Разработка методики проектирования доходности прямых инвестиций в реальные активы на рынке недвижимости

• Автор: Пупенцова, Светлана Валентиновна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 190 с. : ил.

Пупенцова C.B. Проектирование доходности инвестиций в реальные активы на рынке недвижимости. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - СПб.: СПбГПУ, 2007, с. - 170, рис. -59, табл. - 57, библиогр. - 91 назв., прил. - 7.
ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ, ПРОГНОЗИРОВАНИЕ, ПРЕДЫНВЕСТИЦИОННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ, МЕТОДЫ ОЦЕНКИ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ПОКАЗАТЕЛИ ДОХОДНОСТИ, АНАЛИЗ РИСКОВ, ИМИТАЦИОННОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ.
На основе анализа состояния и проблем прогнозирования доходности инвестиций разработана усовершенствованная методика проектирования прямых инвестиций в реальные активы на рынке недвижимости, предполагающая применение такого инструментария, который минимизирует погрешности измерений рыночных характеристик и максимизирует достоверность расчетной доходности в условиях неопределенности и риска.
В рамках усовершенствованной методики предложены дополнительные критерии оценки эффективности инвестиций при выборе наилучшего варианта использования объекта; разработана и реализована на практическом примере методика прогнозирования рыночной арендной стоимости и операционных расходов; получена зависимость операционных расходов от площади и этажности объекта инвестиций, обеспечивающая оптимизацию чистого операционного дохода посредством объемно-компоновочных вариаций объекта инвестиций; разработана усовершенствованная методика определения нормы отдачи на капитал; предложена модель прогнозирования стоимости реверсии, адекватная современным рыночным условиям.

ГЛАВА 1. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Рынок прямых инвестиций в коммерческую недвижимость
1.2. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта при оценке эффективности инвестиционных проектов
1.3. Показатели доходности прямых инвестиций в недвижимость
1.4. Доходность и структура рисков инвестиционного проекта на рынке недвижимости
ГЛАВА 2. ВЫБОР НАИЛУЧШЕГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ ДОХОДНОСТИ
2.1. Особенности хранения, анализа и аналитического представления инвестиционных характеристик недвижимости
2.2. Использование методов статистического анализа для построения прогноза арендного дохода для объекта недвижимости
2.3. Выбор варианта функционального использования объекта
2.3.1. Оптимизация объемно-компоновочного решения объекта недвижимости в рамках выбора ННЭИ объекта
2.3.2. Применение современных моделей и инструментов анализа рисков при выборе варианта ННЭИ объекта
ГЛАВА 3. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ДОХОДНОСТИ ПРЯМЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В РЕАЛЬНЫЕ АКТИВЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Анализ чувствительности показателей доходности
3.2. Оценка начальной инвестиции с использованием метода имитационного моделирования

3.3. Доходность объекта недвижимости, как основной критерий инвестиционной привлекательности
3.3.1. Особенности прогнозирования арендной стоимости на примере рынка Санкт-Петербурга
3.3.2. Прогнозирование показателей операционных расходов на примере рынка Санкт-Петербурга
3.3.3. Оптимизация операционных расходов и доходов в зависимости от объемно-компоновочного решения объекта недвижимости
3.4. Особенности прогнозирования нормы отдачи на капитал
3.5. Прогнозирование реверсионного денежного потока
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Таким образом, выполненный анализ показал, что текущий рыночной коэффициент операционных расходов для офисных помещений находится в диапазоне 0,33 ±0,11.

■8- я о ц о
° I
я Ч

-Ro
Период, год
Рис.2.9. Изменение мультипликатора офисных помещений по годам
Открытая информация о величинах Rm и доли заемного капитала (М) позволяет совместить технику сравнительного анализа и технику инвестиционной группы [48] и получить рыночно обоснованный коэффициент капитализации собственных средств. Исходя из условия положительного левереджа, при общем коэффициенте капитализации 10% и доли заемных средств 70%, кредитная ставка банка должна быть не более 5% (при ежемесячном погашении) и срок кредита - не менее 15 лет:
0,0512
Ro> Rm

s 0,097,
(1+0,0512)
где 0,0512=(1+0,05/12),2-1. Данные условия далеки от реальных, поэтому продемонстрируем только технику нахождения возможного коэффициента капитализации собственных средств, используя полученный коэффициент капитализации заемного капитала:
я К-Я^М _ 0,1-0,097 х 0,7 _0Ш1 1-М 1-0,7