Совершенствование управления недвижимостью в жилищной сфере

• Автор: Береговых, Татьяна Викторовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Хабаровск
• Количество страниц: 192 с. : ил

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
1Л Проблемы функционирования и развития жилищной сферы..
1.2 Специфика жилищного фонда как объекта управления
1.3 Организационные формы управления жилищным фондом
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ЭКОНОМИКО-ОРГАНИЗАЦИОННЫХ ОСНОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ ГОРОДА (НА ПРИМЕРЕ Г. ХАБАРОВСКА)
2.1 Формирование и развитие системы управления жилищным фондом
2.2 Анализ системы финансирования обслуживания недвижимости в жилищной сфере
2.3 Обоснование выбора показателей оценки эффективности организационно-экономических преобразований в жилищной сфере
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ПОЛОЖЕНИЙ И РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
3.1 Методические основы развития конкуренции в сфере управления жилищным фондом
3.2 Совершенствование системы оплаты жилья как фактор повышения эффективности эксплуатации жилищного фонда
3.3 Оценка эффективности функционирования жилищной сферы города Хабаровска
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Реформирование и развитие жилищной сферы относится к числу важнейших направлений социально-экономических преобразований в России, обеспечивающее необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека. Вместе с тем, следует отметить, что в нашей стране уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям, возложенные на нее задачи выполняются не в полной мере, что в свою очередь обуславливает рост социальной напряженности различных слоев населения.
Жилищная сфера всегда отличалась сложной многофункциональной спецификой работы предприятий, получая значительные дотационные вливания в годы советского периода. В условиях перехода к рыночной экономике жилищная проблема в России существенно обострилась. К 1992 году отрасль оказалась практически полностью зависимой от бюджетных дотаций, т. к. ставки оплаты жилья и коммунальных услуг в этот период практически не были затронуты первым этапом либерализации цен.
Отказ государства от роли одновременно собственника, заказчика и подрядчика, общая финансовая нестабильность, рост инфляции, бюджетный дефицит, усугубленные снижением платежеспособности населения вызвали потребность в проведении реформы жилищной сферы.
В условиях дифференцированного подхода к использованию основных фондов жилищно-коммунального назначения, расширения сферы услуг, значительно возросли количество и качественный состав владельцев жилищного фонда, также увеличилось число организаций — партнеров, имеющих различные организационно-правовые формы.
Несмотря на то, что спрос на услуги ЖКХ в ряде случаев превышает предложение, эта отрасль продолжает из года в год оставаться убыточной, она терпит значительные убытки, прежде всего из-за неплатежей, ставших

настоящей проблемой переходного периода. Поэтому реформа финансирования содержания объектов жилищной сферы направлена на повышение рентабельности отрасли, уменьшение и постепенный отказ от государственных дотаций за счет полного внесения собственниками, нанимателями и арендаторами жилых помещений оплаты за предоставленные им услуги.
Развитие рыночных и имманентных им форм собственности в жилищной сфере требует формирования новых подходов к управлению объектами недвижимости в жилищной сфере города с учетом их особенностей.
Обзор нормативных документов, научных источников, анализ методических разработок показывают, что процесс социально-экономических нововведений, развивающихся в жилищной сфере, характеризуется непоследовательностью и противоречивостью. Наблюдается резкая переориентация с политики всемерной дотационной поддержки к активному внедрению рыночных отношений в эту отрасль, без учета возникающих при этом социально-экономических последствий.
В настоящее время экономическим проблемам теории и практики совершенствования функционирования жилищной сферы посвящено множество исследований. Они нашли отражение в работах отечественных и зарубежных ученых. В частности это работы Бузырева В. В., Григорьева В.В., Зотова В. Б., Косаревой Н. Б, Пузанова А. С., Прокофьева В. Ю., Страйка Р. Дж., Таги-Заде Ф. Г., Талонова А. В., Чекалина В. С., Чернышова Л. Н. и др.
Характеризуя ранее выполненный цикл исследований, необходимо отметить следующее:
- различие в методических подходах к определению жилищного фонда как объекта управления;
- отсутствие единых критериев и системы показателей для оценки эффективности функционирования жилищной сферы;
- отсутствие строгой классификации факторов, оказывающих влияние на формирование тарифов за жилищные услуги и платы за наем.

Рисунок 1.5 - Структура жилищной сферы и оказываемые услуги, как результат ее функционирования
В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два взаимодействующих рынка — рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. На первом рынке в качестве товара выступает жилье, которое обладает определенными специфическими качествами, отличающими его от других товаров[59].
Во-первых, жилищный фонд обладает неоднородностью. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортности проживания, определяющим различные потребительские свойства жилой единицы как товара. Потребительские свойства жилья характеризуются множеством различных факторов, которые можно разделить на две группы. К первой группе относятся факторы, характеризующие непосредственно жилище, т. е. его качество. Ко второй группе - факторы, характеризующие территорию, на которой оно расположено.
Все перечисленные факторы (рис. 1.6) необходимо учитывать при разработке индивидуальной программы управления каждым отдельным жилым домом и при определении потребности в ресурсах для поддержания того или иного уровня комфортности проживания в нем. От управляющей организации требуется знание строительных особенностей здания, особенностей