Совершенствование экономической оценки земель как основы государственного регулирования их оборота и перераспределения земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов

• Автор: Губарев, Евгений Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 192 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение

Глава 1. Теоретические аспекты проведения экономической оценки

земель как основы государственного регулирования их оборота и перераспределения земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов

1.1 Государствеиное регулирования оборота земель и перерас-

пределение земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов

1.2 Основные принципы оценки земель сельскохозяйственного

назначения и факторы, влияющие на их стоимость

1.3 Процесс оценки. Основные подходы и методы, используемые

при оценке стоимости земельного участка

Глава 2. Анализ динамики и тенденций земельных преобразований
2.1 Оценка состояния и использования земель, правового обеспечения развития земельных отношений в Российской Федерации
2.2 Анализ распределения и использования земель сельскохозяйственного назначения
2.3 Тенденции оборота и использования земельных ресурсов

Глава 3. Совершенствование экономической оценки земель с целью перераспределения земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов
3.1 Разработка алгоритма оценки стоимости земельного участка
3.2 Методический подход к оценке стоимости земельного участка
Выводы и предложения
Список литературы
Приложения
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность и степень изученности темы. Итоги проведения аграрной реформы свидетельствуют о том, что в основном были сформированы базовые условия для земельного оборота: осуществлена приватизация земли, большая часть сельскохозяйственных угодий бывших колхозов и совхозов передана в частную собственность миллионов граждан России; провозглашено право на создание КФХ и частных сельскохозяйственных организаций; разрешены сделки с землей; созданы правовые основы платного землепользования, арендных отношений, рыночного оборота земель, их оценки и мониторинга, государственного земельного кадастра и землеустройства. Все это привело к активизации земельного оборота и созданию предпосылок для перераспределения земель в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов.
В работах С.Н. Волкова, A.A. Варламова, В.В. Вершинина, Н.В. Комова,
В.Н. Хлыстуна, П.Ф. Лойко, А.П. Огаркова, А.З. Родина, H.H. Агапова, A.A. Алпатова, К.П. Арента, Д.Б. Аратского, В.Р. Беленького, В.А. Вашанова, С.А. Гальченко, Т.А. Емельяновой, A.C. Косякина, В.В. Косинского, Л.И. Кошкина, О.Б. Леппке, С.И. Носова, А.Ф. Пацкалева, А.Э. Сагайдака, A.B. Севостьянова, И.Ф. Суслова, Ю.А. Цыпкина была обоснована необходимость проведения земельных преобразований, разработана методология проведения земельной реформы и формирования земельного рынка. Проблемы трансформации земельных отношений и совершенствования оценочной деятельности в России рассмотрены в работах П.Г. Грабового, А.Г. Папцова, A.B. Пошатаева, С.В. Орлова, Р.Г. Борисычева, A.B. Мачанскиса, Н.М. Улицкой, В.И. Цуканова и др.
Вместе с тем, остаются малоизученными вопросы проведения экономической оценки земель как основы государственного регулирования их оборота и перераспределения земельных ресурсов в пользу наиболее эффективно и рационально хозяйствующих субъектов. Не разработан алгоритм оценки стоимости земельных участков, подходы к оценке их стоимости не ориентированы на

щихся в наличии по определенным ценам. Спрос - количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цены на земельные участки растут при превышении спроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынок недвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объекта стабилизируется.
Спрос на землю включает в себя два основных элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.
Сельскохозяйственный спрос является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос зависит, прежде всего, от уровня плодородия почв, возможности его повышения, а также от местоположения земли — степени удаленности от центров потребления, продовольствия и сырья.
Несельскохозяйственный спрос нейтрален к уровню плодородия почв. Главное - местоположение земельных участков (это особо важно в крупных городах). Несельскохозяйственный спрос складывается из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленного спроса, инфляционного спроса (вложение денежных средств в землю сохраняет их от обесценивания) и пр.
Принцип конкуренции. Прибыль, как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции.
Принцип изменения устанавливает, что стоимость собственности непрерывно изменяется во времени, поэтому оценка должна быть привязана к конкретной дате. Стоимость земельного участка определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов: зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставок процента, состояния транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, ее стоимость сильно зависит от колебания этих факторов.
Принципы, связанные с объектом собственности, включают следующие: сба-