Формирование механизма инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата

• Автор: Шутенко, Владимир Викторович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Иваново
• Количество страниц: 174 с.

Содержание
Введение
Глава 1. Ипотечное жилищное кредитование, как инструмент формирования инвестиций в реальный сектор региональной экономики
1.1. Сбережения, как источник инвестиций
1.2. Жилищный сектор, как объект государственных социальных инвестиций
1.3. Развитие ипотечного жилищного кредитования в условиях низкого уровня доходов
1.4. Дифференцированность доступности ипотечного кредита по регионам России
1.5. Рынок ипотеки в условиях экономического кризиса
Выводы по первой главе
Глава 2. Разработка экономико-организационного механизма обеспечения инвестиционными ресурсами строительной отрасли
2.1. Анализ и оценка основных методов инвестирования строительной отрасли
2.2. Принципиальная схема взаимоотношений участников инвестиционного механизма параллельного кредитования
2.3. Оптимизация объема целевого фонда кредитора при ограничениях на возможные инвестиции со стороны потенциальных инвесторов
2.3.1. Содержательная постановка задачи
2.3.2. Формулировка задачи
Выводы по второй главе
Глава 3. Оценка инвестиционных рисков в процессе строительства жилого дома
3.1. Риски инвестиционно-строительных проектов
3.2. Оценка рисков компании-застройщика в процессе строительства жилого дома
3.3. Экономический эффект от управления рисками в процессе реализации инвестиционного строительного проекта
Выводы по третьей главе
Выводы и предложения
Библиографический список

Введение

Актуальность темы исследования. В условиях сокращения бюджетных ассигнований на жилищное строительство возрастает роль собственных и заемных средств населения в качестве основного источника инвестиций. В этой связи представляется актуальным разработка и внедрение механизмов инвестирования строительной отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата. Это создает дополнительный платежеспособный спрос на жилье, так как возможность оплаты жилья в рассрочку делает его доступнее.
Практика развития строительной отрасли в России показывает, что проблема жилья является одной из наиболее острых. Органы власти решают ее, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные программы, направленные на повышение доступности жилья для населения. Успех реализации всех этих программ во многом определяется степенью удовлетворения потребности в жилье для категорий населения с различным уровнем дохода. При этом под доступностью жилья следует понимать реальную возможность определенной категории граждан оплатить стоимость приобретаемого жилья в размерах директивно определяемой части их доходов.
Жилье - это товар, предлагаемый на рынке, имеющий свою цену, продавца и покупателя. Поэтому правильное определение инвестиционного потенциала населения обеспечит выход на реальный рынок жилья новых инвесторов, что благотворно скажется на динамике:
У самого рынка, который неизбежно должен будет подстраиваться под возможности и запросы конкретных категорий граждан;
У функционирования строительной отрасли, а также сопутствующих и других сопряженных производств (производство строительных материалов, машин.и оборудования по производству, мебельная промышленность).
В сегодняшних условиях все большую актуальность приобретает кредитование строительной отрасли. По мнению аналитиков, интенсивное развитие ре-
ального сектора должно позитивно сказаться на развитии сотрудничества его предприятий с финансовыми структурами.
В сфере кредитования строительного бизнеса есть определенные сложности. Одна из них связана с вопросом залога. В роли залога может выступать товар, который находится в обороте у компании-заемщика, объекты коммерческой недвижимости, офисы, которые находятся в ее собственности, строительное оборудование, машины и механизмы. Строительные предприятия зачастую предлагают использовать в качестве залога права на строящееся жилье. Такие условия не приемлемы для кредитных организаций, поскольку существует риск, связанный с невозможностью регистрации инвестиционных договоров. По мнению кредиторов, с введением такой практики в Ивановском регионе на 90% решился бы вопрос, связанный с залогами.
При кредитовании строительных компаний в качестве обеспечения может выступить недвижимость и другое имущество, находящееся в собственности залогодателя. Объекты незавершенного сгроительства, как правило, в залог не берутся. Основная проблема развития данного направления связана с отсутствием ликвидного обеспечения. Большинство заемщиков предлагают в залог строящиеся объекты, не оформленные соответствующим образом через регистрационную палату. В результате кредитор, как правило, не берет на себя риск по возврату кредита, обеспечение которого не оформлено по правилам. Риски кредитования строительных предприятий могут быть связаны с более медленной, по сравнению с прогнозами заемщика, реализацией квартир, следствием чего становится невозможным погасить кредит в срок.
Согласно действующей в настоящее время схеме привлечения инвестиций в строительство банк кредитует Застройщика под залог его собственных активов. Частные инвесторы при покупке квартир по договорам долевого участия в строительстве на стадии строительства.получают жилищные, или потребительские кредиты, а после сдачи объектов в эксплуатацию — ипотечные кредиты, перечисляемые Застройщику в счёт оплаты стоимости договора. При этом два процесса кредитования, направленные на строительство одного и того же объ-

ниям и удорожанию привлеченного капитала, по состоянию на 01.07.2008 все еще сохранялась тенденция к сокращению средневзвешенных процентных ставок и увеличению средневзвешенных сроков выдачи ипотечных жилищных кредитов в России (табл. 2)1.
По данным Банка России, за полтора года с 01.01.2007 по 01.07.2008 средневзвешенные процентные ставки по вновь выданным ипотечным жилищным кредитам снизились в среднем на 0,9% (по кредитам, выданным в рублях, - на 1,2%, с 13,7 до 12,5%; по кредитам в иностранной валюте - на 0,6%, с 11,4 до 10,8%). Средневзвешенные сроки выдачи ипотечных жилищных кредитов за указанный период выросли на 31,4 мес. по рублевым ипотечным кредитам (с
182,2 до 213,6 мес.) и на 23,4 мес. по валютным (с 180,1 до 203,5 мес.)2.
Таблица
Динамика изменения средневзвешенных процентных ставок и средневзвешенных сроков выдачи ипотечных жилищных кредитов в России
Вновь выданные кредиты физическим лицам 01.01.2007 01.07.2007 01.01.2008 01.07.2008
и к ё S со Всего, тыс. руб., и из них 1 982 084 989 1 344 839 700 3 183 040 100 2
/ ипотечные жилищные кредиты, всего, тыс. руб. 179 611 916 153 263 100 438 048 300
средневзвешенный срок кредитования, мес. 182,2 195,8 198,6 213
средневзвешенная процентная ставка, % 13,7 13,0 12,6 12
В иностранной валюте Всего, тыс. руб., и из них 384 602 173 180 847 100 375 683 100
Г ипотечные жилищные кредиты, всего, тыс. руб. 83 948 49 873 118
средневзвешенный срок кредитования, мес. 180,1 185,6 189,3 203
средневзвешенная процентная ставка, % 11,4 11,2 10,9 10