Региональные аспекты управления и оценки объектов недвижимости : На примере малоэтажного индивидуального жилищного строительства

• Автор: Нуждаева, Елена Владимировна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Чебоксары
• Количество страниц: 145 с.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение
ГЛАВА 1. Теоретические и методологические основы управления и оценки недвижимости, как элемента региональной социально-экономической подсистемы
1.1. Проблемы совершенствования управления и оценки недвижимости в условиях трансформирующейся экономики
1.2. Основные подходы и методы управления и оценки недвижимости
1.3. Региональные особенности управления и оценки недвижимости
ГЛАВА 2 Совершенствование механизма управления и оценки объектов недвижимости с учетом региональных особенностей
2.1. Анализ существующего механизма управления и оценки
* недвижимости в регионах Российской Федерации
2.2. Основы кадастровой оценки объектов городской недвижимости
2.3. Механизм управления и оценки городской недвижимости с учетом
региональных особенностей
ГЛАВА 3 Основные направления совершенствования механизма управления и оценки объектов малоэтажного индивидуального жилищного строительства на региональном уровне
3.1. Региональные особенности механизма управления и оценки объектов малоэтажного индивидуального строительства
3.2. Решение управленческих задач на основе оценки рыночной стоимости
типичного коттеджного строения
Заключение
Список использованной литературы и документов
Приложения

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Как известно, эффективное функционирование народного хозяйства во многом зависит от уровня развития одного из его базовых элементов - рынка недвижимости. Недвижимость не только входит в состав средств производства в качестве базы хозяйственной деятельности предприятий всех форм собственности, но и является основой личного существования граждан. Целью проведения реформ в России является создание новой социально-ориентированной модели экономики, что, в свою очередь, определяет соответствующие приоритеты социально-экономического развития. Как показывает мировой опыт, одним из важных условий выхода из социально-экономического кризиса в любой стране является рост жилищного строительства. Поэтому одним из основных показателей качества жизни и уровня потребления в стране, безусловно, является обеспеченность населения жильем. В этой связи особое значение приобретает ускоренное решение жилищной проблемы. С принятием Закона о приватизации [141] и ряда законодательных документов, провозглашающих право частной собственности на недвижимое имущество [27, 36, 37, 75, 122, 136, 138, 139], а также с началом процесса демонополизации в сфере строительства и эксплуатации недвижимости встал вопрос о необходимости перестройки механизма управленческих отношений в данной сфере экономики. Основной проблемой при трансформации этого механизма является соответствующая различным экономическим, политическим и социальным реалиям разработка теоретических и методических вопросов управления и оценки недвижимости, что и обусловило выбор темы исследования.
Недостаточность государственного бюджетного финансирования одного из важнейших секторов национальной экономики - жилищного строительства -на новом этапе экономического развития потребовало реформирования данного сектора экономики. Население активно участвует в формировании новой

экономической политики в жилищном строительстве, возводя за счет собственных сбережений и используя новые формы кредитования, малоэтажные индивидуальные дома. Рост коттеджного строительства обусловил в свою очередь потребность в поиске новых управленческих решений и максимально точной оценке, наиболее приближенной к реальной рыночной стоимости вновь возводимого и уже существующего жилья. В процессе управления и необходимой для этого оценки объектов малоэтажной индивидуальной застройки выявляется ряд особенностей, которые объясняются как характерными чертами данной недвижимой собственности, так и региональной спецификой рынка недвижимости, что влечет за собой вывод о чрезвычайной актуальности адаптации существующих в мировой практике принципов, методов и способов управления и оценки данных объектов недвижимости на современном этапе развития российской экономики.
Степень разработанности проблемы:
Проблема управления и оценки недвижимости рассматривалась зарубежными и отечественными исследователями в динамике развития общеэкономических категорий и понятий, что каждый раз требовало корректировки и модернизации подходов и методов, применяемых в связи с различными экономическими, политическими и социальными реалиями в стране применения, с обязательным учетом региональных особенностей. Вопросы землепользования и оценки недвижимости рассматривались в трудах основоположника экономического течения физиократов Франсуа Кэне, представителей английской классической политической экономии Уильяма Петти и Адама Смита, основоположника марксистской теории Карла Маркса, в работах М.Т. Посошкова и В.И.Ленина. В процессе адаптации зарубежной методологии к российским условиям отечественные специалисты в области оценки опирались в основном на теоретические и методологические основы оценки, изложенные в трудах Дж. Фридмана, Н.Ордуэя и Джозефа К. Эккерта.

позволяет определить ориентировочный период продажи доли полезных площадей и величину коэффициента капитализации, на основании которых производится определение текущей стоимости будущего платежа (дисконтирование), рассчитанного с учетом периода строительства, продажи и значения коэффициента капитализации. При отсутствии каких-либо обременений эта стоимость считается равной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, а при наличии таковых стоимость всех подтвержденных обременений вычитается из текущей стоимости, и полученная итоговая сумма принимается в качестве рыночной стоимости данного объекта недвижимости с учетом имеющихся обременений. В отличие от В.А. Прорвич [101] автор данного исследования не считает перспективной для становления нормально функционирующего рынка недвижимости в нашей стране практику взаиморасчетов между строительными организациями и муниципальными ' ведомствами на бартерной основе. Так как строительные организации
ориентируются прежде всего на потенциальных платежеспособных владельцев недвижимости, в частности жилья, и в последнее время занимаются в основном строительством так называемого элитного жилья, а муниципальные органы заинтересованы прежде всего в строительстве социального жилья для малообеспеченных граждан. Поэтому опора на типовые инвестиционные контракты представляется нам ошибочной, особенно учитывая преобладание в регионах малоимущих потенциальных потребителей данного вида товаров и услуг на рынке недвижимости.
Вне зависимости от того или иного варианта доходного метода в основе доходного метода лежит простая, признаваемая всеми специалистами формула: Доход = стоимость х ставка капитализации, это означает, что: стоимость = доход : ставка капитализации. При оценке методами капитализации дохода объектов недвижимости используется большое количество различных приемов *' и методических подходов, сложившихся в результате исторического развития
данного подхода к оценке. Основоположниками теории капитализации были