Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости

• Автор: Кулибанова, Виктория Вадимовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 192 с.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение
Глава 1. Теория управления объектами коммерческой недвижимости в инвестиционно — строительном процессе
1.1. Уточнение основных понятий и классификация объектов коммерческой недвижимости. Анализ взаимодействия между субъектами инвестиционно -строительного процесса
1.2.Стратегия маркетинга, управление рисками и управление издержками в
процессе девелопмента недвижимости
1.3. Выбор и обоснование показателей экономической эффективности
процессов девелопмента недвижимости
Глава 2. Инвестиционно - строительный комплекс Санкт-Петербурга. Тенденции, проблемы, перспективы развития рынка коммерческой недвижимости
2.1. Оценка инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга в целом
и рынка недвижимости в частности
2.2. Оценка ситуации на рынке строительства гостиниц и на
рынке строительства офисной недвижимости
2.4. Оценка ситуации на рынке торговой недвижимости
Глава 3. Основные направления повышения эффективности механизма
управления девелопментом недвижимости
3.1. Основные направления развития государственной поддержки инвестиций
в недвижимость в Санкт-Петербурге
3.2. Способы решения проблемы дефицита ликвидных помещений
3.3. Формирование оптимальной схемы взаимодействия между субъектами процесса девелопмента недвижимости, и механизма управления издержками, маркетингом ирисками
Заключение
Библиография
Приложение 1. Многофункциональные комплексы в Санкт-Петербурге
Приложение 2. Действующие бизнес-центры в Санкт-Петербурге
Приложение 3. Характеристика основных гостиниц Санкт-Петербурга
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Развитие недвижимости (девелопмент) как явление возникло с переходом к рынку. В настоящее время девелоперский бизнес — одна из самых высокодоходных и инвестиционно привлекательных областей на российском экономическом пространстве. В России инвестиции в недвижимость составляют до 10 % ВВП.
Для петербургского рынка недвижимости периодом роста активности стал 2001 г. Лидером нового строительства остается жилье, однако, в 2001 году произошли существенные структурные изменения в секторе нового строительства и реконструкции. Отмечается особенно резкий всплеск интереса девелоперов к таким объектам коммерческой недвижимости, как бизнес-центры, многофункциональные торгово-развлекательные центры и гостиницы. Со второй половины 2001 года возросло число желающих построить промышленные, складские и логистические объекты.
Широкие перспективы перед торговой недвижимостью открываются в связи с приходом на петербургский рынок московских и зарубежных торговых сетей и девелоперов. Следует отметить, что на данный сегмент обратили свое внимание и петербургские застройщики, изначально занимавшиеся исключительно жилищным домостроением.
Петербургский рынок коммерческой недвижимости уверенно набирает обороты и расценивается местными бизнесменами как высокорентабельный и перспективный.
Можно с уверенностью сказать, что в ближайшие несколько лет в центре города не останется промышленных предприятий и значительно сократится количество социальных учреждений (до разумного минимума). Их заменят объекты, приносящие прибыль, - жилье и коммерческая недвижимость.
В связи с этим актуальным является вопрос регулирования процесса развития коммерческой недвижимости, повышения эффективности инвестиционно - строительного процесса, а также методов приведения механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости к стандартам общемирового уровня.
Цель диссертационного исследования состоит в формировании механизма управления развитием объектов коммерческой недвижимости и разработке методов повышения эффективности проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Для достижения цели диссертационной работы необходимо решить следующие задачи:
- определить субъектов инвестиционно - строительного процесса, степень их влияния на эффективность проектов девелопмента
- проанализировать и определить роль государства в повышении инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости;
- изучить способы управления издержками в эффективном управлении проектами девелопмента;
- установить функцию маркетинга в повышении эффективности инвестиционно -строительного процесса;
- изучить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга;
- разработать мероприятия, направленные на совершенствование государственного регулирования инвестиционно - строительного комплекса;
- разработать мероприятия на уровне строительного предприятия по повышению эффективности инвестиций в развитие коммерческой недвижимости.
Объектом исследования является процесс развития инвестиционно - строительного комплекса Санкт-Петербурга, в частности развития рынка коммерческой недвижимости.
Предметом диссертационного исследования являются способы повышения инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости и способы повышения эффективности проектов девелопмента.
Теоретической, методологической и информационной базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития инвестиционно -строительного комплекса в России, документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации и Санкт-Петербурга, статистические справочники, программы, отчеты и справки государственных органов, результаты социологических исследований инвестиционной привлекательности, а также рынка недвижимости Санкт-Петербурга, материалы печатных средств массовой информации. Также в основу исследования заложены труды отечественных и зарубежных ученых по проблеме оценки эффективности инвестиций: Беренс В., Бланк И.А., Бочаров В.В., Горбашко Е.А., Горенбургов М.А., Зенкина М.В., Идрисов А., Карлик А.Е., Крутик А.Б., Максимов С.Н., Маркин A.A., Норкотг Д., Ордуэй H., Панибратов П.Ю., Рохчин В.Е., Смирнов В.А., Тарасевич Е.И., Фридман Дж., Чикишева Н.М. и др.
При выполнении диссертационного исследования применялись общенаучные методы сравнительного экономического и корреляционного анализа, наблюдения и сравнения и т.д.
Научная новизна работы:

- маркетинг производителей и поставщиков строительных материалов и конструкций, технологического оборудования;
- маркетинг реализации готовой строительной продукции.
Каждое из этих направлений требует исследования рынка сбыта строительной продукции, выработки стратегии ее создания и реализации, методов ее продвижения и организации сбыта и определения товарной политики.
В данной работе нас интересует маркетинг инвестиционных проектов.
Процесс управления маркетингом состоит из:
1/ анализа рыночных возможностей,
2/ отбора целевых рынков,
3/ разработки комплекса маркетинга,
4/ претворения в жизнь маркетинговых мероприятий.
Анализ рыночных возможностей включает в себя два этапа:
1. Анализ ситуации на рынке, установление потребителей и запросов заказчиков;
2. Анализ положений предприятия на рынке, установление возможностей подрядчика; На первом этапе анализируют ситуацию на рынке. В этом разделе приводятся данные
об активности на рынке заказчиков и подрядчиков. При этом учитывается следующая информация:
а/ анализ рынка: рассматриваются все части рынка и основные целевые рынки для строительного предприятия, дается общая характеристика заказчиков и факторы, определяющие их платежеспособность;
б/ анализ товаров, услуг, работ: указываются объем реализации товара, строительной продукции, объем строительно-монтажных работ по каждому строительному объекту;
в/ анализ конкурентов: собирается информация об основных конкурентах и их производственных программах, ценах на строительную продукцию;
г/ анализ сбыта и реализации продукции, работ и услуг: указываются используемые каналы сбыта строительной продукции, реализации работ и услуг, способы стимулирования заказчиков и посредников (субподрядных строительных предприятий);
д/ анализ факторов внешней среды: приводятся основные факторы внешней среды, которые влияют на стабильность деятельности строительного предприятия, а также на финансовое состояние заказчиков. К факторам внешней среды, которые необходимо учитывать при составлении плана маркетинга предприятия, относят экономические, юридические, политические и социально-культурные (об этом мы говорили в п. 1.2).