Развитие методов оценки объектов незавершенного строительства

• Автор: Ни Риана Туджу Аина Ринджа
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Ростов-на-Дону
• Количество страниц: 172 с. : ил.

1. Современные теории, концепции и методы оценки недвижимого имущества
1.1. Стандартные требования, регламентирующие процесс оценки недвижимого имущества
1.2. Принципы оценки и особенности их применения в оценке объектов незавершенного строительства
1.3. Анализ основных подходов и методов оценки объектов незавершенного строительства
2. Развитие методов оценки объектов незавершенного строител ьства
2.1. Виды стоимости, применяемые в сфере оценки объектов незавершенного строительства
2.2. Методы определения ликвидационной стоимости объекта незавершенного строительства
2.3. Методы определения залоговой стоимости объекта незавершенного строительства
2.4. Методы расчета накопленного износа для объекта незавершенного строительства при затратном подходе
3. Экспериментальный расчёт стоимости объекта незавершенного строительства: Жилое двухэтажное здание с пристройкой «Пер. Державинский/Седова, 17/153 »
3.1. Цель и функция оценки
3.2. Характеристика объекта оценки
3.3. Анализ социально-экономической ситуации в Ростовской области и Ростове-на-Допу
3.4. Анализ рынка объектов незавершенного строительства в Ростовской области и Ростове-на-Дону
3.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
оценки
3.6. Расчёт ликвидационной стоимости объекта оценки
Заключение
Литература
Приложения
Актуальность темы исследования. В результате сокращения объемов инвестиций из государственного бюджета к началу 90-х годов стройматериалы и строительные работы резко подорожали, и появилось большое количество необеспеченных своевременным вводом строек. Следовательно, увеличился объем незавершенного строительства. В настоящее время также ввиду недостаточности финансирования строительных объектов и неэффективности управления, производственный цикл многих объектов приостановлен.
В 2003 году из общей площади жилья, находящегося в незавершенном строительстве, на долю объектов, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено, приходилось 25,5 процента, а в целом объем незавершенного жилья без индивидуальных жилых домов составил 40,1 млн. кв. м общей площади, что в 1,9 раза превысило количество введенного жилья.
Анализируя объемы незавершенного строительства, делаем вывод, что они весьма значительны, чтобы существенно влиять на экономическое развитие страны в целом. Постоянство возникновения незавершенного строительства, пока не обеспечена эффективная система экономических отношений в инвестиционно-строительной сфере, будет неизбежным.
Таким образом, сформировался рынок объектов незавершенного строительства, где осуществляется передача прав на объект и связанных с ним интересов от продавца к эффективному покупателю непосредственно или через институт посредничества.
Ввиду предоставления объектов незавершенного строительства в качестве товара на рынке, существует потребность в определении рыночной или другого вида стоимости.
Стандартные методики оценки недвижимости были сформированы для завершенных строительством объектов недвижимости. В них достаточно полно отражены вопросы организации оценочного процесса,

ГЛАВА 2: РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ
НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1 Виды стоимости, применяемые в сфере оценки объектов незавершенного строительства
В качестве правовых, организационных и экономических предпосылок ускоренного вовлечения в хозяйственный оборот ОНЗС было издано постановление № 209 от 21.03.94 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектов» [81].
Мы считаем, что оценка стоимости ОНЗС, находящихся на стадии их строительства или их консервации до полной готовности, производится, чтобы решить конкретную задачу, сформулированную субъектом оценки.
Нет сомнения, что цели оценки ОНЗС должны соответствовать тому, кто является субъектом оценки относительно к объекту оценки на рынке недвижимости и но какому направлению ориентированы его интересы не только в объекте, а в целом в его предполагаемой предпринимательской деятельности в отношении объекта оценки.
На рынке недвижимости, где осуществляются все операции и сделки с ОНЗС, в качестве субъектов оценки можно выделить три группы: собственники ОНЗС, юридические и физические лица из внешнего экономического окружения ОНЗС и государственные и муниципальные органы.
Со стороны собственника ОНЗС оценка его стоимости производится с целыо:
приватизации ОНЗС, находящихся в государственной собственности. Основой являются Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. №2284, и ее Основные положения после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535, Закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества» (№123-Ф3, подписан Президентом РФ 21 июля 1997 г.);