Развитие методических подходов к повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера

• Автор: Бухаров, Андрей Валерьевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Нижний Новгород
• Количество страниц: 149 с. : ил.

Введение
ОГЛАВЛЕНИЕ

Глава 1. Теоретические основы управления и повышения 9 эффективности инвестиционно-строительной
деятельностью девелопера
1.1. Анализ инвестиционно-строительной деятельности 9 девелоперов, ее виды
1.2. Методики формирования портфелей реальных 22 инвестиций
1.3. Оценка эффективности инвестиционно-строительной 38 деятельности строительных организаций
Выводы по первой главе
Глава 2. Развитие методических подходов к формированию 59 портфеля проектов девелопера и привлечению инвестиций на его реализацию
2.1. Формирование системы критериев отбора проектов в 59 портфель девелопера
2.2. Разработка алгоритма отбора проектов в портфель 81 девелопера
2.3. Формирование организационного механизма 91 привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов
Выводы по второй главе
Глава 3. Развитие методического подхода к оценке 103 эффективности инвестиционно-строительной
деятельности девелопера
3.1. Разработка алгоритма оценки экономической 103 эффективности реализации портфеля проектов
3.2. Разработка алгоритма оптимального использования 107 предлагаемых инструментов повышения
эффективности инвестиционно-строительной
деятельности девелопера
3.3. Пример использования предложенной методики 112 формирования портфеля проектов
Выводы по третьей главе
Заключение
Словарь терминов
Библиографический список
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. В России происходит формирование конкурентного рынка недвижимости. Появление новых участников и влияние макроэкономической ситуации на рынок приводят к обострению конкуренции за использование инвестиционных и земельных ресурсов, что обусловливает необходимость повышения эффективности инвестиционностроительной деятельности девелоперских компаний. Существующий подход к реализации девелоперских проектов заключается в освоении имеющегося объема инвестиций и получении возврата на них. Такой подход имеет целый ряд негативных последствий как для девелоперской компании, так и для развиваемых территорий. Во-первых, эффективность реализации отдельных девелоперских проектов далека от максимально возможной, несмотря на значительный рост цен на рынке недвижимости за последние несколько лет. Во-вторых, преобладание точечной застройки над комплексной тормозит развитие территорий. В-третьих, реализация отдельных проектов не позволяет активно наращивать темпы роста объемов инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. Таким образом, возникает необходимость в изменении сложившегося положения дел в девелопменте. Наиболее целесообразным направлением для реализации необходимых изменений представляется освоение практики формирования портфеля проектов девелопера, включающего проекты собственные проекты девелопера и проекты внешних заказчиков. На сегодняшний момент система взаимоотношений девелопера и заказчика подразумевает выделение необходимого объема инвестиций и освоение его девелопером за вознаграждение. При таком варианте взаимоотношений девелопер заинтересован в увеличении объема инвестиций, который является базой для расчета размера его вознаграждения, что зачастую приводит к росту инвестиционных затрат и, как следствие, к отказу заказчика от проекта по причине недостаточности инвестиционных ресурсов. Необходимо
предложить новые формы взаимоотношений девелопера и внешнего заказчика, позволяющие увеличивать число реализуемых проектов, снижать потребность в инвестициях и повышать эффективность инвестиционностроительной деятельности. Отсутствие методических разработок в соответствии с данным подходом обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.
Тема соответствует п. 3.61. «Развитие методологических подходов к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства», и п. 3.58. «Развитие теории, методологии и методов оценки эффективности деятельности строительных организаций» Паспортов специальностей ВАК.
Степень разработанности проблемы. Вопросы управления инвестиционной деятельностью затрагиваются в работах таких ученых, как Антипова О. М., Балдин К.В., Бланк И.А., Быстров О.Ф., Головач Э.П., Дмитриев М.Н., Егоров А.Ю., Ендовицкий Д.А., Кожин В.А., Коростелев С.П., Мацукевич H.A., Пермичев Н.Ф., Поздняков В.Я., Прудников В.М., Черняк В.З., Щуров Б.В. и др.
Вопросы оценки эффективности деятельности строительной организации затрагиваются в работах таких ученых, как Асаул А.Н., Галкина И.Г., Донцова Л.В., Ионас Б.Я., Маругин В.М., Михненков О.В., Пермичев
Н.Ф., Резник С.Д., Степанов И.С., Хавин Д.В. и др.
Цель диссертационного исследования заключается в развитии методических подходов к формированию портфелей проектов девелоперов и привлечению инвестиций в их реализацию с целью повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.
В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие основные задачи исследования.
1. Проанализировать инвестиционно-строительную деятельность
девелоперских компаний для обоснования целесообразности
- окончательная оценка.
На начальном этапе отбора все проекты проверяются на соответствие пороговым значениям (1) и те, которые «не дотягивают» до порогового значения по всем основным показателям, следует отбросить. Если проект значительно превышает хотя бы одно из значений целей, его оставляют для будущих проверок вне зависимости от того, проходит ли он остальные этапы отбора. Это делается для того, чтобы руководство компании было информировано о существовании перспективных проектов, которые не вписываются в текущую стратегию, и поэтому было готово к внесению изменений. Если же проект попадает в промежуток между пороговыми значениями, он подвергается еще трем проверкам:
- определяется, соответствует ли проект вектору роста (2);
- согласуется ли он с конкурентным преимуществом (3);
- и компонентами стратегии синергизма (4).
Далее следуют еще две процедуры отбора - одна по стратегии финансирования (5), другая по административной стратегии (6). В каждом случае определяется, совместим ли рассматриваемый проект с общими направлениями роста и изменений фирмы. Предварительная оценка заключается в проверке проекта по экономическому критерию (7), затратам на вход (8) и синергизму (9). Полнота реализации синергетического потенциала зависит от административной стратегии фирмы. Поэтому на следующем этапе потенциал синергизма корректируется в соответствии с ограничениями, которые накладывает эта стратегия. В результате получаем ожидаемый синергизм (10). Все три критерия объединяются и составляют совокупную оценку проекта с учетом целей (11). Из-за способа назначения пороговых значений данная оценка представляет собой двуединую задачу:
- оценка положительных сторон проекта;
- оценка его недостатков.