Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства

• Автор: Горбунова, Елена Николаевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 201 с.

Глава 1. Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав
участников долевого строительства
§ 1. Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав
участников долевого строительства
§ 2. Современное состояние правового регулирования защиты прав
участников долевого строительства
Глава 2. Способы защиты имущественных прав участников долевого
строительства
§ 1. Понятие и виды способов защиты прав участников долевого
строительства
§ 2. Превентивные способы защиты прав участников долевого
строительства
§ 3. Восстановительные (компенсационные) способы защиты
Глава 3. Защита прав участников долевого строительства при банкротстве
застройщика
§ 1. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о
передаче жилых помещений
§ 2. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о
передаче нежилых помещений
§ 3. Защита прав участников долевого строительства с денежными
требованиями
Заключение
Библиографичский список использованной литературы
Приложение
Приложение

Актуальность темы исследования. В России одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик. Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве). Введение указанного закона было обусловлено необходимостью пресечь деятельность финансовостроительных пирамид. Однако принятый закон, неоднократные поправки в него, а также соответствующие ему поправки к Федеральному закону от 26.10.2002 № 127 - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не обеспечили защиту прав участников долевого строительства, о чем явно свидетельствует статистика: осенью 2013 г. по России насчитывается более 798 проблемных объектов и 75 тысяч участников долевого строительства1. Продолжают нарушаться сроки ввода жилья в эксплуатацию, выявляются случаи строительства жилых домов при отсутствии разрешительных документов, приостановки или даже прекращения работ, нет эффективного механизма привлечения к ответственности лиц, виновных в неисполнении принятых обязательств, при заключении договоров коммерческие организации нередко вводят людей в заблуждение относительно условий сделки. Обманутые
‘Михайлова А. Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком иДЬ:
дольщики, пытаясь привлечь внимание к своим проблемам, прибегают к протестным действиям (митингам, голодовкам, перекрытию дорог)
Степень научной разработанности темы исследования. В юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований.
К современным исследованиям, в которых рассматриваются отдельные аспекты этой проблемы, можно отнести диссертационные работы Е.Х. Акчулпановой (2006 г.), О.Г. Вагиной (2012 г.), A.B. Дикун (2011 г.), A.C. Дурнова (2011 г.), Е.П. Згонниковой (2006 г.), О.Л. Капица (2006 г.), Е.В. Кирсановой (2008 г.), A.A. Левина (2008 г.), Т. Ю. Майбороды (2007 г.),
H.A. Маштаковой (2012), М.В. Петрухина (2011 г.), Е.В. Резцовой (2006 г.),
Н.Д. Романенковой (2009 г.), Д.А Соболева (2011 г.), 0.10. Тарховой (2006 г.), И.И. Харитошина (2009 г.).
Юридические исследования, посвященные долевому строительству, можно условно разделить на группы:
исследования, посвященные характеристике и содержанию договора долевого участия в строительстве;2
исследования, посвященные правовому статусу застройщика3 и его гражданско-правовой ответственности4 по договору участия в долевом строительстве;
1 Доклад Уполномоченного по правам человека в Московской области «О деятельности Уполномоченного по правам человека в Московской области в 2010 году»//Ежедневные Новости. Подмосковье. 2011. № 45. № 51.
2 Дикун A.B. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: дис. ... канд. юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2011. -214 с.; Лисица В.Н. Правовое регулирование инвестиционных отношений: теория, законодательство и практика применения: монография; Рос. акад. наук, Ин-т философии и права СО РАН; М-во образования и науки РФ, Новосибирский гос. ун-т. Новосибирск, 2011.; Майборода, Т. Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф.... дис. канд. юрид. наук. -Екатеринбург, 2007. -30 с.; Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа, 2012.; Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. - Москва: 2011. - 189 с.; Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Москва, 2009.-23 с.
3 Романенкова Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: дис. канд. юрид. наук. Москва: 2010.-236 с.
4 Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: дис. ... канд. юрид. наук. - Москва: 2011.- 189 с.

вправе заключать с юридическими лицами договоры иного рода, не основанные на Законе о долевом строительстве, в том числе и такие, после исполнения которых у последних возникает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
Данный вывод косвенно подтверждается п. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, в которой указаны только граждане, вкладывающие денежные средства в жилые помещения.
Применение положений о повышенных мерах ответственности застройщика по отношению только к гражданам - участникам долевого строительства является обоснованным, так как предполагается, что, заключая договор с контрагентом, юридическое лицо - участник долевого строительства (субъект предпринимательской деятельности) проявляет достаточную заботу и осмотрительность, а это в рассматриваемой ситуации может выражаться в проверке добросовестности контрагента, оценке рисков, принятии мер к их сокращению и тому подобных действиях. Кроме того, деятельность юридического лица связана с извлечением прибыли, и вложенные в строительство денежные средства не являются критическими, а направлены на дальнейшее получение прибыли.
По этим же основаниям не можем согласиться с мнением A.B. Дикуна1 о том, что гражданам и юридическим лицам п. 3. ст.З Закона о долевом строительстве должны быть предоставлены одинаковые права по взысканию процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Представляется необоснованным его мнение относительно исключения из п. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве права юридических лиц требовать немедленного возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков в случае заключения договора, не соответствующего Закону.
1 Дикун A.B. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: дис.... канд. юрид. наук. Ростов-на/Д, 2011. С. 94 - 95.