Развитие инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах

• Автор: Сидячев, Константин Николаевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 149 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО КЛИМАТА В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ В РЕГИОНАХ
1.1 Анализ строительного рынка в России в 2009 году
1.2 Специфика инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости в регионах России
1.3 Организационно-экономическое управление реализацией инвестиционно-строительных процессов
ГЛАВА 2 ИССЛЕДОВАНИЕ ОСНОВНЫХ АСПЕКТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ В РЕГИОНАХ
2.1 Управление инвестициями в интенсификацию производства с учетом ресурсных возможностей девелоперской компании
2.2 Эффективность инвестиций в развитие производства девелоперской компании
3.1. Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании в современных условиях
ГЛАВА 3 РАЗРАБОТКА И ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО СТРАТЕГИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИИ В РЕГИОНАХ
3.1 Методика разработки стратегии развития девелоперской компании в рыночных условиях
3.2 Формирование инвестиционной стратегии регионального строительства
3.3 Показатели экономической оценки
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена тем, что в настоящее время девелопмент как вид экономической деятельности находится в состоянии стагнации, вызванной замедлением спроса на рынке недвижимости и сокращением свободных денежных средств, которые могут использоваться для приобретения или аренды объектов недвижимости. Сокращение спроса на объекты ведет к снижению их текущей стоимости, а также к снижению инвестиционной привлекательности девелоперских компаний, основной деятельностью которых является поиск проектов, ресурсное обеспечение их реализации и коммерческое использование объектов, создаваемых в процессе реализации проектов.
Если рассматривать девелоперскую компанию как инициатора и участника конкретного проекта по созданию либо реновации объекта недвижимости, то можно говорить, что девелоперская деятельность в качестве одной из составных частей имеет инвестиционную деятельность. Таким образом, можно утверждать, что одним из объектов управления в девелоперских проектах является инвестиционная деятельность как процесс распределения ресурсов для создания новой стоимости, воплощенной в конкретных объектах недвижимости.
Инвестиционная деятельность в девелоперских проектах подпадает под существенные ограничения, обусловленные региональной экономической средой реализации проектов. Законодательные рамки, экологические нормы и правила, уровень развития бизнес-сообщества в конкретном регионе оказывают существенное влияние на характеристики девелоперских проектов и предопределяют наличие разрывов между имеющимся уровнем и качеством инвестиционной деятельности девелоперской компании и действующими в конкретном регионе ограничениями и требованиями. Качественная идентификация и количественная оценка разрывов позволяют определять направления развития инвестиционной деятельности для повышения

эффективности использования привлекаемых в девелоперские проекты ресурсов.
В рамках портфеля девелоперских проектов создается динамическая система управления, в которой субъектом управления выступает девелоперская компания (девелопер), а объектом управления - портфель девелоперских проектов, который можно назвать стабильным только на ограниченном промежутке времени, в связи с тем, что состав проектов, несмотря на длительные сроки их реализации, подвержен периодическим изменениям. То есть, в рамках девелоперской деятельности возникает проблема эффективной организации привлечения, использования и утилизации ресурсов, которые обеспечивают реализацию всего портфеля девелоперских проектов.
Развитие инвестиционной деятельности позволяет не только обеспечить ресурсами всю совокупность реализуемых проектов, но и создать предпосылки для повышения культуры осуществления инвестиционного процесса в масштабах региона, обогатить предпринимательскую культуру и повысить прозрачность институциональной инфраструктуры на региональном рынке недвижимости. Все приведенные выше аргументы подтверждают актуальность выбранной темы исследования и научную востребованность авторских разработок. Таким образом, тема диссертации является злободневной и значимой для современной экономики России.
Исследованию инвестиционной деятельности на строительном рынке посвящены работы таких авторов, как Асаул А.Н., Балабанов И.Т., Горемыкин
В.А., Денисенко Е.Б., Кускова Т.А., Озеров Е.С., Старинский В.Н., Щербакова
H.A. Среди работ, посвященных инвестиционному анализу рынка недвижимости и роли различных участников рынк, хотелось бы выделить работы Гарина С.А., Лугового О.Н., Максимова С.Н., Коханенко В.В., Рахмана И., Лимонова Л.Э., Фирсовой М.В.
Проблемам развития инвестиционной деятельности в девелоперских проектах были посвящены труды Бланка А.И., Бочарова В.В., Гитмана Дж., Джонка М.Д., Иванова Г.И. Однако перечисленные авторы рассматривали

капитала и политических ресурсов в крупных городах - региональных центрах; влияние мощных финансовых потоков, связанных с экспортными секторами экономики. Для оценки состояния рынка офисной недвижимости может использовать показатель объема активной части рынка. Как правило, при оценке активной части офисных рынков речь идет об общем объеме помещений находящихся в обороте — предлагаемых к аренде или продаже, а также в последние несколько лет бывших предметом сделок. Для наиболее крупных региональных рынков показатель колеблется в пределах 150-450 тыс. м2.
По совокупности упомянутых факторов можно выделить Екатеринбург как город с самым перспективным рынком офисной недвижимости. За ним следуют три отстающих от Екатеринбурга лидера — Новосибирск, Самара и Ростов-на-Дону из которых последний рынок в предыдущие три года был менее динамичен и сейчас характеризуется догоняющим типом развития. В целом, указанные четыре города выделяются в ряду прочих по уровню арендных ставок, количеству девелоперских проектов и активности игроков рынка.
Фонд офисных помещений — общая площадь используемых и теоретически пригодных для офисного использования зданий - может быть оценен на уровне около 1 млн. м2 для большинства российских городов-миллионеров. Только в Екатеринбурге офисный фонд оценивается в 2,7 млн. м2. При этом совокупная общая площадь используемых под офисное назначение зданий для крупнейших рынков колеблется в пределах 0,6-0,7 млн. м% в Екатеринбурге достигая 1 млн. м2. В Уфе, Омске и Волгограде данный показатель оценивается на уровне 400 тыс. м2. В показателе объёма качественных помещений учитывается площадь зданий, составляющих верхний сегмент локальных рынков — объекты с наиболее престижным местоположением, более высоким, чем в среднем по рынку качеству отделки и услуг. Общая площадь качественных помещений Екатеринбурга может быть оценена на уровне 150 тыс. м2, при этом в городе большое число реализуемых проектов, претендующих на попадание в данную нишу рынка.