Развитие регионального рынка жилой недвижимости на основе интеграции реального и финансового секторов экономики

• Автор: Юшканцев, Андрей Дмитриевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Казань
• Количество страниц: 177 с. : ил.

Введение 3 ,
1. Теоретические основы исследования рынка жилой недвижимости региона
1.1. Эволюция представлений о содержании рынка недвижимости
1.2. Влияние ипотеки на процессы становления регионального жилищного рынка
1.3. Организационно-экономический механизм функционирования рынка недвижимости в рамках региональной экономической системы
2. Состояние системы ипотечно-жилищного кредитования как формы интеграции реального и финансового секторов региональной экономики
2.1. Сравнительный анализ систем ипотечного кредитования на рынке жилой недвижимости в российских регионах
2.2. Диагностика развития рынка жилой недвижимости Республики Татарстан
2.3. Стратегии государственного регулирования рынка жилой недвижимости в региональном рыночном пространстве
3. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования на региональном рынке жилой недвижимости
3.1. Рекомендации региональным органам государственной власти, осуществляющим управление рынком жилья на мезоэкономическом уровне
3.2. Модели ипотечного кредитования в региональной экономической системе
Заключение
Библиографический список использованной литературы
Приложения

Актуальность темы исследования. Одной из ключевых задач социально-экономической политики государства традиционно, выступает удовлетворение потребности населения в жилье. Формы и методы ее решения определяются атрибутивными свойствами экономической системы: в дореформенный период использовались бюджетные ресурсы для строительства жилой недвижимости с ее последующим централизованным распределением между гражданами в соответствии с принципом очередности; на пореформенном этапе развития в 90-е гг. XX в. в результате кардинальных преобразований в структуре собственности и прекращения бюджетных ассигнований при одновременном недостатке частных инвестиций, отсутствии эффективного механизма их привлечения существенно сокращаются объемы строительства и ввода жилья, быстро увеличивается неудовлетворенный спрос на недвижимость, нарастают кризисные явления в жилищной сфере. Государст-во в этих условиях предлагает ряд специальных программ смешанного финансирования, направленных на активизацию рыночных сигналов на рынке строительных работ, вводит льготы для некоторых категорий населения, отдельные российские регионы разрабатывают собственные программы привлечения в жилищное строительство финансовых средств с учетом ресурсного потенциала территории, создают предпосылки для активного развития системы ипотечного кредитования. Указанные меры обусловлены, с одной стороны, наличием значительного объема неудовлетворенного спроса в жилье, с другой стороны, поиском коммерческими банками новой сферы для активных операций и наличием национальных сбережений. Все это предопределило признание эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в России в качестве одной из приоритетных программ развития национальной экономики.
Российский рынок жилой недвижимости в современных условиях характеризуется рядом особенностей. В период с 2001 г. наблюдался устойчивый и быстрый рост ввода общей площади жилых домов, в 2008 г. ввод жи-

лья впервые превысил уровень 1990 г. (64,1 против 61,7 млн. кв.м, общей площади жилых помещений). Однако с началом мирового кризиса ввод жилья сократился, и рекордное значение 1987 г. - 72,8 млн. кв.м. - не было достигнуто. В 2009 г. ввод жилья составил 59,9 млн. кв.м, общей площади, что на 6,5% меньше, чем в 2008 г., и на 3% меньше, чем в 1990 г. За январь-ноябрь 2010 г. было введено 43,6 млн. кв.м, общей площади жилых помещений, что на 3,8% меньше, чем за тот же период 2009 г., т.е. тенденция падение ввода жилья продолжается1. При этом сокращены объемы капитального ремонта жилья, увеличивается доля ветхого и аварийного жилья, что привело к нарушению пропорций воспроизводственного процесса в жилищностроительной сфере. Падение доли государственного сектора в жилищном строительстве (с 85% в 1987 г. до 18% в 2010 г.) определяет необходимость поиска иных форм финансирования данного сектора. Учитывая высокий уровень потребности населения в жилье и низкий уровень платежеспособного проса (9% - доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее средним социальным стандартам с использованием собственных и заемных средств), необходим переход к новым формам финансирования строительства и покупки жилой недвижимости. Высокая социальная значимость рассматриваемых вопросов, невозможность решения в полном объеме выявленных проблем посредством действующих программ и использования ограниченных бюджетных средств предопределяет необходимость применения комплексного, программно-целевого подхода на уровне отдельных регионов.
Мировая практика показывает, что важным фактором становления и развития полноценного и устойчивого рынка жилья является ипотека, выступающая одним из наиболее эффективных инструментов привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и стимулирования деловой активности в целом ряде смежных отраслей. Механизмы ипотечного кредитования
1 По данным Института демографии - Высшей школы экономики.

ливать до 400 тыс. франков и получить льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8 % годовых. При этом ставки по кредитам были ниже рыночных на 4 — 5 %'. Рассмотренная система с небольшими изменениями продолжает действовать и сегодня. В целом во Франции в настоящее время за счет ссудосберегательных программ финансируется 76 % ипотечных сделок и, для сравнения, в Австрии - 35 %, в Бельгии - 50 %, в Норвегии-38 %2.
Что же касается банковских ипотечных операций во Франции, то они связаны в основном с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд главным образом крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство на сроки от 3 до 20 лет.
Итак, проведенный анализ истории развития небанковских методов (институтов) формирования ипотечного рынка жилья на примере ряда ведущих западных и некоторых других стран позволяет сделать определенные выводы.
1. Нигде, ни в одной стране жилищная ипотека не возникала сразу в виде современной банковской системы с развитыми институтами вторичного рынка, им всегда предшествовала стадия строительных обществ.
2. Во всех странах небанковские методы (институты), предшествуя более сложным банковским системам, проходят длительный эволюционный путь развития от простейших форм строительных кооперативов до все более сложных их разновидностей типа современных американских и английских ссудосберегательных ассоциаций и немецких строительно-сберегательных касс, продолжающих и сегодня обслуживать определенную часть ипотечного рынка жилья.
3. По мере развития небанковских институтов они усложняются и трансформируются, но нигде не вытесняются полностью, а находят свою экономическую нишу. При этом в различных странах между небанковскими
1 См.: Боровкова Вал., Боровкова Вик., Мокин В., Пирогова О. Экономика недвижимости. - С. 219.
2 Там же.