев эти величины пропорциональны: высокая стоимость соответствует высокому уровню загрязнения.
Реальным эколого-экономическим инструментарием принятия оценочных решений о корректировке рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом фактических уровней физического и материального загрязнения окружающей среды территории их расположения может стать методология управления экологическим риском. В связи с этим совершенствование данной методологии применительно к теории и практике принятия оценочных решений по объектам недвижимости является актуальной научно-практической задачей, имеющей значительные перспективы развития.
Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические основы эколого-экономической оценки состояния окружающей среды на застроенных территориях представлены в трудах О.Ф.Балацкого, С.Н.Бобылева, А.А.Голуба, К.Г.Гофмана, А.А.Гусева, Ю.А.Израэля,
Н.Н.Моисеева, В.Н.Овчинникова, Н.Ф.Реймерса, Е.В.Рюминой, С.Г.Тяглова, Т.С.Хачатурова, Н.В.Чепурных, А.С.Чешева и др. ученых.
Значительный вклад в разработку и совершенствование теории экологического риска внесли В.И.Измалков, А.В.Киселев, Г.А.Моткин,
С.М.Новиков, К.А.Олейник, В.А.Осипов, Перфильев Б.Н., И.М Потравный, Ю.А.Рахманин, Н.П.Тихомиров, Т.М.Тихомирова, К.Б.Фридман и др. ученые.
Методологические основы оценки недвижимости заложены трудами Х.Абена, И.ЛАртеменко, М.Б.Витта, Н.Г.Волочкова, В.В.Григорьева, Е.П.Кима, Н.В.Коростылева, Б.М.Красноглазова, О.Николаса, Е.И.Тарасе-вича, М.А.Федотовой и др.ученых.
Несмотря на накопленный научно-практический потенциал в каждой из рассматриваемых областей, задача их взаимосвязи остается нерешенной. Применение методов эколого-экономической оценки применительно к процессу корректировки стоимости объектов недвижимости требует определения не только видов, уровней и вероятности проявления различных видов

ципы экологической пофакторной оценки и нормирования состояния окружающей среды представлены в табл.2.1.
Анализ табл.2.1 позволяет сделать два основных вывода:
1 .Используемые в экологической практике параметры оценки качества окружающей среды разнородны, разноразмерны, что затрудняет их непосредственное использование при эколого-экономической оценке недвижимости. В тоже время охватывая весь спектр загрязнений, они могут быть использованы косвенно при определении величины экологического риска.
При этом под экологическим риском мы понимаем произведение показателей ухудшения здоровья людей на окружающий объект недвижимости территории в результате загрязнения природной среды на вероятность проявления этих показателей.
2.Причины возникновения экологического риска традиционно делят на естественные и антропогенные [71]. Но независимо от происхождения они имеют сходную физическую природу. Поэтому причины экологического риска целесообразнее классифицировать на основе представленных в табл.2.1, общепринятых принципов экологической пофакторной оценки состояния окружающей среды на (рис.2.3):
- материальные, обусловленные негативным воздействием пыли и других химических веществ;
- физические, обусловленные акустическим воздействием или излучением.
Представленная классификация причин возникновения экологического риска позволяет качественно и количественно оценить каждую из них, провести сопоставление с действующими экологическими и санитарно-гигиеническими нормативами, т.е. определить значимость причин возникновения риска применительно к конкретной ситуации оценки объекта недвижимости. Ранжирование причин экологического риска, присущего данной территории, в свою очередь, позволяет определить основные источники его возникновения, т.е оценить значимость факторов риска