Купля-продажа земельных участков

• Автор: Гришин, Николай Павлович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Саратов
• Количество страниц: 222 с. : ил.

ГЛАВА 1. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАК ОСОБАЯ РАЗНОВИДНОСТЬ
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
§ 1. Понятие, признаки и значение договора купли-продажи
земельных участков. Стороны договора
§ 2. Исполнение договора купли-продажи земельного участка
§ 3. Государственная регистрация прав на земельный участок
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ
КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
§ 1. Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель, находящихся в государственной
и муниципальной собственности, на торгах (конкурсах и аукционах)
§ 2. Особенности купли-продажи земельных участков
сельскохозяйственного назначения
§ 3. Особенности иных видов купли-продажи земельных участков
Заключение
Список использованных источников

Актуальность темы исследования. Земельные участки являются основным элементом системы недвижимого имущества, поскольку все остальные недвижимые вещи отнесены к недвижимости именно по признаку прочной связи с землей. В связи с этим важно посредством правового регулирования оборота земельных участков обеспечить их рациональное использование, сохранив природную ценность и экономическое значение данных объектов.
Правовой режим земельных участков является комплексной категорией, сочетающей в себе элементы как частноправового, так и публичноправового регулирования. Если вопросы, касающиеся права собственности и иных вещных прав на земельные участки, а также сделок с земельными участками, полностью регулируются нормами гражданского права, то вопросы, связанные с рациональным использованием и охраной земель как объектов природы, отнесены к ведению земельного права.
Кодифицированные акты гражданского и земельного законодательства принимались в разное время. В результате обнаружилось их несоответствие, а в ряде случаев — прямое противоречие. Это касается в том числе и правового регулирования купли-продажи земельных участков. Проблема несогласованности еще больше усугубляется в связи с тем, что если гражданское законодательство в соответствии с Конституцией РФ является предметом исключительного ведения Российской Федерации, то земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому нормативные акты, принимаемые субъектами Российской Федерации и регулирующие вопросы продажи земельных участков, зачастую противоречат Гражданскому кодексу РФ и еще более осложняют современную правоприменительную практику.
С внесением изменений в Гражданский и Земельный кодексы наметилась определенная тенденция к их унификации, сократилось число противоречий между данными нормативными актами. Однако многие несоответствия
остались, и задача науки гражданского права — выявить и выработать предложения по их устранению в целях оптимизации действующего законодательства, регулирующего оборот объектов недвижимого имущества, в том числе, как указывалось ранее, важнейшего из них — земельного участка.
При этом сами нормы, в соответствии со сложившейся в нашей стране правовой традицией, систематизируются в рамках отраслей гражданского и земельного законодательства. Вместе с тем законодатель не уделяет должного внимания синхронизации норм права, регулирующих сходные (однородные) отношения, прежде всего, относительно института купли-продажи земельных участков.
Произошедшие в последнее время изменения в гражданском, земельном и ином законодательстве, регулирующие договор купли-продажи земельных участков, недостаточно осмыслены и исследованы наукой гражданского права. Теоретический анализ и выявление имеющихся пробелов и противоречий представляется важным также с позиций изучения эволюции развития норм гражданского и иного смежного с ним законодательства, что приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, участвующего непосредственно в договоре купли-продажи.
Актуальность настоящей работы подтверждается также и недостаточной степенью разработанности темы исследования. Вопросы гражданско-правового регулирования отношений, возникающих по договору купли-продажи земельного участка, не так часто являлись предметом отдельных комплексных исследований. В основном указанные вопросы затрагивались в работах дореволюционных ученых (К. Змирлов, А. Любавский, К.И. Маслов,
A. Пестржецкий, И. Энгельман и др.). В дальнейшем к этим проблемам стали проявлять интерес лишь в последние 15-20 лет, что объясняется формированием и принятием нового гражданского и земельного законодательства в сфере оборота недвижимости (диссертационные работы H.H. Аверьяновой,
B.В. Балакина, Д.С. Бугрова, И.Ю. Ельцовой, Д.В. Жернакова, Н.П. Кабы-

дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку необходимость государственной регистрации такой сделки прямо не предусмотрена законодательством1.
Кроме того, нельзя не обратить внимание и на тот факт, что законодатель весьма непоследователен в определении круга сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. Одни сделки требуют такой регистрации, другие, даже сходные с ними по правовым последствиям, регистрации не требуют. Например, договор дарения недвижимого имущества во всех случаях подлежит государственной регистрации (независимо от вида недвижимого имущества), а договор продажи недвижимости в большинстве случаев не требует государственной регистрации (за исключением договора купли-продажи жилого помещения). Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, а договор коммерческого найма жилого помещения не подлежит регистрации независимо от его срока.
Представляется, что в действующее гражданское законодательство требуется внести изменения в целях единообразного решения вопроса о государственной регистрации сделок с недвижимостью. В этой связи мнения исследователей о путях совершенствования законодательства разделились.
Одни авторы обосновывают необходимость введения государственной
регистрации всех договоров с недвижимостью или хотя бы договоров, на-

правленных на передачу недвижимого имущества в собственность . По их мнению, это позволит наиболее полно защитить интересы участников гражданского оборота, а также избавит регистрирующий орган от необходимости проверять законность сделки, по которой переходят права, подлежащие государственной регистрации.
1 См.: Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. № 4.
2 См.: Серветник A.A. Указ. соч. С. 270-271; Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. 2006. № 2. С. 21.