Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе

• Автор: Толстых, Юлия Олеговна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Пенза
• Количество страниц: 221 с. : ил.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ
1.1. Особенности развития жилищно-коммунального комплекса в России и Пензенской области
1.2 Понятие и сущность основных форм управления жилым фондом
1.3. Отечественный и мировой опыт управления развитием жилищнокоммунальной отрасли
1.4 Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ВЫБОРА ЭФФЕКТИВНОГО СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ
2.1 Особенности выбора способа управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
2.2. Факторное пространство, влияющее на эффективность управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе
2.3 Разработка обобщенной модели выбора эффективного варианта управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе. 101 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
ГЛАВА 3. ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ КОМПЛЕКСЕ „108
3.1 Оценка эффективности управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе Пензенской области
3.2. Методические рекомендации по внедрению эффективных форм управления в ЖКХ
3.3 Эффективность внедрения и мероприятия по стимулированию
формирования новых форм управления объектами недвижимости
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ
ОБЩИЕ ВЫВОДЫ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Актуальность темы исследования «Разработка вариантов эффективного управления объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе» определяется необходимостью реформирования и развития жилищной сферы. На данном этапе работы я планирую рассматривать цикл эксплуатации, поскольку именно на этом этапе управление и эксплуатация недвижимости оказывается наиболее убыточной.
Развитие жилищной сферы относится к числу важнейших направлений социально-экономических преобразований в России, обеспечивающее необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека. Вместе с тем, следует отметить, что в нашей стране уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям, возложенные на нее задачи выполняются не в полной мере, что в свою очередь обуславливает рост социальной напряженности различных слоев населения.
Жилищная сфера всегда отличалась сложной многофункциональной спецификой работы предприятий, получая значительные дотационные вливания в годы советского периода. В условиях перехода к рыночной экономике жилищная проблема в России существенно обострилась. К 1992 году отрасль оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, т. к. ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен.
Отказ государства от роли одновременно собственника, заказчика и подрядчика, общая финансовая нестабильность, рост инфляции, бюджетный дефицит, усугубленные снижением платежеспособности населения вызвали потребность в проведении реформы жилищной сферы.
В условиях дифференцированного подхода к использованию основных фондов жилищно-коммунального назначения, расширения сферы услуг, значительно возросли количество и качественный состав владельцев жилищного фонда, также увеличилось число организаций - партнеров, имеющих различные организационно-правовые формы.

Несмотря на то, что спрос на услуги ЖКХ в ряде случаев превышает предложение, эта отрасль продолжает из года в год оставаться убыточной, она терпит значительные убытки, прежде всего из-за неплатежей, ставших настоящей проблемой переходного периода. Поэтому реформа финансирования содержания объектов жилищной сферы направлена на повышение рентабельности отрасли, уменьшение и постепенный отказ от государственных дотаций за счет полного внесения собственниками, нанимателями и арендаторами жилых помещений оплаты за предоставленные им услуги.
Развитие рыночных форм собственности в жилищной сфере требует формирования новых подходов к управлению объектами недвижимости в жилищной сфере города с учетом их особенностей.
Обзор нормативных документов, научных источников, анализ методических разработок показывают, что процесс социально-экономических нововведений, развивающихся в жилищной сфере, характеризуется непоследовательностью, и противоречивостью. Наблюдается резкая переориентация с политики всемерной дотационной поддержки к активному внедрению рыночных отношений в эту отрасль, без учета возникающих при этом социально-экономических последствий.
Жилье играет важную роль в жизни любого человека. Вот почему к его состоянию, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются сегодня достаточно высокие требования. Поэтому вопрос управления жилыми многоквартирными домами становится особенно актуальным. Долгое время не существовало нормативной базы, полностью отвечающей современным требованиям функционирования системы ЖКХ. Вступивший в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) ввел ряд новшеств.
В частности, новое жилищное законодательство меняет наше представление об управлении объектами недвижимости в жилищно-коммунальном комплексе. Происходит разделение функций управления жилищным фондом и
жизненного цикла объекта недвижимости.
Россия - страна несметных природных богатств, ее жилой фонд составляет более 20 % национального богатства, а инвестиции в жилищную сферу равны 25 % от общего объема всех инвестиций. С точки зрения финансирования жилищной сферы можно рассматривать две модели: модель, ориентированную на новое строительство и модель, ориентированную на капитальный ремонт.
Развитие нового строительства объясняется тем, что старое жилье находится в плохом состоянии. Его необходимо заменить на новое и улучшенное. Новые здания являются более качественными и дешевыми с точки зрения затрат на их содержание. Увеличение строительства нового жилья требует необходимых подтверждений в получении доходов в долгосрочном периоде. Снос значительной части старых жилых домов означает потерю огромного количества собственности, которая свободна от долговых обязательств. Необходимые затраты на снос, новое проектирование территории, строительство инженерных коммуникаций усложняют ситуацию как в отношении увеличения объема производства жилья, так и в отношении сроков его реализации. Поэтому появление новых квартир но сравнению с существующим жилым фондом составляет сегодня всего 1-2 % в год.
Плохое состояние жилого фонда обусловливает также использование модели, ориентированной на капитальный ремонт. Стоимость ремонта (капиталовложения) жилья составляет 1/3 часть от стоимости нового строительства. Причем финансовые риски при работе с существующим жилым фондом значительно меньше. Кроме того, существует большое количество методов организации и управления ремонтновосстановительными работами.
На рис.1.16 представлены динамика развития жилищного строительства для экономически развитых стран, где доминирующее положение занимает модель с акцентом на реконструкцию и модернизацию жилого фонда.