Прогнозирование стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства : на примере Московской области

• Автор: Комаров, Станислав Игоревич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 187 с. : ил.

Глава 1. Теоретические положения прогнозирования стоимости земельных участков

1.1 Теоретические основы прогнозирования стоимости земельных участков

1.2 Современное состояние теории и практики прогнозирования стоимости земельных участков
1.3 Развитие рынка земельных участков для индивидуального жилищного строительства в Московской области

Глава 2. Методология прогнозирования стоимости земельных участков

2.1 Прогнозирование стоимости земельных участков с помощью методов математической статистики

2.2 Метод прогнозирования стоимости земельных участков на основе нейронных

сетей

2 .3 Методика применения результатов прогнозирования стоимости земельных участков

Глава 3. Эффективность прогнозирования стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства

3.1 Прогнозирование рыночной стоимости земельных участков

3.2 Оценка результатов прогнозирования стоимости земельных участков
3.3 Эффективность прогнозирования стоимости земельных участков
Выводы и предложения
Список используемых источников
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Приложение Г
Приложение Д
Приложение Е

Актуальность исследования и современное состояние проблемы.
Политические, социальные и экономические изменения, произошедшие в России в начале девяностых годов XX века, неизбежно повлекли за собой преобразования во всех сферах жизни общества, в том числе и в экономической. Начавшиеся и продолжающиеся до сих пор экономические реформы привели к структурной перестройке всей отечественной экономики, появлению новых явлений, профессий и новых видов товаров. Происходящие преобразования не могли не затронуть сферу земельных ресурсов и иных видов недвижимости. Происходило постепенное вовлечение в рыночный оборот объектов недвижимого имущества, формирование рыночных отношений, состава участников и становление самого рынка недвижимости.
Политика приватизации привела к появлению частных собственников на помещения, здания и сооружения сначала Жилищного, а общественного и промышленного назначения. Постепенно отношения проникали и продолжают проникать и в сферу земельных ресурсов. Таким образом, постепенно Россия становится в один ряд с развитыми капиталистическими странами, где недвижимость составляет основу национального богатства и лежит в самой основе частных имущественных прав. Интересы собственников по сравнению с лицами, не являющимися таковыми, более защищены, и они постоянно работают над увеличением стоимости своей собственности [120].
Вступление в силу Земельного кодекса Российской Федерации внесло серьезные коррективы в становление и развитие земельного рынка страны. Земельные ресурсы с одной стороны являются пространственным базисом, основой жизни и деятельности населения, а с другой составляют основу национального богатства, представляют собой особый вид инвестиционного актива [3].
На рубеже XX - XXI веков Россия является одним из самых динамично развивающихся и привлекательных для различных групп инвесторов рынков недвижимости в мире. При этом по оценкам самых различных экспертов потенциал, заложенный в отечественном рынке недвижимости, очень велик. Такое мнение основано на том факте, что пока развиваются рынки недвижимости только в
крупных городах. Рынок земли и участие ее в инвестиционных процессах, несмотря

на существенный отрезок времени, прошедший с момента принятия Земельного кодекса РФ, легализировавшего куплю-продажу земли, во многих регионах не развит или развит крайне слабо.
Рынок недвижимости России в настоящее время активно развивается: все большее количество инвесторов приходит к инвестированию в этот вид активов и с каждым годом увеличивается потребность в проведении квалифицированных оценочных и консультационных работ в области недвижимого имущества, способных помочь в решении задачи минимизации вероятности ошибки управленческого решения.
Все эти обстоятельства делают особенно актуальными разработку и совершенствование теоретических и методических положений управления объектами недвижимости, в т. ч, и земельными ресурсами, на различных уровнях от государственного до внутрихозяйственного.
Одним из ключевых моментов при выработке и принятии управленческих решений, определении стоимости объекта недвижимости, оценке эффективности инвестиционных проектов, определении рыночной стратегии организации — участника рынка, бизнес-планировании и иных целях, является прогнозирование различных сегментов рынка земли и иной недвижимости. Как будет показано ниже, прогнозирование есть закономерный итог, своеобразная вершина анализа рынка недвижимости независимо от того, для каких целей он проводится.
С точки зрения государственного управления земельными ресурсами прогнозирование является одним из этапов выработки управленческого решения. Точный и обоснованный прогноз развития рынка необходим для органов власти для того, чтобы иметь представление о процессах, происходящих на рынке, обоснованно прогнозировать налоговые поступления, по возможности предупреждать и смягчать негативные последствия падения рынков.
Для целей оценки недвижимости и инвестирования в недвижимое имущество моделирование ожидаемых денежных потоков, т.е. прогноз того или иного показателя рынка, есть один из основных способов достичь лучших результатов. Предсказание финансовых временных рядов — необходимый элемент любой инвестиционной деятельности. Сама суть инвестиций — вложение денег в

среди социально-экономических показателей развития РФ есть несколько показателей, влияние которых значительно ощутимее всех остальных. В первую очередь, это цены на нефть, нейросетевой рейтинг которых в среднем на 30 - 40% выше рейтинга других анализируемых показателей. Также к наиболее значимым показателям по итогам нейросетевого анализа относятся объем государственного импорта и курс доллара.
Последние, на наш взгляд, подтверждают приведенные выше доводы о зависимости экономики Москвы и Подмосковья от мировой ситуации. По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы.
1. Использовать региональные показатели в одной прогнозной регрессионной модели с федеральными на рынке недвижимости Московского региона невозможно. Для любого показателя развития Москвы и области найдется коррелирующий с ним федеральный, имеющий более тесную связь с прогнозируемой переменной.
2. Результаты анализа значимости социально-экономических показателей с помощью нейросетевого алгоритма дали похожие результаты. С одной стороны федеральные показатели в общей массе не продемонстрировали значительно больший рейтинг, с другой стороны, наиболее влияющие на рынок земли факторы были выделены из их числа.
3. Для моделирования процессов, протекающих на анализируемых рынках недвижимости, с помощью регрессионных моделей, на наш взгляд, целесообразно использовать именно общероссийские показатели, по которым имеются более-менее регулярные и убедительные данные Федеральной службы государственной статистики.
4. При прогнозировании ценовой ситуации с применением моделей на нейронных сетях не следует отказываться от региональных показателей, но при поиске оптимальной модели предпочтение следует отдавать тем, в которых больший вес имеют федеральные факторы.