Разработка методики обоснования инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий

• Автор: Шевцова, Елена Борисовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 144 с. : ил.

Глава 1: Анализ особенностей планирования развития жилой застройки в городе
1.1. Теоретические основы развития городских территорий. Влияние инвестиционного фактора
1.2. Правовые основы развития городских территорий. Градостроительные и
социальные программы г.Москвы
1.3 Анализ механизмов привлечения инвесторов к развитию территорий
Глава 2: Разработка методики определения инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий
2.1 Анализ действующих механизмов оценки инвестиционно-строительной привлекательности развития городских территорий
2.2 Разработка системы критериев и формирование матриц смысловой свертки
2.3 Обоснование правил установки границ категорий критериев
Глава 3: Обоснование экономической целесообразности развития территории с применением предложенной методики
3.1. Методика обоснования инвестиционно-строительной привлекательности вариантов развития территории
3.2. Эффект, получаемый от применения предлагаемой методики
3.3. Обоснование экономической целесообразности выбора варианта развития территории с применением методики
Выводы и предложения
Библиографический список
Приложение
Приложение
Приложение

Актуальность исследования. Градостроительная практика развития города Москвы исчерпала экстенсивный путь, при котором требовалось присоединение всё новых и новых свободных от застройки земель к территории города. В настоящее время развитие города происходит по интенсивному пути в существующих границах, поэтому градостроительное развитие осуществляется на территориях с ветхой застройкой, реорганизуемых производственных зон, инженерных коридоров. Городская администрация стремится развивать такие территории с привлечением средств частных инвесторов. Подобная политика города возможна в случае заинтересованности частного инвестора в получении прибыли при развитии такой территории. То есть в данном случае это может быть лишь территория, имеющая инвестиционно-строительную привлекательность для частного инвестора. Поэтому городской администрации важно знать, какая из предполагаемых к развитию территорий, привлечёт финансы инвестора, а какая нет и как её сделать для него привлекательной.
В рамках настоящего исследования под инвестиционно-строительной привлекательностью территории понимается способность территории обеспечить в процессе своего градостроительного развития требуемую норму доходности на вложенный капитал.
Действующая методика оценки инвестиционно-строительной привлекательности территорий, на которые разработаны проекты планировки и которые предлагаются к продаже на правах аренды на земельных аукционах, основана на подготовке экспресс-оценки экономической целесообразности реализации проектов. Анализ ряда экспресс-оценок экономической целесообразности реализации проектов планировки территорий показал, что такой метод несовершенен. Содержащиеся в экспресс-оценке показатели по некоторым проектам не дают однозначного ответа на вопрос: какой из вариантов лучший, а отсутствие методики выбора лучшего варианта развития территории приводит к тому, что

окончательное решение принимается субъективно лицом городской администрации, отвечающим за принятие такого решения.
Таким образом, действующий механизм определения инвестиционностроительной привлекательности городской территории для инвестора требует совершенствования, в первую очередь, путем разработки соответствующей методики. Научная и практическая необходимость анализа факторов, определяющих вариант наиболее эффективного развития каждого земельного участка городской территории и подготовки указанной методики обусловила выбор темы, цели и задачи исследования.
Цель и задачи исследования.
Цель исследования - разработка методических рекомендаций по определению инвестиционно-строительной привлекательности подлежащих развитию городских территорий и источника финансирования данного развития на основе анализа экспресс-оценок экономической целесообразности проектов планировки территорий.
Задачи исследования:
- исследовать взаимозависимость спроса инвестора на развитие городских территорий и их инвестиционно-строительной привлекательности;
- провести анализ действующих процедур, регламентирующих процесс градостроительного развития, а также этапов формирования и реализации программ градостроительного развития территорий города и привлечения частных инвесторов к их реализации;
- изучить опыт определения источника финансирования развития территорий на основании их инвестиционно-строительной привлекательности;
- разработать методику обоснования инвестиционно-строительной привлекательности городских территорий, подлежащих градостроительному развитию, позволяющую определять наиболее эффективный вариант развития с точки зрения соотношения средств частных инвесторов и городского бюджета;

ных от застройки территорий, строительство на которых заведомо более выгодно, чем на застроенных или обремененных;
конкурсное предоставление участков требует предварительной разработки предпроектной документации для определения стартовых условий, что приводит, в свою очередь, к дополнительным затратам.
Отсюда вытекает необходимость поиска такого механизма оценки, который позволял бы обосновать последующую эффективность таких дополнительных затрат. Для этого была внедрена оценка инвестиционной привлекательности территории до утверждения градостроительной документации и разработки стартовых условий, посредством разработки определенного набора техникоэкономических показателей и их оценки. Она получила название экспресс-оценка экономической целесообразности реализации проекта развития территории.
Анализ показал, что на начальном этапе разработки (2003 г.) целью экспресс-оценки являлось предварительное определение размера доли, передаваемой потенциальным инвестором городу. В случае достижения в экспресс-оценке расчетных показателей, установленных Администрацией, по проекту проводятся работы по подготовке и организации инвестиционного конкурса.
По мере возрастания дефицита свободных и пригодных под застройку земельных участков и освоения застроенных, обремененных правами третьих лиц территорий, возникла необходимость моделирования инвестиционных проектов, которое подразумевает вариантную их разработку и выбор заказчиком принимаемого к реализации проекта.
Разработанное в 2005 году новое «руководство» [55] утвердило цели, задачи, требования к разрабатываемым экспресс-оценкам экономической целесообразности реализации проекта. То есть теперь экспресс-оценки должны содержать основные параметры проекта, конъюнктуру рынка и стратегию маркетинга, организационно-финансовый механизм, оценку эффективности проектных решений, и давать предварительные данные об экономических, технических, производственных и организационных аспектах реализации проекта