Совершенствование управления кондоминиумами в жилищной сфере

• Автор: Никанин, Роман Витальевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 225 с.

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ КОНДОМИНИУМОВ КАК ОБЪЕКТОВ УПРАВЛЕНИЯ
1.1 Социально-экономическая сущность и особенности формирования кондоминиумов в жилищной сфере
1.2 Основы управления кондоминиумами жилищной сферы в современных условиях рынка
1.3 Анализ отечественной и зарубежной практики формирования кондоминиумов
ГЛАВА 2. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОТНОШЕНИЯ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ КОНДОМИНИУМАМИ
2.1 Развитие организационных основ управления кондоминиумами в жилищной сфере
2.2 Повышение мотивации собственников и арендаторов жилья в сокращении расходов на содержание общего имущества
2.3 Рационализация способов внесения платы собственниками и арендаторами жилья за коммунальные услуги
2.4 Совершенствование государственного регулирования социально-экономических процессов в жилищной сфере
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ (1-7)

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью развития рыночных механизмов управления в жилищной сфере, совершенствования взаимоотношений собственников жилья, управляющих организаций и организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги. Значимость исследования возрастает, учитывая действующий процесс формирования современного жилищного законодательства в Российской Федерации и общее ухудшение состояния жилищного фонда в последние десятилетия.
В процессе приватизации жилых помещений в многоквартирных домах появились многочисленные и разрозненные собственники с разными потребностями, уровнем достатка, социальным положением, многие из которых оказались не готовы воспринять рыночные механизмы управления своим жильем, а также принять в полной мере ответственность по отношению к своему недвижимому имуществу. Проблема осложнилась еще и тем, что многочисленные собственники, как правило, образовались не в отдельно обособленных домах, рассчитанных на одно домохозяйство, а в многоквартирных домах, образовавших сложные комплексы недвижимого имущества. Наличие многочисленных собственников в таких комплексах предопределило образование особой системы связей и отношений, именуемых в международной практике кондоминиумами. Несмотря на то, что данное понятие официально выведено из состава действующей законодательной базы Российской Федерации, по мнению автора сущностные социально-экономические свойства некоторых систем недвижимого имущества объективно формируются вне зависимости от наличия законодательной базы и наилучшим образом раскрываются данным понятием. Это позволило применить понятие «Кондоминиум» в исследовании.
Специфика кондоминиумов обусловлена наличием в составе их неделимого имущества общей долевой собственности, что подразумевает согласованное принятие управленческих решений. Учитывая многообразие интересов собственников, добиться согласованных и эффективных решений на практике оказалось крайне затруднительно.
Модели управления, которые в зарубежных странах вырабатывались десятилетиями, в Российской Федерации создаются в кратчайшие сроки, порой путем проб и ошибок. Поэтому автор исследования, моделируя механизм управления многоквартирными домами, обращается к опыту зарубежных стран, анализируя возможности его использования применительно к российским условиям.
Актуальность темы исследования также обусловлена необходимостью совершенствования устаревшего механизма защиты социально уязвимых слоев населения в рыночных условиях, решения проблемы бездомных граждан и социальной сегрегации в жилищной сфере.
Актуальность темы исследования подтверждается ее нацеленностью на эффективное управление, внедрение наукоемких и ресурсоснабжающих технологий, повышение качества услуг.
Степень научной разработанности проблемы. Анализ опубликованных научных работ свидетельствует о том, что процессы управления российскими кондоминиумами в жилищной сфере не до конца изучены. Не в полной мере в отечественной практике используется передовой зарубежный опыт. В тех случаях, когда такой опыт используется, то он не всегда адаптирован к современным особенностям и экономическим условиям России.
Исследование опирается на теоретические труды зарубежных ученых, в т. ч. X. Баха, У. Дж. Бомола, А. С. Блайдера, С. Л. Брю, А. Келера, П. Клауса, Р. Коуза, К. Р. Макконнелла, К. Маркса, Н. Г. Мэнкью, А. О’Салливана, К. Пербемтона, А. Пигу, Р. Дж. Страйка, М. Тритчлера, П. Хэртца, Г. Цольнера и других.

управления. К тому же для подавляющего большинства собственников управление многоквартирным домом не является целью и, как правило, у собственников на это нет соответствующих ресурсов, включая время. Можно предположить, что по этим причинам принятие важных решений на общем собрании будет постоянно блокироваться, а эффективность такого управления будет крайне низкой. Теоретически, основным преимуществом непосредственного управления могло бы явиться существенное уменьшение транзакционных издержек, а именно операционных издержек сверх основных затрат на производство и обращение; косвенные, сопряженные затраты, расходы, связанные с организацией дела, получением информации, ведением переговоров, поиском поставщиков, заключением контрактов и обеспечением юридической защиты [63, С. 401]. Любая хозяйствующая единица всегда встает перед выбором: что для нее лучше и дешевле - брать транзакционные издержки на себя, покупая необходимые товары и услуги на рынке, или же быть свободной от них, производя те же товары и услуги своими силами [79, С. 633]. В данном случае транзакционными издержками являются издержки, связанные с управлением. К таким издержкам можно отнести расходы на содержание сотрудников, в том числе бухгалтерии, аренды офиса, коммуникационные и канцелярские расходы. Однако ощутимая выгода от экономии на таких издержек может быть только в многоквартирных домах с небольшим количеством собственников, например, до восьми человек. Как правило, многоквартирных домов с таким количеством собственников существует крайне мало. Поэтому считаем, что инсорсинговый способ непосредственного управления не может обеспечить эффективности этого управления для собственников подавляющего большинства многоквартирных домов.
Способ управления через ТСЖ (рис. 2 (б)) может быть эффективным только в том случае, если в ТСЖ входит группа домов, то есть общие ресурсы будут достаточными для обеспечения эффективного управ-