Управление инвестиционным портфелем недвижимости

• Автор: Якушин, Валентин Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 222 с. : ил.

Глава 1. Теоретические основы управления инвестициями в недвижимость

1.1. Инвестиционные ресурсы и их роль в экономическом росте страны

1.2. Анализ условий воспроизводства недвижимости

1.3. Анализ инвестиций в жилищное строительство и источников

финансирования объектов строительства

Глава 2. Механизм формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости

2.1. Влияние особенностей рынка недвижимости на формирование инвестиционного портфеля недвижимости
2.2. Применение современной портфельной теории к формированию инвестиционного портфеля недвижимости

2.3. Принципы и информационно-аналитическая система обеспечения

механизма управления инвестиционным портфелем недвижимости

Глава 3. Основные направления совершенствования управления инвестиционным портфелем недвижимости
3.1. Оценочная структура системы управления инвестиционным портфелем недвижимости
3.2. Создание интегрированной системы управления инвестиционным портфелем недвижимости
3.3. Методы локализации риска инвестиционных решений при реализации
проектов управления недвижимостью
Заключение
Литература
Приложения

Актуальность темы исследования. Развитие рынка недвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономических отношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны во многом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости. Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений. Промышленное строительство осознается необходимым условием для повышения эффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящими инвестиционную деятельность: промышленное строительство - одно из значительных направлений инвестирования предприятий: в 2005 г. 48 % предприятий промышленности участвовали в инвестиционных программах строительства новых зданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % - инвестировали в расширение инфраструктуры; 15 % - в возведение жилых зданий.
Скорейшее решение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики, поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развития человеческого капитала, интеллектуальный потенциал нации - главные факторы конкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главных индикаторов социального развития государства. Потребность в жилье является одной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечивают мультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняется особенностями этих инвестиций: жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохозяйств, которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другой стороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслей экономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управления недвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовых ресурсов и косвенно способствует расширению производства.

Решения организации по привлечению инвестиций в недвижимость, связаны с управлением инвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификацию ресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов, оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов и эффективности управления им.
В мировой практике широко известны методические подходы к формированию и управлению инвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимо адаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости с учетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.
Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью дальнейшего всестороннего научного анализа стратегий формирования и управления инвестиционным портфелем недвижимости, что позволит, во-первых, определить системные характеристики рынка недвижимости, влияющие на эффективность функционирования инвестиционного портфеля недвижимости, во-вторых, конкретизировать методические основы выбора и обоснования рациональной инвестиционной стратегии вложений в недвижимость на российском рынке на основе адаптации современных моделей управления инвестиционными портфелями.
Степень разработанности проблемы. Многоаспектность исследуемой проблемы обусловливает ее рассмотрение с различных позиций.
Теоретические и практические аспекты управления инвестиционными ресурсами с разной степенью полноты рассматривались в трудах многих отечественных и зарубежных экономистов: В. Анынина, Л. Абалкина, А. Аганбегяна, В. Барда, И. Бланка, Л. Валинуровой Я. Дерябиной, В. Евстигнеева, А. Егорова, В. Ивантера, Л. Игониной, Н. Игоршина, А. Килячкова, В. Ковалева, В. Косова, В. Колибаба, М. Лимитовского, И. Липсица, Г. Литвинцевой, М. Маковецкого, Ю. Осипова, В. Серова, Е.

законодательства и возможность различной интерпретации заинтересованными сторонами; ужесточение налогово-административного бремени.
Таблица 1
Факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций
(в%от общего числа строительных организаций)
1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Высокий уровень налогов 59 81 73 67 64 61
Неплатежеспособность заказчиков 87 82 65 62 55 49
Высокая стоимость материалов, конструкций, изделий 53 45 50 48 45
Недостаток заказов на работы 49 29 30 35 33 28
Конкуренция со стороны других строительных фирм 16 24 30 33 36
Недостаток квалифицированных рабочих 10 13 20 22 22 28
Нехватка и изношенность машин и механизмов 31 35 40 20 15 13
Высокий процент коммерческого кредита 36 36 31 17 13 17
Источник: Росстат.
Росту инвестиционной активности предприятий способствует улучшение норм корпоративного управления: стабильность состава
собственников, возможность цивилизованного разрешения корпоративных конфликтов, ведение бухгалтерского учета по правила МСФО или СААР (несмотря на рост издержек) позволили привлекать заемный капитал, расширили временной горизонт принятия инвестиционных решений.
Задача государства: стимулирование частной инициативы, помощь и гарантии получения кредитов, налоговое стимулирование инвестиционных и инновационных процессов, поддержание инновационного климата. Но в настоящее время наблюдается усиление прямого участия государства в экономику: инвестиционную активность проявляют государственные
предприятия, которые в большей степени стали использовать возможности