Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка экономической жизнеспособности проектов

• Автор: Ханатаев, Геннадий Данилович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 128 с. : ил

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. Предпринимательская деятельность по созданию доходной коммерческой недвижимости в России.
1.1. Специфика недвижимости как экономической категории
1.2. Общая характеристика рынка недвижимости в России
1.3. Особенности организации и осуществления инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости в России
ГЛАВА II. Модель обобщённого проекта, направленного на создание доходной коммерческой недвижимости.
2.1. Основные функциональные участники проекта
2.2. Создание доходной коммерческой недвижимости как система взаимосвязанных проектов
2.3. Условие экономической жизнеспособности проекта по созданию доходной коммерческой недвижимости
ГЛАВА III. Применение модели обобщённого проекта для оценки
экономической жизнеспособности инвестиционных замыслов, направленных на создание доходной коммерческой недвижимости.
3.1. Полная и упрощённая модели оценки замысла инвестиционного проекта
3.2. Оценка экономической жизнеспособности проектов с использованием полной и упрощённой моделей (на примере оценки проектов создания торгового и офисного центров)
3.3. Использование модели обобщённого проекта в применении метода сценариев при формировании инвестиционного замысла
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЯ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Одной из самых значительных трансформаций, происходящих в российской экономике, является процесс создания условий для вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств, в предпринимательский оборот. Тем самым становится возможным то, что, получив конкретного хозяина, недвижимая собственность под его управлением будет работать эффективно, приумножая капитал и принося доход. Следствием возникновения частной собственности на объекты недвижимости и вовлечение её в предпринимательский оборот явилось появление новых для российской экономики субъектов предпринимательской деятельности - профессиональных участников рынка недвижимости. В настоящее время развитие рынка недвижимости России уже достигло стадии, когда происходит всё большее разделение и специализация предпринимателей, так или иначе связанных с оборотом недвижимости. При этом особая роль принадлежит предпринимателям, профессиональная деятельность которых направлена на инициирование, организацию и управление инвестиционными проектами по созданию (развитию) объектов недвижимости. В международной практике лицо, ведущее такую деятельность, называется девелопер (Developer).
Важнейшей частью деятельности девелопера является принятие решения, какой из проектов заслуживает подробного анализа и может стать
объектом капиталовложения, что достаточно сложно само по себе и
представляет проблему. На практике, довольно большая часть проектов является неосуществимыми либо не представляют предпринимательского интереса и не заслуживают сколько-нибудь серьёзного отношения к себе. В то же время, проектов, инвестиционная привлекательность которых не вызывает сомнений, обычно единицы и получение права на реализацию такого проекта является предметом очень жёсткой конкуренции.
Преобладающую часть предложений, как правило, составляют рядовые проекты, которые не обещают очень высокого результата. Однако, вопросы разработки методов, позволяющих дать первичную оценку экономической осуществимости и жизнеспособности подобных проектов уже на стадии формирования инвестиционного замысла проекта, до начала всех работ по его подробному анализу, специально не исследовались в отечественной экономической науке. Такое положение связано, во-первых, с длительным периодом действия системы централизованного управления и финансирования инвестиционно-строительной сферы, а, во-вторых, с тем, что большинство инвестиционных проектов направленных на создание (развитие) объектов недвижимости пока ещё инициируется предприятиями и организациями, которые не являются специализированными в области девелопмента. Таким образом, разработка простых, наглядных методов первичного анализа и оценки эффективности инвестиционных решений, связанных с созданием (развитием) коммерческой недвижимости, основанных на наиболее легкодоступных и наблюдаемых данных рынка недвижимости, представляет собой актуальную научную и практическую задачу.
Целью диссертации является разработка методических положений и практических рекомендаций, позволяющих дать оценку экономической жизнеспособности инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов недвижимости на самой ранней стадии их формирования, до проведения подробного технологического, юридического и инвестиционного исследования.
Для достижения поставленной цели в диссертации поставлены следующие задачи:
- исследовать экономические свойства коммерческой недвижимости и выделить наиболее значимые факторы для оценки эффективности инвестиций в создание (развитие) объекта недвижимости;
положительные потоки), могут начинаться и заканчиваться в различные периоды развития проекта, в том числе совпадать по времени. Таким образом, любое событие, деловое или управленческое решение может быть описано в виде соответствующего потока денежных средств путём задания направленности потока, периода существования потока и распределения величины потока во времени.
Следующим фундаментальным принципом является принцип временной стоимости денег. Известно, что временная ценность денег играет не меньшую роль, чем сами размеры денежных сумм. Причина в том, что получение денег в будущем исключает возможность их инвестирования в настоящем. Следовательно, теряется возможность получить дополнительную сумму денег как процентный доход на инвестиции на срок между текущим моментом и моментом получения денежных средств в будущем. Таким образом, величине денежного потока в каждый будущий момент времени можно поставить в соответствие величину денежного потока в настоящий (текущий) момент времени, которую можно определить с помощью дисконтирования будущего денежного потока. Иначе эту величину называют приведённой текущей стоимостью денег (РУ). При этом, в качестве ставки дисконтирования принимается уровень упущенной доходности. Этот метод называется дисконтирование денежных потоков (БСР). Разновидностью метода дисконтирования денежных потоков является метод капитализации доходов, с помощью которого даётся текущая стоимостная оценка всех доходов, ожидаемых на всём протяжении жизненного цикла проекта. В этом случае в качестве ставки дисконтирования будущих доходов применяется ставка капитализации (К), которая рассчитывается как отношение величины ежегодного дохода (I) к величине стоимости генерирующего его актива (V): К=1/У.