Совершенствование методов и инструментария экономической оценки недвижимого имущества как основы управления им на муниципальном уровне

• Автор: Слугин, Олег Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Владивосток
• Количество страниц: 144 с. : ил

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. Теоретические основы экономической оценки объектов недвижимости
в управлении недвижимым имуществом на муниципальном уровне.
1.1. Проблемы управления недвижимым имуществом на муниципальном уровне в современных условиях
1.2. Роль и место экономической оценки недвижимости и ее информационное обеспечение
1.3. Обобщение существующих методических подходов к оценке недвижимости и их место в системе управления недвижимостью на
муниципальном уровне
Выводы по первой главе
2. Методические подходы к оценке недвижимости и требования к системе информационного обеспечения для решения задач на муниципальном уровне
2.1. Подходы к оценке объектов недвижимости для решения различных задач управления муниципального уровня
2.2. Основные требования к созданию и ведению единой базы данных по объектам недвижимости
2.3. Обобщение зарубежного опыта оценки ущерба от стихийных бедствий (наводнений)
2.4. Методика экспресс сценки ущерба, наносимого объектам недвижимости стихийными бедствиями (наводнениями), в пределах
территории муниципальных образований
Выводы по второй главе
3. Реализация предложенной методики экономической оценки ущерба от стихийных бедствий (наводнений) на модельном участке г. Уссурийска Приморского края
3.1. Постановка задачи
3.2. Информационное обеспечение и подготовка исходных данных для проведения экономических расчетов
3.3. Результаты проведенных расчетов и их интерпретация
Выводы по третьей главе
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
В период становления рыночной экономики, развития рыночных отношений, особое значение приобретает проблема совершенствования управления недвижимостью как регионального, так и муниципального уровня. Особенно важным является создание правовых, финансовых и социально-экономических условий для эффективного развития экономики муниципальных образований, в том числе за счет владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Проведенный анализ показал, что в странах с развитой рыночной экономикой доля поступлений от недвижимости в доходах местных бюджетов составляет от 15 - 25% (ФРГ, Франция) до 50% в США. В бюджетах муниципальных образований Российской Федерации доля таких поступлений составляет менее 5%. В условиях дефицита бюджетов субъектов федерации и муниципалитетов актуальна проблема изыскания резервов увеличения доходных статей со все большей ориентацией на недвижимость как источник дохода. Об этом свидетельствует рост объемов заданий Министерства имущественных отношений России комитетам по управлсчщю имуществом краев и областей.
Для современной практики управления недвижимостью характерно:
• использование нерыночных подходов к управлению недвижимостью;
• формирование имущественных отношений без учета законов и требований рынка;
• отсутствие эффективного информационного обеспечения;
• неадекватная (нерыночная) оценка стоимости объектов недвижимости, арендной платы за их использование.
В конечном итоге, все это приводит к снижению поступлений в доходную часть бюджетов, к неэффективному использованию объектов недвижимости, к низкой привлекательности их как объекта инвестиций.

• социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;
• экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
• политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.
В теории оценки недвижимости, согласно международным стандартам, при индивидуальной оценке конкретного объекта недвижимости принято использовать три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости [80]. Эти подходы известны как:
• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако, такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных при различных подходах, окончательная оценка стоимости недвижимости определяется, исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.