Гражданско-правовое регулирование отношений в сфере оказания риелторских услуг по законодательству Российской Федерации

• Автор: Петрова, Екатерина Сергеевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 195 с.

Глава 1. Гражданско-правовая характеристика риелторских услуг
1.1 Теоретические подходы и законодательные основы к формированию понятий «услуга», «риелторская услуга»
1.2 Сфера риелторских услуг в гражданском обороте
1.3 Система источников правового регулирования риелторских услуг
Глава 2. Договор как средство правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг
2.1 Понятие и правовая природа договора возмездного оказания риелторских услуг
2.2 Существенные условия договора возмездного оказания риелторских услуг
2.3 Субъекты и содержание как основные структурные элементы договора возмездного оказания риелторских услуг
2.4 Проблемы определения качества риелторской услуги
Глава 3. Особенности гражданско-правовой ответственности сторон и защиты прав потребителей в сфере оказания риелторских услуг
3.1 Гражданско-правовая ответственность сторон в договоре оказания риелторских услуг: проблемы законодательного регулирования и судебной практики
3.2 Правовые средства защиты прав потребителей риелторских услуг
Список литературы

Актуальность темы исследования. В течении длительного периода времени сфера оказания риелторских услуг не вызывала интереса в гражданско-правовой доктрине, в связи с отсутствием рынка недвижимости и самого деления имущества на движимое и недвижимое. Кардинальные изменения, произошедшие в постсоветском пространстве, существенным образом отразились на институте собственности, что предопределило формирование новой составляющей экономики. В связи с этим риелторская деятельность до сих пор является неисследованным институтом для современной России.
Возникновение рынка недвижимости способствовало появлению различных рыночных структур, которые обеспечивают более эффективный оборот недвижимости и соответственно появления различных видов услуг, посредством которых граждане и юридические лица разрешают свои потребности в объектах недвижимости. Особое место среди услуг, оказываемых на рынке недвижимости, занимают риелторские услуги (услуги посредников), основное назначение которых - удовлетворение общественных потребностей, связанных с недвижимостью.
За последнее 15 лет количество сделок с недвижимостью совершенных, в том числе, и при участии посреднических структур, значительно возросло. Так в III квартале 2012 года общий объем сделок по покупке недвижимости в России вырос на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года, а по предварительным прогнозам аналитиков, в 2013 году объем сделок с недвижимостью в России может составить 7,5 млрд долл1. Поэтому вполне объяснимо, что обязательства по оказанию риелторских услуг в настоящее время стали весьма распространенным явлением. Однако результат их оказания не всегда оправдывают ожидания как заказчика, так и исполнителя, и в первую очередь, это связано с проблемами гражданско-правового регулирования отношений в сфере оказания риелторских услуг, которые обуславливаются рядом факторов.
Во-первых, несмотря на широкое применение на практике понятия риелторская услуга, ее нормативно-правовое закрепление не нашло отражение в законодательстве России. Отсутствует данное понятие и в локальных нормативных актах профессиональных объединений риелторов. Следует отметить большой диапазон мнений и в научных исследованиях по вопросам содержания риелторской услуги, порядке и принципах ее оказания. Исследователи и практикующие специалисты, в том числе члены профессиональных объединений риелторов, предлагают включить в перечень риелторской деятельности широкий круг довольно разнородных видов услуг. Все это порождает многообразие и противоречивость договорных конструкций, которые применяются различными субъектами рынка недвижимости при оказании риелторских услуг. Кроме того, отсутствие соответствующего законодательного урегулирования приводит на практике к свободному формулированию и толкованию условий договорного обязательства, которое не способствует защите прав и законных интересов участников гражданского оборота.
Во-вторых, такая форма организации как саморегулирование позволяющая осуществлять правовой контроль за предпринимательской деятельностью, хотя и получила законодательное закрепление, однако оказалась не востребованной среди субъектов, оказывающих риелторские услуги. Поэтому существует необходимость в разработке и принятии нормативно-правовых актов, способных определить как порядок оказания риелторских услуг, так и механизм защиты прав и законных интересов участников
В-третьих, неразрешенность проблем правового регулирования в сфере
оказания риелторских услуг, приводит к проблемам и в
правоприменительной деятельности судов. При отсутствии нормативно
правового регулирования риелторской деятельности, судам сложно

общественное доверие к оказываемым услугам значительно возрастает в тех профессиональных организациях, где разработаны и внедрены высокие внутренние стандарты поведения и правила профессиональной деятельности риелторов. Неслучайно в странах с развитой экономикой большую роль играют не только нормативно-правовые акты, но и акты локального нормотворчества, которые устанавливают дополнительные права и обязанности для лиц, оказывающих профессиональные услуги.
Если обратиться к зарубежному опыту, то в США система лицензирования риелторской деятельности отсутствует. Данный вид деятельности регулирует законодательство на уровне штатов, которое и устанавливает общие требования, но в рамках административно-территориальных образований. Почти все изменения в законодательстве в течение последних десятилетий инициируются самими риелторами. Заметную роль в развитии рынка недвижимости в США играют саморегулируемые организации - ассоциации брокеров, оценщиков и агентов89. К примеру, в Голландии у риелторов хорошо отработаны технологии по оказанию риелторских услуг, т.е. есть свои стандарты практики, которые исполняются и принимаются всеми риелторами страны. Есть ряд государств, где риелторская деятельность регулируется через профессиональные организации. По такому принципу осуществляется деятельность в сфере оказания риелторских услуг в Англии, Нидерландах, Бельгии, Испании и во многих других странах. Данные государства делают ставку на общественные саморегулируемые организации, профессиональные союзы. Эти государства законодательным путем делегировали функции регулирования рынка риелторских услуг профессиональным организациям.
Если обратиться к российскому рынку недвижимости, то до 2002 года, организация, желающая оказывать риелторские услуги на рынке
89В 2011 году ими было отмечено столетие с момента создания Национальной ассоциации риелторов США - NAR. (См.: А. Оганесян «У западного риэлтора другая философия