Рынок жилой недвижимости: состояние и особенности развития : На примере города Читы

• Автор: Дорожкова, Елена Николаевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Новосибирск
• Количество страниц: 188 с. : ил

Содержание

Введение

I. Проблемы и особенности становления рынка недвижимости в России

1.1. Рынок недвижимости: возникновение, правовое обеспечение, развитие

1.2. Рынок недвижимости - составная часть инвестиционного рынка. Ипотека и ипотечное кредитование

1.3. Особенности и основные этапы формирования Российского рынка недвижимости

И. Оценка стоимости объектов - основной этап анализа рынка жилой недвижимости

2.1. Технология оценки объекта недвижимости

2.2. Оценка недвижимости, приносящей доход, и методы оценки стоимости продаваемых квартир
III. Анализ рынка жилой недвижимости г. Читы
3.1. Методика оценки объектов недвижимости на материалах ООО «Фирма Иргень»
3.2. Исследование рынка жилой недвижимости города Читы
3.3. Жилищные стратегии социальных групп населения г. Читы в рыночных условиях хозяйствования
Заключение
Библиографический список Приложения

Введение
Актуальность темы диссертационного исследования.
Переход России к рынку показал актуальность проведённых в стране глубоких экономических реформ. К одним из многих конкретных положительных результатов экономических реформ можно отнести приватизацию. В городе Чите в государственной собственности находилось около 90% всего жилищного фонда. Очевидно, что после принятия закона о массовой приватизации жилья и передачи государственного жилого фонда на баланс местных властей, программа приватизации жилья была реализована. Почти 40% жилых единиц города бьши переданы в частную собственность с тем, чтобы создать основу жилищного рынка и способствовать появлению подлинной заинтересованности в экономической реформе у значительного числа читинских семей. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости в 1991 году создала предпосылки для формирования реального рынка недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности.
Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта (как формы отложенного спроса, ввиду высокой капиталоёмкости объектов недвижимости). Кроме того, развитие рынка недвижимости ведёт к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий, и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, на более эффективные формы занятости и бизнеса. Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление эконо-

мики, постепенный выход её из кризиса, создающие основы для экономического роста [139, с.4].
Однако, до настоящего времени в России отсутствует надлежащим образом отработанная законодательная база, которая регламентирует отношения в сфере недвижимости.
Рынок недвижимости России развивается в условиях отсутствия необходимых правовых и организационных рамок для цивилизованного его формирования.
По сравнению с другими рынками (фондовыми, товарными, сырьевыми) этот сектор в наибольшей мере развивается в нелегальных и полулегальных формах. Различные органы государственной власти делят между собой полномочия в сфере управления рынком, но никто из них реально не заинтересован в становлении нормальных рыночных отношений. Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития его рыночной инфраструктуры: сферы
нотариальных, юридических, посреднических услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке объектов недвижимости.
По историческим меркам рынок недвижимости в России ещё очень молод. За восемь-девять лет он прошел беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной к рыночной экономике.
Формирование рынка в городах России проводится Российской Гиль-дией риэлторов (РГР) с 1993 года. Регулярный экспертный опрос руководителей риэлторских фирм - членов Гильдии - содержит информацию об уровне цен, соотношении спроса и предложения, количестве сделок на рынке жилья. Привлекаются данные внутрифирменного учета сделок и предложений риэлторских фирм и их аналитические материалы. В исследовании постоянно участвует 50 - 60 городов России, в том числе и Чита.

2. Оценка стоимости объектов - основной этап анализа рынка жилой недвижимости
2.1. Технология оценки объекта недвижимости
Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов. Его можно разделить на следующие стадии:
1. Определение проблемы.
2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
3. Сбор и анализ данных.
4. Оценка земельного участка.
5. Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.
7. Подготовка отчета и заключения об оценке.
8. Доклад об оценке.
Ниже подробно описано содержание этих стадий оценки объекта недвижимости.
Определение проблемы.
Данная стадия оценки подразделяется на этапы: идентификация объекта; выявление предмета оценки; определение даты оценки; формулирование цели и функции оценки; определение вида стоимости;
ознакомление заказчика с ограничительными условиями.
Идентификация объекта недвижимости