Система ипотечного кредитования как инструмент государственной социальной политики

• Автор: Максимов, Владислав Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 224 с. : ил

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ МЕСТА И РОЛИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКЕ
1.1. Сущность, принципы, структура и модели системы ипотечного кредитования
1.2. Концептуальная модель взаимодействия системы ипотечного кредитования и государственной социально-экономической политики
ГЛАВА II. ОПЫТ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ПРИ РЕШЕНИИ ЗАДАЧ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
11.1. Анализ мирового опыта реализации социально-экономических приоритетов в системе ипотечного кредитования
11.2. Система ипотечного кредитования в контексте социально-экономических преобразований в дореволюционной России
11.3. Основные этапы и направления развития современной системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в переходный период_
11.4. Потенциал системы ипотечного кредитования при решении актуальных задач социально-экономической политики Российской Федерации
ГЛАВА III. МЕХАНИЗМЫ ИНТЕГРАЦИИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКУЮ ПОЛИТИКУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
111.1. Формы организации и финансирования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
111.2. Комплекс мероприятий по формированию и развитию системы ипотечного кредитования
111.3. Координация деятельности федеральных и региональных властей в области ипотечного кредитования
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Введение
Ипотечное кредитование - широко распространенный в странах с развитой рыночной экономикой эффективный механизм, позволяющий мобилизовать свободные ресурсы на рынке долгосрочных заимствований и направить их в потребительский сектор. Система ипотечного кредитования, интегрирующая рынок недвижимости, финансовых услуг, фондовый рынок и ряд смежных рынков, служит трансформации частных сбережений в инвестиционные ресурсы и активизации конечного потребительского спроса, сглаживанию конъюнктурных колебаний и стабилизации рынков, обеспечению надежности и ликвидности инвестиционных вложений в реальный сектор и устойчивому экономическому развитию.
Система ипотечного кредитования представляет собой комплекс институтов, механизмов, инструментов и технологий (основанных как на рыночном механизме координации, так и на административном), которые гармонично функционируют в рамках стабильной социально-экономической системы (и в какой-то мере обусловливают ее стабильность).
В странах с развитой рыночной экономикой недвижимость составляет около половины стоимости материальных активов. Основное свойство недвижимости как актива - это высокая стоимость и длительный срок амортизации, т.е. затраты на ее приобретение несопоставимо выше рентных затрат за пользование данным имуществом. По этой причине ипотечный рынок - т.е. рынок заемных средств для финансирования сделок с недвижимостью - является одним из крупнейших сегментов рынка капитала и сопоставим по объемам с рынками государственного долга и рынком акций.
Если на Западе система ипотечного кредитования успешно развивалась на базисе сложившихся рыночных отношений и многовековых правовых традиций ипотеки, то в России ипотечные институты формируются заново, во многом «не благодаря, а вопреки» правовым и экономическим условиям. Потенциал ипотечного кредитования практически не используется: на выданные за несколько лет 40 тысяч ипотечных кредитов приходится мизерная часть товарооборота потребительского рынка, а процесс ипотечного кредитования не приобрел массовый характер. Поэтому особого внимания заслуживает мировой (а также дореволюционный российский) опыт привлечения инструментов системы ипотечного кредитования к решению актуальных проблем социально-экономического развития.
Рыночные преобразования социально-экономической системы требуют пересмотра роли государства, в частности, в финансово-кредитной системе, инвестиционных процессах и жилищно-социальной сфере. Встает проблема поиска неинфляционных экономических

механизмов, способных обеспечить воспроизводство основных фондов и решение жилищного вопроса.
Развитие системы ипотечного кредитования в переходной экономике связано с формированием определенной модели хозяйственных отношений на рынках недвижимости, финансовых услуг, капитала и ряде смежных рынков. В то же время, существует опасность, что политика государства, опирающаяся на рыночный механизм координации и конкурентный отбор моделей ипотечного кредитования, приведет к длительному процессу формирования системообразующих связей, которые бы позволили уже в ближайшей

перспективе решать задачи социально-экономической политики.
Возникает проблема: какое место должно занять ипотечное кредитование в системе задач социально-экономического развития, в каком отношении в связи с появлением нового сегмента рынка и области инвестиций будут перераспределяться ресурсы экономической системы, в том числе находящиеся в непосредственном распоряжении государства.
До недавнего времени ипотечное кредитование в Российской Федерации рассматривалось скорее как форма социальной поддержки граждан, нежели как рыночный механизм: разрыв между кредитными возможностями населения и требованиями
спекулятивного фондового рынка казался неустранимым. Кроме того, изъяны в правовом регулировании и недостаток рыночной инфраструктуры делали риски предпринимательской
* деятельности в данной сфере избыточными. Вместе с тем ряд системных преобразований на государственном уровне - налоговая, пенсионная, банковская, жилищная реформы, а также совершенствование собственно ипотечных институтов - порождают факторы, привлекающие внимание к ипотечному кредитованию: инвесторов - как к устойчивому финансовому механизму, а государства - как к рыночному инструменту, способствующему решению задач государственной важности.
В российской экономике институты ипотечного кредитования начинают развиваться на основе реформируемого фундамента правовых и экономических отношений. «Становление ипотечного кредитования в России сильно осложнено ... тем, что сложившаяся ситуация не дает много времени «на раскачку» - все вопросы необходимо решать в крайне сжатые сроки и в очень сложных экономических условиях»1.

Необходимо обоснование целенаправленной деятельности государства, на различных уровнях государственного управления, по формированию наиболее оправданной, с точки зрения приоритетов социально-экономического развития Российской Федерации, модели

- ценные бумаги, обеспеченные залогом материальных активов, классифицируются в зависимости от кредитного рейтинга данных активов, что позволяет привлекать различные категории инвесторов, в зависимости от их отношения к риску, и предлагать соответствующие уровни доходности.
3. Социально-экономические эффекты:
- применение секьюритизированных инструментов позволяет повысить ликвидность ипотечных активов, снизить издержки по финансированию ипотечного кредитования и,

как следствие, повысить доступность ипотечных кредитов для граждан;
- развитый вторичный рынок ипотечной задолженности позволяет устранить территориальные диспропорции в распределении инвестиционных ресурсов, повысить эффективность рынка капитала;
- секьюритизация приводит к тому, что риски, связанные с портфелем ипотечных активов (кредитный риск, риск процентной ставки) распределяется между множеством финансовых институтов (в условиях международного финансового рынка - между различными финансовыми системами)24.
Резюмируя анализ современных моделей ипотечного кредитования, можно констатировать, что происходит конвергенция одноуровневой и двухуровневой модели
* организации ипотечного рынка. В системах ипотечного кредитования, формировавшихся в разных институционально-правовых условиях, стали доминировать общие тенденции и закономерности:
во-первых, ориентация на фондовый рынок как основной источник кредитных ресурсов;
во-вторых, рост вторичного рынка ипотечных кредитов, ввиду того, что секьюритизируемые пулы ипотечных кредитов, как правило, формируются несколькими кредиторами и предполагают обособление имущества;
в-третьих, расширение сети ипотечных кредиторов и, как следствие, большой выбор ипотечных продуктов для потребителей;
в-четвертых, разнообразие финансовых инструментов по характеристикам с точки

зрения рисков, многоуровневая структура капиталов операторов ипотечного рынка .
24 European Securitization: A Resource Guide / The Bond Market Association. NY, 1999.
25 типичный пример - финансирование за счет выпуска серийных ипотечных ценных бумаг