Разработка инвестиционной стратегии создания объектов коммерческой недвижимости

• Автор: Репин, Антон Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 182 с. : ил.

ГЛАВА 1 ОСОБЕННОСТИ СОВРЕМЕННОГО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Исследование коммерческой недвижимости как экономической КАТЕГОРИИ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОСНОВНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москвы: текущее СОСТОЯНИЕ и перспективы развития
1.3 Специфика инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости в регионах России
ГЛАВА 2 СПЕЦИФИКА РАЗРАБОТКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТРАТЕГИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Исследование институциональной структуры рынка коммерческой недвижимости

2.2 Основные факторы инвестиционной стратегии объектов КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.3 Методика разработки инвестиционной стратегии объектов КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ГЛАВА 3 РАЗРАБОТКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТРАТЕГИИ ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Разработка и реализация инвестиционной стратегии объекта КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости на примере строительства складского КОМПЛЕКСА
3.2 Реализация инвестиционной стратегии объекта коммерческой НЕДВИЖИМОСТИ на примере проекта строительства торгового центра
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Актуальность темы исследования
Разнообразие источников финансирования операций с недвижимостью, а также различные сроки реализации проектов по созданию объектов недвижимости позволяют участникам рынка разрабатывать и реализовывать самые разные инвестиционные программы и стратегии. В последнее время рынок недвижимости стал привлекательным не только для стратегических инвесторов, но и для портфельных инвесторов, осуществляющих исключительно финансовые операции с объектами недвижимости.
Рост количества компаний, занимающихся коммерческой деятельностью на рынке недвижимости, заставляет игроков более ответственно относиться к формированию инвестиционного портфеля и привлечению финансовых ресурсов для осуществления проектов. В этой связи, разработка инвестиционной стратегии становится одним из важнейших факторов конкурентоспособности на рынке недвижимости.
Особое место на рынке недвижимости занимает коммерческая недвижимость. Данная ситуация обусловлена тем, что именно коммерческая недвижимость находится в наиболее динамичном обороте, приносит своим владельцам (пользователям) непосредственную пользу, позволяет реализовывать различные инвестиционные программы и является наиболее реально оцененным объектом купли-продажи на рынке недвижимости.
Как приносящая доход, коммерческая недвижимость в современных условиях становится важным объектом инвестирования. В этой связи, наличие специализированного инструментария, позволяющего разработать эффективную инвестиционную стратегию, будет полезно всем участникам финансовых отношений, как продавцам, как и потенциальным инвесторам.
В настоящее время рынок коммерческой недвижимости находится на подъеме. По итогам 2007 года общий объем инвестиций в сферу строительства коммерческой недвижимости вырос в 1,5 раз по сравнению с 2006, в 12 раз по отношению к 2005 и составил 6,3 млрд. долл'. Посегментный анализ также демонстрирует существенный рост рынкаю. Так, на 2006 г. было заявлено строительство торговых центров на 10,1 млн. м2, а доля вакантных торговых площадей в среднем по административным округам Москвы не превышает 2%2. В то же время, необходимо отметить, что по уровню обеспеченности офисными помещениями на душу населения Москва находится во втором десятке и уступает Брюсселю почти в 10 раз. На рынке складской недвижимости спрос существенно превышает предложение, оценивается в 2,4 млн. м2 и пока далек от насыщения. Рынок бурно растет, появляются новые игроки3.
Рентабельность вложений в коммерческую недвижимость в России составляет более 35%4. Устойчивое развитие экономики России, и наличие зарубежных источников капитала определяют направление вложений финансовых ресурсов - в настоящее время прирост инвестиций в коммерческую недвижимость превышает 50%. По мнению экспертов, развитие рынка приведет к тому, что доходность вложений в недвижимость будет падать5. В этом случае ключевым фактором эффективности инвестиционных вложений в различные сектора коммерческой недвижимости будет являться наличие эффективной инвестиционной стратегии, учитывающей все особенности рынка коммерческой недвижимости. В этой связи, одной из главных задач современной экономической науки в сфере инвестиций в недвижимость является разработка методики формирования эффективной инвестиционной стратегии на рассматриваемом рынке.
1 По данным компании BlueStone.
2 Анализ рынка торговой недвижимости в 2006 г.
3 Перспективы развития рынка складской недвижимости Москвы, 2008 г.
4 Анализ инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2006 г. // Внутренняя мастерская компании Knight Frank; - М.: 2007 г.
5 По данным компании Knight Frank

Чистая начальная доходность лучших помещений Москвы47
Офисная недвижимость 11-12%
Торговая недвижимость 12-13%
Складская недвижимость 12-13%
Общий объем рынка существующих складских помещений Московского региона составляет 6,1 млн. м248 (помещения всех классов - А, В, С, О). Объем помещений классов А и В может быть определен достаточно точно, основываясь на данных о новом строительстве. Что же касается классов С и Б, то этот сегмент рынка наиболее трудно поддается измерению ввиду того, что в основном включает в себя старые складские комплексы 60-80-х гг. постройки, ангары, бывшие производственные помещения, адаптированные под склады, бомбоубежища и объекты гражданской обороны.
Ввиду того, что такие помещения, как правило, не соответствуют современным стандартам складских помещений, хранение и перемещение товаров в них производится неэффективно. Однако такие объекты по-прежнему пользуются спросом, поскольку способны удовлетворить потребности клиентов нижнего ценового сегмента. Доля площадей классов С и Б составляет порядка 54% от общего объема помещений; класса В - 24% (1440000 м2) и класса А -около 22% (1360000 м2).
По-прежнему сохраняется большая доля складских помещений классов С и О в общем объеме помещений и крупные компании - арендаторы подобных помещений, пока не все готовы их освобождать в силу нехватки альтернатив лучшего качества. Кроме того:
• складские помещения классов С и О имеют хорошее расположение - в черте города (не для всех помещений);
47 Обзор рынка коммерческой недвижимости за 1 кв. 2007 г.
48 Обзор рынка складской недвижимости за 1 кв. 2007 г.