Организационный механизм управления девелоперскими проектами на основе методов экономико-математического моделирования

• Автор: Ильин, Максим Олегович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 162 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ИССЛЕДОВАНИЯ

1.1. Комплексная характеристика объекта анализа

1.2. Обоснование структурно-логической схемы анализа

1.3. Степень научной разработанности проблемы

ГЛАВА 2. КОМПЛЕКСНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕВЕЛОПМЕНТА КАК СПОСОБА ОРГАНИЗАЦИИ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Целостная концепция девелопмента на основе интеграции системного и процессного подходов к управлению

2.2. Девелопмент в сфере недвижимости как вариант изоморфизма девелопмента

ГЛАВА 3. ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Методологические основы формирования экономикоматематической модели
3.2. Содержательная характеристика экономико-математической
модели эффективности девелоперских проектов
3.3. Управленческие решения как основной фактор повышения эффективности девелоперских проектов
ГЛАВА 4. АПРОБАЦИЯ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Характеристика анализируемого проекта развития недвижимости
4.2. Определение величины эффекта при управлении проектом по традиционной схеме
4.3. Определение величины эффекта при управлении проектом на основе принципов и методов девелопмента
4.4. Анализ результатов использования предложенного организационного механизма управления
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. За годы проведения системных преобразований экономики Российской Федерации сфера недвижимости стала одним из приоритетных секторов национальной экономической системы. Следует отметить, что эта сфера имеет особую значимость по сравнению с другими отраслями народного хозяйства, что обусловлено: бесспорным социальным приоритетом такого вида объектов недвижимости, как жилье, объекты коммунального, социально-бытового и культурного назначения; значением недвижимости как системообразующего фактора национального богатства страны (по экспертным оценкам земля и другие объекты недвижимости составляют от 70 до 85% совокупного национального богатства с стоимостном выражении); наличием значимого мультипликативного эффекта инвестиций в воспроизводство недвижимости различного функционального назначения. Указанные особенности определяют особую важность и актуальность разработок по повышению эффективности управления происходящими в сфере недвижимости процессами. Современный подход к управлению строительством, получивший широкое распространение в последние десятилетие, определяется понятием «девелопмент» («девелоперская деятельность»). Масштабы деятельности субъектов предпринимательства, которые позиционируют себя в качестве девелоперов, общая активная динамика инвестиций в недвижимость, огромный объем неудовлетворенного спроса на жилье и целый ряд других обстоятельств предъявляют высокие требования к качеству управления деятельностью по воспроизводству объектов недвижимости (далее по тексту - ОН) различного функционального назначения. Совершенно очевидно, что конечные результаты такой деятельности представляют собой прямое следствие того, насколько рационально организован и осуществляется управленческий процесс. В настоящее время сохраняется ряд негативных факторов, совокупное воздействие которых приводит к отставанию фактической эффективности

управления от современных требований. К числу таких факторов можно отнести:
• практически полностью исчерпаны резервы экстенсивного территориального развития недвижимости в крупных и крупнейших городах при одновременной крайней неразвитости строительства на прилегающих территориях;
• резкий дисбаланс между экономической и социальной компонентами развития недвижимости. В практической деятельности субъектов предпринимательства абсолютно доминирует понимание эффективности именно как экономической, в качестве меры которой принимается только величина предпринимательского дохода (прибыли). При этом общий уровень комфорта проживания в результате реализации проектов, декларируемых в качестве девелоперских, снижается (наглядными проявлениями чего могут служить переуплотнение застройки, ухудшение коммуникационных характеристик и др.);
• кратное превышение сметных проектировок, особенно по крупномасштабным проектам, что приводит к неоправданному перерасходу средств, необоснованному увеличению цены и, в конечном итоге, к резкому сокращению объема платежеспособного спроса населения, а также к дефициту бюджетов различного уровня;
• практически повсеместное превышение нормативных сроков строительства. Ситуация еще более усугубляется при реализации крупномасштабных проектов, включающих в свой состав неординарные по своим проектным решениям ОН (объекты Олимпийских игр 2014 года в Сочи, саммита АТЭС 2012 года во Владивостоке и т.п.). В большинстве случаев плановые сроки окончания подобных проектов обеспечиваются лишь посредством сверхмобилизации всех видов ресурсов в режиме ручного управления со стороны первых лиц государства;
• крайне неудовлетворительное распределение инвестиционной активности по территории страны, что иллюстрируется запредельной

моделью эффективности управленческого процесса взаимосвязанное единство трех компонент:
• первая компонента представляет собой «подмодель», отражающая взаимодействие факторов, воздействующих на эффективность управленческих решений',
• вторая компонента, полностью включая в себя первую, содержит дополнительные факторы, определяющие эффективность всей совокупности управленческих мероприятий, необходимых и достаточных для успешного выполнения принятого управленческого решения по реализации проекта развития недвижимости;
• третья компонента является результирующей. Она включает обе предшествующие компоненты и, дополнительно, те факторы, взаимодействие которых определяет уровень эффективности организации управления реализацией проекта развития недвижимости.
С учетом изложенного, сводная факторная модель может рассматриваться как вложенная иерархическая структура, которая на практике может использоваться как в законченном виде, так и посредством использования какой-либо одной компоненты (в зависимости от конкретной управленческой ситуации).
4. Количественный анализ представляет собой завершающий этап аналитического модуля исследования. Строго говоря, какого-либо самостоятельного методического значения он не имеет, так как его содержание является «приписывание» параметрических показателей каждому из элементов ранее полученной факторной модели. Еще раз отметим, что диапазон существенности воздействия конкретного фактора, служащий критерием включения/невключения его в факторную модель, определяется на этапе качественного анализа. Таким образом, конечный результат количественного анализа представляет собой математическую модель определения величины эффекта от реализации проектов развития недвижимости. Корректность величины эффекта обеспечивается тем,