Тенденции формирования и развития локального рынка жилья крупнейшего города

• Автор: Белюсова, Елена Васильевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Екатеринбург
• Количество страниц: 200 с. : ил.

1. Теоретико - методологические аспекты анализа локального рынка жилья

1.1. Локальный рынок жилья: вопросы теории и практики

1.2. Методологические подходы к анализу локального рынка жилья

1.3. Анализ методических подходов к исследованию локального рынка жилья

2. Тенденции формирования и развития локального рынка жилья

2.1. Методика анализа формирования и развития локальных рынков жилья

2.2. Потребности и спрос на жилье в крупнейших городах России

2.3. Особенности формирования предложения жилья

2.4. Формирование и развитие механизмов кредитования строительства (приобретения) жилья в крупнейшем городе

2.5. Тенденции ценообразования на рынке жилья крупнейшего

города
3. Государственная и муниципальная политика развития локальных рынков жилья и пути ее совершенствования
3.1. Влияние федеральной жилищной политики на формирование и развитие локального рынка жилья
3.2. Формирование политики по развитию локального рынка жилья на уровне субъекта федерации
3.3. Особенности городской муниципальной жилищной политики по развитию локального рынка жилья и механизмы ее совершенствования
Заключение
Список литературы
Приложения

Актуальность темы исследования.
Формирование и развитие рынка жилья, начавшееся с 1991 года в результате принятия Верховным Советом РСФСР Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», происходит с разной степенью интенсивности и законченности в крупных и крупнейших городах России.
Неодинаковый уровень развития городов страны предопределяет специфику проблем функционирования и развития локального рынка жилья.
В связи с этим исследование динамики, тенденций и условий формирования и развития локального рынка жилья на конкретной территории имеет важное практическое значение. Особое значение для становления и развития локального рынка жилья имеет исследование и учет тех факторов, которые влияют на развитие и функционирование рынка жилья крупнейшего города.
Актуальность изучения современного состояния локального рынка жилья тем более велика сейчас, когда в реформировании жилищной сферы разворачивается принципиально новый этап.
Преобразования в жилищной сфере, начатые в рамках реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренной Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20.06.1993 № 595, обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в данной сфере.
За прошедший период в муниципальных образованиях было принято множество нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с жилищным строительством, обеспечением прав собственности и сделками в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений, активно развивалась рыночная инфраструктура.
Вместе с тем, несмотря на успешную апробацию ряда намеченных преобразований, не удалось создать условий для формирования эффективно функционирующего рынка жилья. И, в первую очередь, осталась нерешенной проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.
Одновременно, жилищная сфера подвергается коренному реформированию, что определяется принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, законов и иных нормативных актов в развитие его положений на всех уровнях власти.
Все это обусловливает необходимость детального анализа наработанных в городах механизмов управления формированием и развитием рынка жилья.
До настоящего времени в экономической науке не в полной мере изученными остаются теоретико-методологические аспекты формирования и развития локальных рынков жилья в зависимости от комплекса взаимосвязанных факторов и условий.
Создание теоретико-методологических основ развития локальных рынков жилья будет способствовать принятию научно-обоснованных практических решений в деле управления развитием локального рынка жилья.
В связи с изложенным, можно утверждать, что теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования представляется достаточно актуальной и обоснованной.
Степень разработанности проблемы.
Научные аспекты данного исследования формировались на основе изучения, анализа и переосмысления теоретических, методологических и практических разработок отечественных и зарубежных ученых по проблемам рынка жилья.
Научные проблемы, посвященные жилью и жилищной проблеме, в России наиболее активно проводились в 70-80-е годы 20 века. В этот период наибольшее внимание социально-экономическому аспекту исследования жилья уделяли такие ученые как М.М. Авешников, Д.Л. Бронер, Т.И. Заславская, К.К. Карташева, Т.И. Корягина, Б.Р. Рубапенко, Р.В. Рывкина, Д.Г. Тонский, и др.
В постсоветское время социально-экономический аспект исследования жилья нашел отражение в работах О.Э. Бессоновой, И.И. Елисеевой, О.Г. Поздеевой,
О.С. Пчелинцева, B.C. Тапилиной, Е.Г. Ясина и др. российских ученых.
Реформирование российской экономики на основе рыночных принципов хозяйствования обусловило формирование и развитие рынка жилой недвижимости. Наиболее динамично этот процесс происходит в крупных городах. Анализу различных аспектов проблемы становления и развития локального рынка жилья посвятили свои работы такие исследователи, как И.А. Абалкина, Т.Д. Белкина, Бузырев В.В., Бутов В.И, С.А. Ваксман, Н.Ю., В.Д. Веремейкина, Власова, В.Г. Волочков, А.К. Гузанова, М.Н. Дмитриев, Л.И. Дронова, Игнатов В.Г., 0.3. Каганова, Н.В. Калинина, A.B. Карасев, Н.П. Кетова, B.C. Мхитарян, H.H. Ноздрина, A.C. Новоселов, Т. Овсянникова,
Э.В.Пешина, О.Г. Поздеева, И.А. Рахман, В.И. Ресин, Н. Рогожина, Г.М. Стерник, A.B. Беляков, Р.И. Шнипер, Е.М. Чернышев, В.З. Черняк, И.А. Чубарое и др.
Исследованию вопросов оценки недвижимости, в том числе жилой, посвящены научные разработки А.П. Белых, В.А. Горемыкина, ИВ. Гранова, С.В. Грибовского, А.М. Горенбургова, А.Г. Грязнова, БД. Новикова, А.Б. Крутика, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой и др.

распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.
Изложенная методика полностью или частично применялась для анализа рынка жилья в работах Стерника Г.М., Ноздриной H.H., Новикова Б.Д., Купчина А.Н., Дроновой Л.И., Волочкова Н.Г., Бутова В.И., Кетовой Н.П. и др47.
Поведение рынка жилья городов России в период кризиса 1998 года потребовало вновь вернуться., к анализу и совершенствованию используемых показателей и выбору индикаторов, наиболее чувствительных к изменению

ситуации на рынке
В этой связи Стерник Г.М. дополнительно предложил при анализе тенденций развития рынка жилой недвижимости обрабатывать не только текущую базу предложения объектов на продажу, но и базу вновь выставленных и выбывших объектов, а также объектов, на которые скорректирована цена, а в качестве наиболее чувствительных индикаторов тенденций рынка рассматривать индексы изменения средней цены вновь выставленных объектов и отношения средних цен новых объектов к средней цене текущей базы49.
Анализ характеристик и динамики цен на рынках жилья крупнейших городов России с использованием упомянутой методики показал весьма существенную их дифференциацию в региональном разрезе. В качестве факторов, определяющих уровень цен в конкретном городе, Г.М. Стерник и
H.H. Ноздрина называют: административный статус и масштаб города, экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города, демографические характеристики населения, обеспеченность жильем, географическое положение, структура и состояние жилищного фонда города, природно-климатические и экологические условия. Кроме того, последние
47 Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономика и математические методы. - 1998. - Т. 34, - Вып. 1. - С. 85 - 90; Стерник Г.М., Ноздрина H.H. Методология сбор и обработки информации о рынке недвижимости. - М., 1997. - 96 с.; Дронова Л., Ягодкина В. Исследование рынка недвижимости города Рязани // Маркетинг. - 1999. - № 4. - С. 28 - 39; Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М., 2000. - 512 с.; Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М., 1996. - 672 с; Бутов В.И., Игнатов В.Г., Кетова Н.П. Основы региональной экономики. - М., Ростов н/Д, 2001. - 448 с.; Черняк В., Довдиенко И. Маркетинговые исследования на рынке массового жилья: методы и анализ // Консультант директора. - 1998. - № 11. - С. 8 - 15; Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье // Экономика и математические методы. - 1998. - т. 34. - вып. 1; Ноздрина H.H., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России // Проблемы прогнозирования. - 1996. - № 6; Стерник Г.М., Ноздрина H.H. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтеру). - РГР. - М., 1997.
48 Ноздрин H.H., Стерник Г.М. Рынок жилья в городах России до и после августовского кризиса 1998 года // Проблемы прогнозирования. - 2000. - № 1. - С. 120 - 141.
49 Стерник Г.М. Выбор индикаторов тенденций рынка недвижимости // Вопросы оценки. - 1999. - № 4. - С. 6 -10.